Voraussetzung Fristlose Kündigung Mietverhältnis

alle Voraussetzungen für die Kündigung des Eigengebrauchs).

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist wegen gesundheitlicher Gefährdung - Anforderungen

332,76 EUR zuzüglich Verzugszinsen und bei Abweisung der Beschwerde des Antragstellers gegen das Gerichtsurteil des Landgerichts Düsseldorf vom 14. November 2004 mit der Auflage, dass der Antragsteller zur Zahlung von 460 EUR zuzüglich Verzugszinsen auf die Klage an den Antragsgegner verpflichtet ist. Fakten: Mit Pachtvertrag vom Dezember 2002 mietete der Antragsgegner eine ca. 30 Quadratmeter große Eigentumswohnung in einer Erweiterung seines Zuhauses.

Das Mietverhältnis war bis zum Stichtag des Vertragsabschlusses auf den Stichtag des Vertragsabschlusses begrenzt, da das vorhandene Objekt abgebrochen und durch einen neuen Gebäudekomplex abgelöst werden sollte. Der Angeklagte hat eine Mietkaution in Höhe von 460 Euro hinterlegt. Die Klägerin hat mit Brief vom 15. Juli 2002 den Vertrag zum Ablauf der vereinbarten Mietdauer bis zum Ablauf des Jahres 2003 gekündigt; Im 11. Oktober 2002 fand die Klägerin, die diesen Monate mit Einverständnis der Klägerin in der Mietwohnung wohnte, zusammen mit ihrem Partner Schimmelbefall auf der Wand hinter ihrem Kleiderschrank und hinter dem Bettkasten.

Sie hat mit Bescheid vom 7. November 2002 die ausserordentliche Kündigung des Mietvertrages erklärt. In ihrem Rücktrittsgesuch verwies sie unter Berufung auf den Schimmelbefall darauf, dass sie an Neurodermitis und Asthma gelitten habe und in den vergangenen Wochen anhaltende Hautausschläge und Asthma-Attacken hatte. Ein paar Tage später verließ der Angeklagte die Ferienwohnung und hörte auf, Mieten zu zahlen.

Die Klägerin forderte die Angeklagte auf, für die zwölf Monaten von Jänner bis Dez. 2003 einen Gesamtbetrag von 2.760 Euro zuzüglich Verzugszinsen zu zahlen, soweit dies für die Berufung noch von Bedeutung war. Der Antragsgegner hat im Rahmen einer Gegenklage gegenüber dem Antragsteller die Rückerstattung der Sicherheit in einer Gesamthöhe von EUR 470,00 inklusive EUR 10,00 und zuzüglich weitergehender Verzugszinsen geltend gemacht.

Nach der Klageabweisung hat das Landgericht den Antragsteller zur Zahlung von 670 Euro zuzüglich Verzugszinsen an den Antragsgegner ermächtigt. Das Berufungsverfahren wurde vom Oberlandesgericht mit der Auflage abgelehnt, dass der Beschwerdeführer zur Zahlung von 460 Euro zuzüglich Verzugszinsen an den Beklagten auf die Gegenklage verpflichtet wird.

Aufgrund der Mietforderung in Hoehe von 2.332,76 EUR und der Gegenforderung hat das Oberlandesgericht die Berufung anerkannt. Die Klägerin beantragt in ihrer Berufung die Bezahlung von EUR 2.332,76 zuzüglich Verzugszinsen und die Zurückweisung der Gegenklage. Das Mietverhältnis wurde entgegen der Meinung des Landgerichts nicht durch die mit Bescheid vom 26. Oktober 2002 ausgesprochene Kündigung der Angeklagten gekündigt.

Die Beklagte hatte kein einfaches Beendigungsrecht, da der Pachtvertrag bis zum Ablauf des Jahres 2003 begrenzt war. Der Pachtvertrag war zeitlich begrenzt. Der Hinweis im Pachtvertrag, dass das vorhandene Bauwerk abzureißen und durch einen neuen zu ersetzen ist, entspricht den Erfordernissen des 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 BGB.

