Mietzins und Räumungsklage

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22.03.2010 / Autor: Wer mit zwei Monaten Miete im Verzug ist, riskiert, einer Miet- und Räumungsklage im Sinn von 1118 BGB auszusetzen. Bei Vorliegen eines solchen qualifizierten Mietrückstandes muss sich der Mieter nicht mit einer Mietzahlungsklage, einer Mahnung, zufrieden geben, sondern kann die schärfste Beihilfe, die sofortige Vertragsauflösung, beschlagnahmen, die im gerichtlichen Mahnverfahren zu prüfen ist und durch Urteil zu entscheiden ist.

Wird der Mietrückstand im Laufe des gerichtlichen Verfahrens vor Ende des Verfahrens (wenn auch im Rahmen des vorangegangenen Verfahrens vor einem Urteil) bezahlt, kann die Kündigung des Vertrages und die Zwangsräumung der Mietwohnung vermieden werden, soweit der Pächter die Entstehung eines Mietrückstandes nicht grob zu vertreten hat. Grobe Fahrlässigkeit ist in diesem Kontext entweder auffällige, spezielle Nachlässigkeit oder gar Selbstherrlichkeit - also eine ungerechtfertigte Auseinandersetzung mit dem Eigentümer über die Miete.

Wenn der Mietrückstand durch ein Versehen auftritt, das jeder - auch eine sonst sehr vorsichtige Person - (bei rechtzeitiger Zahlung der Miete) den Ausfall der Ferienwohnung verhindern kann. Irrtümer des Eigentümers oder der Administration, falsche Buchungen der Miete, falsche Angaben, auch wenn sie von der Objektverwaltung fälschlicherweise an den Vermieter weitergegeben werden, haben zur Folge, dass kein Mangel und schon gar kein grober Mangel auftritt.

Werden bei vereinbarter Nutzung der Ferienwohnung Wertminderungen festgestellt (das ABGB sagt hier etwas altmodisch von der konditionierten Nutzung), kann der Mietzins gemäß § 1096 ABGB reduziert werden. Ein Mietminderungsrecht existiert ex lege, so dass ein Urteil oder eine gerichtliche Verfügung zur Zurückhaltung der Miete nicht erforderlich ist. Ist das Appartement dann überhaupt nicht mehr für Wohnzwecke tauglich, kann keine vollständige Miete gezahlt werden, in einem solchen Falle ist nur eine Lagerungsmiete berechtigt, da der Pächter seine Dinge in der Ferienwohnung behalten kann.

Der Anspruch auf Mietminderung hängt immer verhältnismässig oder auch verhältnismässig von der Form und Stärke der Wertminderung ab, weshalb grösste Sorgfalt erforderlich ist. In allen Mietreduzierungsfällen ist es ratsam, sich von vielen Mieterverbänden beraten zu lassen. Jeder, der wegen geringster Wertminderung eine vollständige, 100%ige Mietzinseinbehaltung durchführt, riskiert, dass ihm das Recht auf Zahlung des Mietrückstandes im Sinn des vorgenannten § 33 Abs. 2 und 3 MRG aufgrund seiner Selbsteinschätzung nicht eingeräumt wird.

Sofern die Wohn- oder Geschäftsräume in den Geltungsbereich des MRG fallen, kann die Miete im Rahmen des Mietvertrages innerhalb einer Ausschlussfrist von drei Jahren ab Abschluss des Mietvertrages gezahlt werden. Allerdings müssen sich die Händler über die Miete (spätestens) bei der Überlassung der Geschäftsräume "beschweren", um dieses Recht auf Überprüfung der Miete nicht zu vernachlässigen. Die Miete für Appartements ist in Wien die so genannte Standardmiete.

In diesem Fall wird der gesetzliche Mietzins durch Experten (in Gerichtsverfahren) und die Stadtverwaltung 25 in Schiedsgerichtsverfahren überprüft. Die Standardmiete ist eine Miete, die nach oben begrenzt ist. Sie sollte unter der " angemessenen " Miete liegen, die in erster Linie für Geschäftsräume gilt.

Die entsprechende Miete ist die Miete, die für bestimmte Appartements, insbesondere aber für Geschäftsräume verwendet wird. Die Kategorie Miete, die bis zum Wirksamwerden des dritten Wohnungsrechtsänderungsgesetzes am 1. März 1994 die Standardmiete war, die eine strenge Mietregelung vorsieht und auf die individuellen Gegebenheiten der Wohnung und ihre oft unterschiedliche Ausgestaltung weniger individuell reagieren kann, ist nun weitestgehend passé.

Die Standardmiete ist jetzt die Miete, die für die meisten Apartments gilt. Hier gibt es eine große Anzahl von Ausnahmeregelungen und dann - in Einzelfällen auch für Appartements - die entsprechende Miete. Grundsätzlich ist zu beachten, dass die Benchmark-Miete mit ihrem auf einem Standardwert basierenden Mietsystem (für Wien aktuell 4,73 Euro pro qm sowie Zu- und Abschläge je nach Standort und Ausstattungsvariante) eine 15-jährige Erfolgsstory hinter sich hat.

Der Basisbetrag des für jedes Land publizierten Referenzwertes und die Zu- und Abschläge auf den Referenzwert ermöglichen die Ermittlung einer indiv. Weitere Informationen dazu erhalten Sie im Nachschlagewerk "Der Mietzins". Der vereidigte und zertifizierte Immobilienexperte Franz Strafella und Dr. Erich René Karauscheck haben die Miete in all ihren Aspekten auf 245 S. in einer auf Miete limitierten Monographie untersucht.