Fristlose Kündigung Zahlungsverzug

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist Verspätete Zahlung

Der wichtigste Fall ist der Zahlungsverzug des Mieters. Ist der Mieter unpünktlich, rechtfertigt dieses Verhalten die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Kann man bei Zahlungsverzug fristlos kündigen? Offene Mieten bewirken keine Heilung der Kündigung.

Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug

Kündigung ohne Kündigungsfrist und alternativ gewöhnliche Kündigung des Mietvertrages bei Zahlungsverzug: Effektiv? Mit der Wiederaufnahme der Beratung über das Verhältnis zwischen der fristlosen Kündigung und der ordentlichen Kündigung wegen verspäteter Zahlung im September 2017 (Az.: 66 S 90/17) hat das LG Berlin die Debatte wieder aufgenommen. Bei einer ebenso originären wie juristisch sinnvollen Platzierung widersetzt sie sich der herrschenden Rechtssprechung, nach der das Mieten in jedem Falle beendet wird, wenn der Mieter eine ausserordentliche fristlose Kündigung und alternativ eine ordnungsgemässe Kündigung vornimmt.

Die Sache: Der Pächter hatte keine zwei Monate Miete gezahlt. Infolgedessen hat der Mietvertrag vom Eigentümer aus Vorsichtsgründen und alternativ wegen einer erheblichen schuldhaften Pflichtverletzung auch zum nächst möglichen Termin ausserordentlich und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beendet. Mit Erhalt der Kündigung hat der Pächter den Mietrückstand unverzüglich ausbezahlt. Die Vermieterin hat sich an die Kündigung gehalten und eine Klage auf Räumung eingereicht.

Die Problematik: Die ausserordentliche Kündigung ist unbestritten beendet. Gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB kann der Pächter eine bereits erfolgte Sonderkündigung wegen Zahlungsverzuges unwirksam machen, wenn er die Mietrückstände zwar zeitnah, aber noch bis zum Prozessbeginn des Räumungsverfahrens bezahlt. Damit entfällt die Sonderkündigung.

Umstritten ist die Frage: Wie sieht es mit einer gleichzeitigen Kündigung aus? Beispielsweise argumentierten einige Juristen, dass auch die normale Kündigung wegen der Bezahlung der Heilung eingestellt werden mu? Wenn die Bezahlung auch nur eine fristlose Kündigung der Unterlassung nach der Kündigung bewirkt, muss diese heilende Wirkung der Bezahlung umso mehr auf das kleinere übel, d.h. eine gewöhnliche Kündigung, zutreffen.

Dieses Gutachten wurde vom BGH mit Urteil vom 23. Februar 2016 explizit zurückgewiesen. Der Hinweis auf die alternativ ausgeprägte außerordentliche Kündigung ist rechtlich nicht missbräuchlich, so dass sie trotz der Zahlung der Kur gültig ist. Die Bestimmungen über die Nachfrist konnten nicht auf die normale Kündigung angewendet werden. Fazit: Nur wenn im einzelnen Fall nach Treu und Glauben Hinweise vorliegen, dass die Pflichtverletzung, die sich in der Nichtbezahlung durch den Mieter zeigt, für die Kündigung selbst nicht ausreichend ist, endet die reguläre Kündigung.

Es wird also bereits erörtert, ob die Police keine Gesetzesänderung vorsieht, soweit die Auswirkung der Nachfristsetzung, d.h. der Abbruch der Kündigung, explizit auch für die gewöhnliche Kündigung zutrifft. Vor diesem Hintergrund bricht das Berliner Landesgericht nun in seine Ansicht ein, dass die alternativ verhängte Kündigung im Fall der Kurleistung überhaupt nicht wirksam ist.

Weil die reguläre Kündigung nicht in Kraft treten würde, wenn sie ausgesprochen würde (weil der Auftrag zu diesem Zeitpunkt bereits wegen der Kündigung fristlos gekündigt ist). Der Effekt der Kündigung ist jedoch praktisch verwirkt. Die Kündigung kann nicht auf einen späten Termin verschoben werden, zu dem der Auftrag aufgrund der heilenden Auswirkung der Nachfristsetzung wieder in Kraft tritt, da keine bedingte Erklärung vorliegt.

Die alternativ ausgeprägte gewöhnliche Kündigung in einer solchen Aufstellung führt daher in keinem Falle zur Beendigung des Mietverhältnisses. Abhängig von der Richtung der Kündigung müsste der Vermieter dann mit verschiedenen Vorgehensweisen vorgehen.

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