Das Mietverhältnis wurde jedoch durch die fristlose Kündigung der Angeklagten am 06.12.2002 gekündigt. Nach § 543 Abs. 1 S. 1, 569 Abs. 1 S. 1 BGB war diese Kündigung wegen eines erheblichen Gesundheitsrisikos begründet. Die Fotos zeigen, dass die Wohnungen gesundheitsgefährdend mit Schimmelpilzen infiziert waren.

Auch das Widerrufsrecht ist nicht ausgeschlossen. Im Übrigen ist das Widerrufsrecht nicht eingeschränkt. Der Angeklagte war für den gefährlichen Gesundheitszustand nicht verantwortlich. Nach dem Gutachten ist es richtig, dass die Bildung von Schimmel nicht durch Bauschäden, sondern durch das kleine Raumangebot in der Eigentumswohnung zusammen mit dem Belüftungsverhalten des Angeklagten hervorgerufen wurde. Das vom Sachverständigen festgestellte Belüftungsverhalten, bei dem Schimmelbefall hätte vermieden werden können, war für die Angeklagte jedoch nicht nachvollziehbar.

Wäre die Ferienwohnung allein vom Angeklagten genutzt worden, hätte sie bei Abwesendheit viermal am Tag und sechsmal am Tag belüftet werden müssen; wäre sie wie im vergangenen Lebensmonat von zwei Menschen genutzt worden, wäre es notwendig gewesen, die Ferienwohnung fünfmal am Tag und zwölfmal am Tag zu belüften, falls vorhanden.

Von der Angeklagten konnte dies nicht gefordert werden, da sie dann ihren Lebensrythmus in einem hohen Maß dem Lüftungsbedarf der Wohnungen hätte untergeordnet. Das Wirksamwerden der Kündigung wird nicht dadurch verhindert, dass der Antragsgegner dem Antragsteller keine Frist zur Abhilfe setzt. Nach den bisherigen Erkenntnissen des Berufungsgerichts kann nicht davon ausgegangen werden, dass die fristlose Kündigung des Antragsgegners vom 6. 12. 2002 den Pachtvertrag auflöst.

Eine fristlose Kündigung wegen erheblichen Gesundheitsrisikos nach 569 Abs. 1 BGB ist entgegen der Auffassung des Berufungsgerichtes prinzipiell nur möglich, wenn der Pächter dem Pächter vorher eine entsprechende Nachfrist nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB eingeräumt oder eine Verwarnung ausgesprochen hat. Die Entscheidung des Oberlandesgerichts zeigt nicht, dass im Falle einer Streitigkeit die Bedingungen für eine Frist- oder Mahnung nach 543 Abs. 3 S. 2 BGB in Ausnahmefällen nicht gegeben sind. a) Nach den Vorschriften des BGB, die bis zum Stichtag der Verjährung am 1. Dezember 2009 gelten, kann die Verjährung oder Mahnung nicht verlängert werden.

Bei erheblicher gesundheitlicher Gefährdung konnte der Leasingnehmer jedoch gemäß 544 BGB ab dem 1. 8. 2001 im Prinzip fristlos gekündigt werden, d.h. ohne vorher dem Leasinggeber den Fehler anzuzeigen oder eine Nachfrist zu setzen; eine Ausnahmeregelung wurde nur dann eingeräumt, wenn der Leasinggeber den reklamierten Sachverhalt leicht nachbessern konnte und der Leasingnehmer kurz warten musste (OLG Naumburg WuM 2003, 144; OLG Düsseldorf WuM 2002, 267; in jedem Einzelfall m.w.n.).

