Fristlose Kündigung Mietwohnung

Laut eines Urteils des Landgerichts Hamburg-Altona (Az.: 316 C 275/11) vom 14. Februar 2012 ist der unerlaubte Cannabisanbau und Cannabiskonsum unter Berücksichtigung der Belange von Vermietern und Mietern ein wesentlicher Kündigungsgrund. Die Angeklagte hatte die Ferienwohnung seit dem Umzug ihres Mannes am Ende des Jahres 2009 weitervermietet.

Doch bis zu drei Mal pro Woche bleibt sie weiter in der strittigen Ferienwohnung. Nach dem der Mieter, der im selben Korridor auf der anderen Straßenseite wohnte, wiederholt auf den Geruch von Cannabis hinwies, suchte die Gendarmerie die Wohnung mit gerichtlicher Erlaubnis ab und beförderte mehrere Cannabis-Pflanzen und zahlreiches technisches Gerät für den Cannabis-Anbau, darunter Spiegellampen, sowie verkaufsfertiges Cannabis-Packgut.

Nach der Kündigung des Mietvertrags durch die klagende Partei aus anderen GrÃ?nden hat sie mit Brief vom 25. Juli 2011 die fristlose KÃ?ndigung nochmals ohne Vorwarnung ausgelöst. Die Untermieterin habe als Grund für ihre Entlassung beträchtliche Verbrechen begangen, und zwar monatelange Cannabiskultivierung in ihrer eigenen Wohnstätte. Die Untermieterin ist ausgezogen.

Der Angeklagte hat die Ferienwohnung nicht verlassen. Der Klägerin wird vorgeworfen, dass die Angeklagte von der Verwendung und dem Anbau von Drogen durch ihren Untermieter erfuhr. Eine fristlose Kündigung nach 543 BGB wird als gerechtfertigt angesehen, da auch das dem Angeklagten nach 540 Abs. 2 BGB zuzurechnende kriminelle Handeln seines Unterpächters die Ruhe der Familie wesentlich beeinträchtigt hat.

Der Kläger ist auch der Auffassung, dass das Verhältnis des Vertrauens zwischen ihr und der Angeklagten durch jahrelange Gerichtsverfahren und ihren Umzug aus der Heimat erschüttert wurde. Eine Warnung hält sie für überflüssig. Der Angeklagte gibt an, den Geruch von Marihuana bei ihren Hausbesuchen nicht bemerkt zu haben. Die Kündigung ist nach dem Landgericht rechtskräftig.

Die Aufrechterhaltung des Mietvertrages bis zum Fristablauf sei unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner und unter Wahrung der beidseitigen Belange, nicht zumutbar. In Ausnahmefällen war es nicht erforderlich, eine Vorwarnung auszusprechen. Die außervertragliche Nutzung der Untermieterwohnung durch extensiven unbefugten Cannabisanbau und Cannabiskonsum ist ein wichtiger Kündigungsgrund unter Beachtung der Belange des Klägers und des Angeklagten.

Nach Überzeugung des Gerichts hat der Mieter des Angeklagten das gemietete Eigentum wie geplant und absichtlich für die Verfolgung von Delikten nach dem Rauschgiftgesetz genutzt. Einerseits hat der Mieter unbestreitbar den Anbau von Drogen im Zuge der Ermittlungen gegen ihn eingeräumt. Andererseits zeigt der Recherchebericht deutlich, dass der Mieter Drogen fachgerecht und in beträchtlichen Stückzahlen hergestellt hat.

Dabei ist es unerheblich, dass die Tat nicht gegen den Angeklagten, sondern gegen seinen Unterpächter erhoben wird. Weil sich der Angeklagte nach § 540 Abs. 2 BGB das Fehlverhalten seines Submieters zuschreiben kann. Damit hat der Gesetzgeber geklärt, dass der Unterpächter als Vermittler des Generalmieters im Sinne des 278 BGB auftritt.

Das hat zur Konsequenz, dass der Untermieter für das Fehlverhalten des Hauptmieters genauso wie für eigenes Fehlverhalten einsteht. Überlässt der Leasingnehmer den ihm anvertrauten Gegenstand im eigenen Namen, ggf. mit Gewinn, einem Dritten seiner Wahl, geht er das Fehlverhalten des Dritten ein - auch wenn es sich dabei um vorsätzliches Handeln handelte.

Da die Formulierung des 540 Abs. 2 BGB keine Haftungsbeschränkung für den Schaden vorsieht, der durch den Untervermieter verursacht wurde, in dem das vertragstypische Nutzungsrisiko eintritt. Die im Standard gebräuchliche Bezeichnung "in Gebrauch" besagt eher, dass alle Tätigkeiten einbezogen werden, die der Untervermieter in den ihm zum Zwecke des Aufenthalts zur Verfügung gestellten Zimmern ausführt.

