Gründe für Wohnungskündigung

Der ungerechtfertigte Abbruch des Mietverhältnisses und die damit verbundenen Anwaltskosten.

Bei der Begründung der Beendigung eines Wohnungsmietverhältnisses handelt es sich lediglich um eine Verpflichtung des Mieters, aus deren Verstoß der Pächter keine Schadenersatzansprüche - wie etwa die eines außergerichtlichen Rechtsanwaltes - ableiten kann. Wegen des Fehlens einer näheren Begründung des berechtigten Interesses des Mieters an einer Beendigung des Mietvertrages steht dem Mieters kein Schadenersatzanspruch gegen den Mieters nach § 280 Abs. 1 S. 1 BGB zu.

Die Vermieterin hat gegenüber dem/der MieterIn keine nebenvertragliche Verpflichtung, im Falle einer ordnungsgemäßen Beendigung die Formvorschriften des/der MieterIn zu befolgen. Gemäß der Rechtssprechung des Bundesgerichtshofes haftet ein Verpächter, der die weitere Verwendung des Mietobjektes durch schuldhaftes Kündigen - vor allem durch falsche Angaben - (sachlich) ungerechtfertigt kündigt und damit den Pächter strafbar macht, für Schäden wegen Nichterfüllung der Vertragspflicht gegenüber dem Pächter, wenn ihm durch die sachlich unbegründete Beendigung des Mietverhältnisses Einbußen entstehen.

Da es in diesem Fall nicht darum geht, ob der Beklagte zu unrecht einen nicht vorhandenen (materiellen) Grund für die Beendigung geltend gemacht hat, sondern vielmehr um die Nichterfüllung der formalen Voraussetzungen für die Beendigung, hier die fehlenden Angaben über die Gründe für ein begründetes Interessen des Leasinggebers an der ordentliche Beendigung (§ 573 Abs. 3 BGB).

Eine sekundäre Vertragspflicht des Leasinggebers zur Unterlassung einer aus formalen Erwägungen unwirksamen Beendigung des Leasingverhältnisses liegt jedoch nicht vor; der Leasinggeber macht den Leasingnehmer auch dann nicht schuldig, wenn er einen wesentlichen Grund für die Beendigung nicht oder nicht hinreichend ausführt. Die Begründungsverpflichtung dient dazu, die Stellung des Mieters so früh wie möglich zu klären und sicherzustellen, dass alles Notwendige zur Wahrnehmung seiner Belange frühzeitig getan wird2. Nach den Rechtsvorschriften ist die Rechtfertigung der ordentliche Beendigung des Mietverhältnisses durch den Eigentümer eine Voraussetzung für die Wirksamkeit, d.h. eine fristlose Beendigung ist von vorneherein hinfällig3.

Damit wird dem Wunsch des Leasingnehmers, die Gründe für eine vorzeitige Beendigung der Nutzung seiner Rechte zu kennen, bereits durch die Rechtsfolgen der Nichtigkeit einer unbegründeten Beendigung in vollem Umfang entsprochen. Angesichts der mangelnden Wirksamkeit der Beendigung, die sich bereits aus der fehlenden Rechtfertigung ergeben hat, sind die Gründe, die den Anbieter nicht oder nicht hinreichend begründet haben, für den Nutzer nicht mehr von Belang.

Eine ordentliche Rechtfertigung der Beendigung des Mietverhältnisses ist daher in erster Linie im eigenen Interesse des Mieters, da sonst das Mietobjekt auch bei einem wichtigen Kündigungsgrund nicht gekündigt wird. Der Kündigungsgrund ist daher keine Nebenverpflichtung des Leasinggebers, auf deren Einhaltung der Leasingnehmer Ansprüche hat, sondern eine Verpflichtung, die der Leasinggeber im eigenen Interesse zu erfüllen hat, um Rechtsnachteile zu vermeiden.

Ob eine von der Vermieterin ausgestellte Beendigung die gesetzliche Kündigungspflicht erfüllt, ist dem eigenen Gefahrenbereich des Vermieters zuzurechnen; Rechtskosten, die dem Mieter diesbezüglich - außergerichtlich - durch die Einschaltung von Rechtsbeistand zur Vertretung seiner Belange entstanden sind, sind daher in der Regel nicht zu erstatten.