Der auf den am 13. Dezember 2002 nach der Inkraftsetzung des Mietreformgesetzes am 13. Dezember 2001 abgeschlossenen Vertrag anwendbare Text des 569 Abs. I BGB führt dazu, dass eine fristlose Sonderkündigung ein besonders geregelter außerordentlicher Kündigungsfall aus wichtigen Gründen gemäß 543 Abs. I BGB wegen einer nicht unerheblichen Gefährdung der Gesundheit ist.

Eine fristlose Kündigung wegen erheblicher gesundheitlicher Gefährdung ist daher wie jede andere fristlose Kündigung aus wichtigen Gründen nach 543 Abs. 3 S. 1 BGB nur nach fruchtlosem Fristablauf oder nach fruchtloser Androhung möglich, wenn der gute Zweck in der Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis liegt und eine fristlose Kündigung oder Androhung nur unter den Bedingungen des 543 Abs. 3 S. 2 BGB unterbleiben kann.

Weil der Mieter durch den Vertrag dazu gezwungen ist, das Mietobjekt in einem für die vertragsgemäße Nutzung geeignetem Zustand zu belassen und zu unterhalten ( 535 Abs. 1 S. 2 BGB), verstößt derjenige, der einen gesundheitsgefährdenden Zustands der gemieteten Räume nicht behebt, regelmässig gegen eine Verpflichtung aus dem Mietungsvertrag. Eine Kündigungsfrist oder Verwarnung ist daher prinzipiell auch für die Wirkung der Kündigung wegen gesundheitlicher Gefährdung erforderlich.

Hinsichtlich der klaren Formulierung und der klaren Rechtsordnung spielt es keine Rolle, ob der Gesetzgeber, der mit der neuen Regelung des 569 BGB nicht beabsichtigt hatte, den Inhalt gegenüber dem Vorgängergesetz ( "BT-Drs. 14/4553, S. 64) zu ändern, auch nach der neuen Regelung keine Frist oder Verwarnung im Falle einer Kündigung wegen Gesundheitsgefahren zu setzen; denn diese Berücksichtigung ist im Recht nicht berücksichtigt worden.

Die Zweckbestimmung der Verordnung zur Erleichterung des Mieters bei einer gesundheitlichen Gefährdung wird auch durch die grundlegende Anforderung einer Fristsetzung oder Verwarnung nicht in Zweifel gezogen; im Falle der gesundheitlichen Gefährdung entfällt im Übrigen häufig eine Fristsetzung oder Verwarnung nach 543 Abs. 3 S. 2 BGB (LG Stendal ZMR 2005, 624; BeckOK-BGB/Wöstmann, Stand 06 /2006, 569 Rdnr. 25; Erman/Jendrek, BGB, 12aufl.

Kapitel 14 Abs. 454; Staubinger/Emmerich, BGB[2006], 569 Abs. 14; WuM 2004, 311, 312 f.). 2 BGB, für die der Pächter die Nachweispflicht übernimmt (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., § 543 Abs. 44).

Nach § 543 Abs. 3 S. 2 BGB entfällt die Setzung einer Frist oder Verwarnung, wenn - was allein bei einer Kündigung aus gesundheitlichen Erwägungen möglich ist - eine Frist oder Verwarnung offenkundig keinen erfolgversprechenden Charakter hat ( 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB) oder wenn die fristlose Kündigung aus besonderem Grund unter Berücksichtigung der Belange beider Parteien berechtigt ist (§ 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 2 BGB).

Auch ist nicht davon auszugehen, dass eine Frist wegen mangelnder Erfolgsaussichten unnötig war, da ein neuer Schimmelpilzbefall, wie im Änderungsantrag beanstandet, nicht mit vertretbaren Maßnahmen hätte vermieden werden können. Tatsächlich stellte der Experte fest, dass die Schimmelbildung nur bei einem gewissen Belüftungsverhalten des Angeklagten hätte vermieden werden können, was das Oberlandesgericht für unangemessen hielt.

