Eine Miete nicht Gezahlt Kündigung

Beendigung bei Zahlungsrückstand durch die Kanzlei Jobstelle | Deutsche Anwaltskanzlei Prämie à Recht

Kommt der Mieter mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand, kann der Leasinggeber, wenn er den Vertrag mit sofortiger Wirkung kündigt und eine Frist nicht beachten will, den Vertrag aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. 1 BGB aufkündigen. Dies ist ein allgemeines Kündigungsereignis, das nicht nur bei Zahlungsausfall, sondern auch bei Vertragsbruch (durch eine Partei) eintritt.

Dabei sind die gegenseitigen Belange von Eigentümer und Nutzer abwägen. Unter diesen Bedingungen kommt dem verschuldeten Verstoß gegen die Rechte der anderen Vertragspartei eine besondere Bedeutung zu. Im Falle des Zahlungsverzuges des Leasingnehmers gilt die Bestimmung vor allem dann, wenn die Zahlung nicht rechtzeitig und nachhaltig erfolgt und die Fortsetzung des Vertrages für den Leasinggeber zumutbar ist.

Jetzt gibt es Situationen, in denen das Arbeitsamt (Sozialamt) die Miete unmittelbar an den Wirt zahlt. Es kann passieren, dass in einem die Kündigung rechtfertigenden Zeitabschnitt (, z.B. wenn die Miete für 2 aufeinander folgende Kalendermonate nicht gezahlt wird), die Zahlung verzögert wird und die Ursachen ausschliesslich beim Sozialversicherungsamt liegt. Prinzipiell muss der Zahlungspflichtige, d.h. in diesem Fall der Pächter, das Fehlverhalten eines Dritten, eines "Erfüllungsgehilfen", zulassen.

In seiner Entscheidung vom 21. Oktober 2009 (VIII ZR 64/09) hat der Bundesgerichtshof jedoch grundsätzlich festgestellt, dass in einem solchen Falle die Arbeitsagentur nicht als Vermittler zu betrachten ist und dass der Verpächter den Vertrag gemäß 543 Abs. 1 BGB auflöst. Im § 543 Abs. 2 BGB gibt es weitere, d.h. besonders reglementierte Beendigungsgründe, die häufig zur Kündigung ausgenutzt werden.

Nummer drei beschäftigt sich mit verspäteter Zahlung. Die Interessenabwägung gemäß § 543 Abs. 1 BGB wird hier nicht berücksichtigt. Der Leasingnehmer kommt nach dieser Bestimmung nicht in Verzug, wenn er die Gründe für die Verzögerung nicht selbst zu verantworten hat. Dies heißt: "ist nicht schuld" (Blank, in Schmidt-Futterer, Pachtrecht, § 543 BGB Rn. 95, 97).

Die Jobbörse hat keine 2 aufeinanderfolgenden Mietzahlungen geleistet. Die Vermieterin hat daher gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt. Da allein die Arbeitsagentur für die Nichtbezahlung verantwortlich war, konnte nach Auffassung des zuständigen Gerichtes die Vorschrift des 286 Abs. 4 BGB nicht zugunsten des Pächters durchgesetzt werden.

Das Kündigungsrecht trotz Verschulden des Sozialversicherungsamtes bei der Kündigung nach 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB ist in der Rechtssprechung noch nicht abgeklärt. Auch konnte das Landgericht die Sache nicht selbst beurteilen, da es sich um einen Rechtshilfeantrag eines Pächters und nicht um den tatsächlichen Prozeß handelt.

Doch: Das Landgericht bestätigte wenigstens die Erfolgsaussichten des Pächter. und verwies auf die Verfügung des BGH (op. cit. O.) und verwies darauf, dass der Pächter für das Fehlverhalten des Sozialversicherungsamtes nicht haftbar gemacht werden kann. Aus diesem Grund konnte das Landgericht nicht entscheiden, dass sich der Pächter in Zahlungsverzug befand, gerade weil es allein in der Verantwortung des Sozialamtes liegt.

Offen war, ob die Verzögerung bereits in der mangelnden Effizienz des Pächters zu sehen war. Andernfalls ist der Vermieter für die mangelnde oder verspätete Miete verantwortlich, indem er dem Arbeitsamt keine oder zu wenige Dokumente zur Verfügung stellt oder wenn das Arbeitsamt die Bezahlung an den Vermieter vornimmt und er sie "selbst verwenden" kann.

Es steht dann außer Zweifel, dass der Mieter schuldig ist und vertreten werden muss.