Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand

Ausserordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzuges

Auch hier hat der BGH wieder ein für alle Bewohner und Eigentümer bedeutsames Gutachten erlassen. Es wurde beschlossen, dass eine ausserordentliche Kündigung von (Wohn-)Mietverträgen aufgrund von Mietrückständen noch möglich ist, wenn die Rückstände bereits lange vorlagen. Der Mietvertrag gibt jedem Eigentümer das Recht, einen Mietvertrag ausserordentlich und mit unverzüglicher Frist zu beenden, wenn der Mietvertrag oder ein wesentlicher Teil des Mietzinses an zwei aufeinander folgenden Terminen nicht bezahlt wird.

Ein außerordentlicher Rücktritt ist auch möglich, wenn ein Pächter die Pacht in Form von zwei Mietmonaten nicht innerhalb eines Zeitraums von mehr als zwei Zahlungsterminen bezahlt. Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gilt eine ausserordentliche Kündigung von dauerhaften Schuldverhältnissen nur, wenn sie innerhalb einer vernünftigen Zeit nach Bekanntwerden des Kündigungsgrunds, in diesem Fall des Zahlungsverzugs, ergangen ist.

Oft wird ein Zeitrahmen von etwa zwei Wochen unterstellt. Die Kündigung durch den Mieter erfolgte im vorliegenden Falle erst nach Monaten, nachdem der Mieter von der fehlenden Zahlung erfuhr. Sie hat entschieden, dass das Vermietrecht ein geschlossener Rechtsbereich ist, in dem der Einsatz der allgemeinen Bestimmungen über die Beendigung von Fortführungsverpflichtungen nicht möglich war.

Das Mietrecht sieht jedoch keine vernünftige Kündigungsfrist für die Wahrnehmung des Kündigungsrechtes wegen Zahlungsverzuges vor. Es verschafft den Beteiligten Transparenz und versetzt den Mieter in die Lage, höflich auf Zahlungsprobleme des Vermieters zu antworten, ohne sofort benachrichtigt werden zu müssen.

BGH sorgt für Klarheit: Eine ausserordentliche fristlose Kündigung wegen älteren Mietrückständen gilt nicht als Sperrfrist.

Der Mietvertrag kann gemäß 543 Abs. 2 Satz 3 BGB gekündigt werden, wenn der Pächter mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Anteils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Rückstand ist oder wenn sich der Rückstand über mehr als zwei Terminen und der Mietrückstand über zwei Monate hinauszieht.

Bei Mietrückständen steht der/die VermieterIn vor der Entscheidung, ob er/sie von der Sonderkündigungsmöglichkeit des Mietvertrages unverzüglich und fristlos Gebrauch machen soll oder ob er/sie zunächst auf weitere Entwicklungen warten soll. Insbesondere bei schwierig zu vermietenden Immobilien kann es für den Wohnungseigentümer sowohl im Wohn- als auch im gewerblichen Mietrecht sinnvoll sein, den Mietinteressenten zunächst daran zu erinnern und zu prüfen, ob der Mietinteressent den Mietrückstand ggf. später bezahlen wird, z.B. weil sich der Mietinteressent nur zeitweilig in finanziellen Engpässen befand.

Der Kläger (eine Pfarrgemeinde ) hat nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs die Kündigung erst mehr als sieben Monaten nach Auftreten des Kündigungsgrunds nach einer vergeblichen Abmahnung erklärt. Die vom Vermieter mehr als sieben Monaten nach Eintritt des Kündigungsgrunds gegebene Kündigung ist nach Ansicht des Amtsgerichts ungültig im Sinne des 314 Abs. 3 BGB, weil sie nicht innerhalb einer nach allgemeinen Zivilrechtsgrundsätzen angemessenen Frist ergangen ist.

Die Kündigung darf aus gesellschaftlichen und moralischen Gründen nach so langem Zeitraum nicht mehr ausgesprochen werden. Der für das Wohnungsmietrecht verantwortliche Bundesgerichtshof hat sich in seiner Stellungnahme vom 12. Juni 2016, Aktenzeichen: VIII ZR 296/15, nicht daran gehalten. Gemäß der Rechtsprechung des BGH gilt 314 Abs. 3 BGB, nach der der Begünstigte den Vertrag nur innerhalb einer vertretbaren Zeit nach Kenntnis des Kündigungsgrundes effektiv beenden kann, nicht zusätzlich zu den im Wohnungsmietrecht besonders reglementierten Regelungen zur Sonderkündigung ohne Kündigungsfrist (§§ 543, 569 BGB).

Von der Bestimmung, dass die Sonderkündigung gemäß 543, 569 BGB innerhalb einer vertretbaren Frist nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes zu vollziehen ist, hat der Gesetzgeber zu unterlassen. Eine fristlose Kündigung ist in den 543, 569 BGB endgültig festgelegt. Nach der Begründung zu 543 BGB bedarf es keiner Definition von Kündigungsfristen, da ein Recht auf Kündigung unter gewissen Bedingungen nach der ständigen ständigen ständigen Rechtsprechung erlöschen kann.

Aufgrund des BGH-Urteils ist es sehr wahrscheinlich, dass diese Prinzipien des BGH-Urteils vom 14.07.2016 auch weiterhin auf das gewerbliche Mietrecht übertragbar sind, d.h. dass sich der 12. In der Rechtfertigung des Gesetzes, auf die sich der BGH in seiner Rechtsprechung beruft, wird damit auf alle Pachtverhältnisse verwiesen.

Was bleibt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs übrig? Der BGH weist in seiner Rechtsprechung explizit auf die mögliche Gefahr hin, dass eine "Verzögerung" der Kündigung im konkreten Fall zum Erlöschen des Kündigungsrechts führt. Dazu muss jedoch neben dem so genannten "Zeitpunkt" ein sogenannter "Zeitpunkt des Umstandes" festgelegt werden, d.h. es gibt brauchbare Hinweise, dass der Mieter sein Recht zur Kündigung des Mietvertrages nicht fristlos ausüben wird.

Praxis-Tipp: Auch nach der grundsätzlichen Entscheidung des Bundesgerichtshofs ist daher im Einzelfall zu prüfen, ob der Verfall des Kündigungsrechtes nach allgemeinen Prinzipien zu unterstellen ist. Ein Rücktritt wegen Mietrückständen gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist nach § 543 Abs. 3 BGB nicht zwingend vorgeschrieben. Im Falle einer "Verzögerung" der Kündigung kann eine Kündigung, die ohne sofortige Vorankündigung erfolgt, jedoch erstaunlich und damit missbräuchlich sein.

Praktischer Tipp: Im Falle einer Kündigungsverzögerung empfiehlt es sich daher, den Pächter in einem engen Zeitrahmen vor der Kündigung zu warnen, was auch unter den vom BGH festgestellten Umständen vorlag.