Dies bedeutet jedoch nicht, dass sich nach der Entfernung des Schimmelbefalls unweigerlich wieder Schimmelpilze bilden würden, wenn die Angeklagte in einer für sie akzeptablen Art und Weise, d. h. weniger häufig als der Sachverständige es für notwendig erachtet hätte, belüftet worden wäre. Weil nicht ausgeschlossen werden kann, dass der Antragsteller einen neuen Schimmelbefall durch entsprechende Massnahmen (wie z.B. das Anstreichen der Tapeten mit pilzhemmenden Farben oder den Einsatz einer Lüftung) wirkungsvoll hätte verhindern können.

a) Die mit Bescheid vom 26. Oktober 2002 ausgesprochene Widerklage auf Beendigung des Mietverhältnisses durch die Kündigung des Mietverhältnisses bis längstens zum Ablauf des Jahres 2002 ist erfolglos geblieben. aa) Das Oberlandesgericht ging zu Recht davon aus, dass der Beklagte nicht zur ordentlichen Kündigung berechtigt war, weil das Mietverhältnis bis zum Ablauf des Jahres 2003 begrenzt war.

Der Mietvertrag mit einer bestimmten Laufzeit läuft nach dem Ende dieser Frist gemäß 542 Abs. 2 BGB aus, es sei denn, er wird in den rechtlich zulässigen Ausnahmefällen aufgelöst oder außergewöhnlich lang.

bb) Entgegen der Auffassung der Novelle war auch die Beschränkung des Mietvertrages gültig. Das Mietverhältnis kann gemäß 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 a.F. gekündigt werden. BGB, wenn der Leasinggeber nach Ende der Mietdauer die Räumlichkeiten in erlaubter Form entfernen will und er dem Leasingnehmer den Verjährungsgrund bei Vertragsabschluss bekannt gibt.

Im Falle einer Auseinandersetzung sind diese Bedingungen gegeben. In dem Pachtvertrag wird angegeben, dass das vorhandene Bauwerk abzureißen und durch einen neuen Baukörper zu ersetzen ist, der den Erfordernissen des 575 (1) S. 1 Nr. 2 a.F. entspricht. Möchte der Mieter einen Pachtvertrag nur für einen bestimmten Zeitraum abschließen, weil er das Haus, in dem sich die gemieteten Räumlichkeiten befinden, abbrechen und an dessen Ort ein neues Haus bauen möchte, geht die Gültigkeit der Frist nicht davon aus, dass er das genaue Abbruchdatum und das exakt vorgesehene Bauvorhaben auf der Basis eines im Pachtvertrag enthaltenen und bewilligungsfähigen Bauplans festlegt.

Der Grund für die Frist sollte es dem Nutzer erlauben, die Zulässigkeit der Frist zu prüfen (vgl. BT-Drs. 14/4553 S. 70). Daher muss der Vermieter die vorgesehenen Massnahmen bei einer Beschränkung des Mietvertrags wegen einer erheblichen Änderung oder Reparatur der Flächen so exakt bezeichnen, dass der Pächter einschätzen kann, ob diese Massnahmen durch eine Fortführung des Mietvertrags und damit eine Beschränkung nach 575 Abs. 1 S. 1 Nr. 2 a. F. wesentlich komplizierter werden würden.

Auch kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Antragsteller die Zimmer nach Ende der Mietdauer überhaupt nicht entfernen wollte, sondern, wie in der Beschwerdeschrift vermutet, nur den Grund für die Beschränkung vorgebracht hat, um den Rechtsschutz gegen Kündigung zu umfahren und die betreffenden Bewohner aus der Mietwohnung zu holen. Die Beschränkung des Vermietungsverhältnisses nach 575 BGB ist jedoch nur möglich, wenn der Vermieter die schwerwiegende Intention hat, das Mietgut für einen der in § 575 BGB (Palandt/Weidenkaff, a.a.O., § 575 Abs. 5) genannten Zwecke zu nutzen.