Der Anbau von Cannabis durch den Untermieter ist insoweit direkt und intern mit der Erfüllung des ihm vom Angeklagten zugewiesenen Vertrages verbunden, für den er verantwortlich ist. Bei der Abwägung der Interessen des Vermieters ist neben dem verschuldeten Fehler auch das legitime Recht des Vermieters, seine anderen Bewohner und vor allem die im Hause lebenden Kindern oder Jugendlichen vor den Risiken des Cannabisanbaus im Mietgut zu bewahren, zu beachten.

Die Verhaltensweise des Untervermieters hat eine beachtliche Nachahmungsfunktion. Der Mieter hat die Verbrechen insgeheim begangen und nicht im Flur, der für alle Bewohner zugänglich ist. Bei der wiederholten Aufnahme dieses Geruchs in einem Wohnhaus entsteht der Gedanke, dass der Hausherr ein andauerndes illegales Benehmen toleriert, das dem Ansehen des Wohnhauses schadet.

Die Gefährdung wurde durch die vom Quartiermeister ausgelösten polizeilichen Einsätze noch verstärkt. Der Angeklagte kann sich nicht zu ihren Gunsten darauf berufen, dass " der Straftatbestand " zwischenzeitlich durch die Entfernung des Unterpächters aufgehoben wurde und der Grund für die Kündigung entfallen ist. Wenn der Leasingnehmer seine Pflichten in einem Umfang verschuldet hat, dass dem Leasinggeber eine Fortführung des Leasingverhältnisses nicht zumutbar ist und der Leasinggeber das Recht zur fristlosen Kündigung ausübt, endet die Dauerschuldverhältnisse mit Erhalt der Kündigung.

Mit Inkrafttreten der Kündigung ist der Leasingnehmer zur Zwangsräumung und Übergabe verpflichtet. Das nachträgliche Verhalten des Leasingnehmers kann diesen strukturierenden Effekt der Kündigung nicht mehr abändern. Etwas anderes trifft nicht zu, wenn das Fehlverhalten seines Unterpächters auf den Vermieter zurückzuführen ist. Es ist keine vergebliche Androhung oder Setzung einer Frist zur Beseitigung einer Vertragsverletzung aus dem Mietvertrag gemäß 543 Abs. 3 BGB ergangen.

Eine fristlose Kündigung war hier aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien gemäß 543 Abs. 3 Nr. 2 BGB rechtfertigen. Dabei ist zu beachten, dass eine Verwarnung immer nur dann Sinn macht, wenn eine Fortführung des Vermietungsverhältnisses (im Falle der Nichtdurchführung der Reklamation in der Zukunft) überhaupt in Erwägung gezogen wird.

Dies ist jedoch nicht der Fall, wenn das durch den Vertrag geschaffene Vertrauen bereits vollständig zunichte gemacht wurde und in der Folgezeit nicht mehr durch vertragliches Handeln wieder hergestellt werden kann. Der Grund hierfür liegt in der schwerwiegenden Vertragsverletzung der Angeklagten, da das Interessen der Klägerin deutlich und offenkundig beeinträchtigt wurde und ihr Leistungsinteresse erloschen ist.

Der Angeklagte kann auch nicht behaupten, von dem schädlichen Benehmen keine Ahnung gehabt zu haben und deshalb vor der Kündigung eine Vorwarnung verlangen, um den Untervermieter benachrichtigen zu können und ihn gegebenenfalls durch einen neuen zu ersetzten. Ansonsten hätte dies zur Folge, dass der Hausherr zunächst mit jedem einzelnen Submieter ein strafbares Handeln akzeptieren und den Bewohner dafür ermahnen müsse.

Aber selbst wenn man darstellen wollte, dass eine Warnung nur dann überflüssig ist, wenn der Untermieter wirklich über das Missverhalten seines Untervermieters Bescheid weiß (oder wenigstens nachlässig ignoriert ), würde man hier nicht zu einem anderen Resultat kommen. Das Gericht war überzeugt, dass der Angeklagte von den in der Ferienwohnung verübten Verbrechen wusste.

Sie leugnete sowohl den Drogenkonsum ihres Mieters als auch den Cannabisanbau ihres Mieters mit Unwissenheit. Diese Vorlesung ist jedoch dem Leben fremd und nicht sehr glaubwürdig, da sie behauptet, die Ferienwohnung weiterhin regelm? Der Dauerbetrieb einer grösseren Cannabisfarm und die verschiedenen Accessoires, die in der ganzen Ferienwohnung verstreut sind, können kaum über Monate hinweg verheimlicht werden.

Dies betrifft vor allem einen durchdringenden und leicht erkennbaren Marihuana-Geruch, den auch der Nachbar außerhalb der streitigen Wohneinheit bemerkt hat. Die Warnung war daher nach Abwägen aller Sachverhalte im konkreten Fall überflüssig.