Die Seriosität der Intention des Beschwerdeführers steht jedoch außer Frage, da er bereits mit dem bisherigen Mieter des Beschwerdegegners wegen des beabsichtigten Abbruchs des Hauses eine Begrenzung des Mietverhältnisses bis Ende 2001 beschlossen hatte. Mit der Einreichung einer Architektenabschlußrechnung vom 14. 10. 2002, mit der 42.636,22 DEM für die Grunduntersuchung, vorläufige Planung und Ausführungsplanung eines Neubaus auf dem Gelände, auf dem sich das an die Beklagte gemietete Haus mit der an sie vermieteten Eigentumswohnung befand, vermittelte der Kl.

Im Gegensatz zur Auffassung des Einspruchs spielt es keine Rolle, ob und aus welchen Motiven der Antragsteller später seine Abbruch- und Neubauvorhaben verschoben oder abgebrochen hat. Ist der Verjährungsgrund nach Vertragsschluss entfallen, so hebt dies die Verjährung nicht auf, sondern bewirkt nur, dass der Vermieter gemäß 575 Abs. 3 S. 2 BGB eine unbefristete Mietvertragsverlängerung einfordern kann.

Der Rechtsbehelf kann entgegen der Auffassung des Einspruchs nicht als vorwiegend unberechtigt betrachtet werden, wenn der Antragsgegner den Vertrag nicht effektiv beendet hat, weil der Antragsteller dadurch seine Schadensminderungspflicht gemäß 254 Abs. 2 BGB verletzt hätte, indem er die Mietwohnung nicht bereits vor dem nominalen Ende des Vertrages untervermietet hätte.

Weil der KlÃ?ger keinen Schadenersatzanspruch, sondern einen Leistungsanspruch erhebt, ist die schadenersatzrechtliche Regelung des  254 Abs. 2 BGB allein aus diesem Grunde nicht anzuwenden; auÃ?erdem wird die Verteilung der Risiken bei Nichtbenutzung des Mietobjektes abschlieÃ?end durch  537 BGB reglementiert, so dass neben dieser Regelung  254 BGB nicht eingreift und der Mieters gegen den Anspruch auf Auszahlung der Miete keine grundsÃ?tzlichen Einwendungen hat; der Mietende könnte das Mietobjekt anderswo gemietet haben (vgl. § 254 BGB).

Senatsbeschluss vom 26. 11. 1986 - VIII ZR 354/85, WM 1987, 288, unter 2 b bb; Senatsbeschluss vom 24. 09. 1980 - VIII ZR 299/79, WM 1980, 1397, unter II 4 b; Müller/Walther/Spielbauer, Miet- und Pachtrecht, ab 2003, § 537 Rdnr. 15; Palandt/Weidenkaff, iaO, § 537 Rdnr. 7).

Auch ist weder dargelegt noch anderweitig erkennbar, dass der Antragsteller trotz eines begründeten Wunsches des Antragsgegners nach vorzeitiger Kündigung des Mietvertrages einen vom Antragsgegner zur Verfügung zu stellenden angemessenen und angemessenen Folgemieter zurückgewiesen hätte und aus diesem Grund seinen Mietzinsanspruch hätte verlieren können (§ 242 BGB; vgl. § 242 BGB).

Senatsbeschluss vom 22. 12. 2003 - VIII ZR 81/03, NJW 2004, 1448, unter II 1 c; Senatsbeschluss vom 22. 1. 2003 - VIII ZR 244/02, NJW 2003, 1246, unter II A1; BGHZ 155, 178, 189; OLG Hamm WuM 1995, 577; OLG Karlsruhe WuM 1981, 1753; Schmidt-Futterer/Blank, iaO, unter § 542 Rdnr. 10 ff.

Demzufolge kann das Rechtsmittelurteil, soweit es den Mietzinsantrag der Klägerin und den Gegenanspruch der Klägerin auf Rückerstattung der Sicherheit des Mietzinses angeht, nicht bestätigt werden und ist daher aufzulösen. Eine endgültige Entscheidung kann der Bundesrat nicht treffen, da weitere Erkenntnisse notwendig sind ( 563 Abs. 3 ZPO), zumindest hinsichtlich der Fragestellung, ob der Angeklagte in Ausnahmefällen unverzüglich aufhören kann.

Vorsichtshalber verweist der Bundesrat auf folgende Punkte für das weitere Verfahren: a) Die Entscheidung des Oberlandesgerichts, dass die Wohnungen in gesundheitsschädlicher Form mit Schimmelpilzen infiziert waren, hat bisher keine solide Basis. Der Berufungsgerichtshof stützte seine Entscheidung auf nur drei Fotos, die von der Angeklagten zur Verfügung gestellt wurden. Ob Schimmelpilze in Mieträumen die gesundheitliche Situation der Anwohner gefährden, kann nicht generell und in vielen FÃ?llen nur durch ein ärztliches Gutachten geklÃ?rt werden (vgl. KG ZMR 2004, 513; KG KG KG KGR Berlin 2004, 81; LG Berlin GE 2002, 532; LG Berlin ZMR 1999, 27; LG Mainz DWW 1999, 295; LG Mannheim WuM 1988, 360; Kinne in Kinne/Schach/B, iaO, § 569 Rdnr. 4).

Das vom Sachverständigen bestimmte Belüftungsverhalten, bei dem Schimmelpilze hätten vermieden werden können (wenn der Angeklagte die Belüftung viermal am Tag in Ermangelung des Angeklagten und sechsmal am Tag in Gegenwart des Angeklagten verwendet hätte); der Angeklagte ist unzumutbar, erschöpft den Gutachteninhalt nicht und berücksichtigt die Einwände des Beschwerdeführers gegen das Gutachten nicht adäquat.

Der Berufungsgerichtshof berücksichtigte nicht, dass das Sachverständigengutachten nur bedeutete, dass die Scheiben durch "Lüften der Wohnung" für etwa drei bis acht Minuten gekippt werden mussten. Die Klägerin weist zu Recht darauf hin, dass nach dem "Leitfaden zur Ursachensuche u. Sanierung beim Schimmelwachstum in Innenräumen" des Umweltbundesamtes von einer Feuchtigkeitsabgabe von nur 30-40 g/h bei einer Person mit geringer Bewegung auszugehen ist.

Wäre der Durchschnittswert der Ferienwohnung auf 35 g/h festgelegt worden, wäre eine Lüftung nur alle 10,5 Std. notwendig gewesen, also nur zweimal - und nicht sechsmal - pro Tag, so die sonst gültige Faktura des Gutachters - wenn eine einzige anwesend gewesen wäre.

Der Berufungsgerichtshof stellte fest, dass selbst unter Beachtung einer Feuchteabgabe von 35 g/h das zur Vermeidung von Schimmelbildung erforderliche Lüftungsverhalten für den vergangenen Lebensmonat, in dem die Angeklagte die Wohnung zusammen mit ihrem Partner benutzt habe, unzumutbar gewesen sei; selbst dann hätte die Wohnung etwa alle 5,5 Std. belüftet werden müssen, was für den Angeklagten unzumutbar gewesen wäre.

Im Gegensatz zur Meinung des Oberlandesgerichts ist es durchaus sinnvoll, eine etwa 30 Quadratmeter große Ferienwohnung bei Beisein von zwei Menschen viermal am Tag durch drei bis acht minütiges Schwenken der Scheiben zu belüften. Der Berufungsgerichtshof kann daher den Gutachter zum Einspruch des Beschwerdeführers hören müssen, auch wenn der Beschwerdeführer die Vernehmung des Gutachters noch nicht explizit verlangt hat (vgl. BGH, Entscheidung vom 16. Juni 1998 - IV ZR 206/97, NJW-RR 1998, 1527, unter 2 a).