Streitwert Abmahnung Mietrecht

Anwaltskosten; geänderte Unterlassungserklärung; Streitwert; Abschluss.

Mietrecht, du Spinner der Buchhaltungspraxis.

Ja, mit Standard-Abrechnungen geben Sie Bargeld im Mietrecht ab. Schließlich stimmen wir Sie mit der Buchhaltungspraxis im Mietrecht ab - mit einem umfangreichen Verzeichnis aller wesentlichen Tätigkeitsfelder von Anfang bis Ende, über das Sie die Besonderheiten der Buchhaltung im Mietrecht nachschlagen. Nachfolgend der Teil 1 der "Abrechnungsspezialitäten im Mietrecht - von der Warnung für Warnung bis zur K für zukünftige Mietzahlungen".

Übernimmt der Leasingnehmer neben der Mietzahlungspflicht weitere Vertragspflichten, werden diese bei der Berechnung des Objektwertes berücksichtigt. Für Miet- oder Pachtrechte mit unbegrenzter Vertragslaufzeit ist nach 99 Abs. 1 Satz 2 GKG der auf die ersten fünf Jahre bezogene Leistungswert maßgebend, es sei denn, die Kündigung ist erst nach mehr als fünf Jahren möglich.

In diesem Fall ist der Betrag der Leistung für den Zeitraum bis zur ersten Auflösungsoption maßgebend. Praktischer Hinweis: Die absoluten Obergrenzen für den Objektwert nach 99 Abs. 1 S. 3 sind nicht mehr - wie nach 25 Abs. 1 KostenO - das 25-fache der Jahresmiete, sondern nur noch der Betrag aller Dienstleistungen des Vermieters für die ersten 20 Jahre!

Weist der Mieter den Rechtsanwalt an, den Nutzer bei drohender Vertragsverletzung wegen zukünftiger Vertragsverletzungen zu warnen, ist das Recht des Betreibers, eine weitere vertragswidrige Nutzung des Mietobjektes zu vermeiden, gemäß § 3 ZPO auf den Wert des Objektes anzurechnen. Warnung vor Lärmbelästigung aus der Mieterwohnung: 1000 Mark (AG Köln, Urt. v. 02.07.

Warnung vor Beleidigungen oder Drohungen anderer Mieter: 20 Prozent der jährlichen Miete (AG Luckenwalde, vom 18.04. 2000 - 2 C 290/99). Ermittlung der Invalidität einer Abmahnung wegen der sexuellen Belästigung: 50 Prozent der jährlichen Miete (AG Bonn, vom 17.03.2006 - 8 C 209/05). Für den Gegenstandwert ist in solchen Fallen nur der Streitwert der Klage und damit der Jahresbetrag des Nutzungshonorars nach 41 GKG maßgebend und der Gegenwert der Entschädigung ist nicht zu errechnen.

Fallbeispiel 1: Der Eigentümer, der dem Pächter ein Objekt für 1000 pro Monat gemietet hat, verklagt den Pächter nach fristloser Aufhebung. In dem Zeitpunkt hat sich der Pächter gegen eine Entschädigungszahlung des Mieters in Höhe von 5000 zur unverzüglichen Zwangsräumung zu verpflichten. Ausschlaggebend für den Wert des Objektes ist allein die jährliche Miete von EUR-12000.

Fallbeispiel 2: Bei einem Mietvertrag mit einer monatlichen Miete von 1000 Euro argumentieren Bewohner und Eigentümer über einen Räumungszeitraum zugunsten des Mietverhältnisses von sechs Monate. Bei Verzicht auf eine Räumungsperiode übernimmt der/die VermieterIn eine Umzugszulage in Höhe von 2000 ?. Das Objekt hat einen Wert von ca. EUR 9.000,- (6 x EUR 1000,- für die Räumungszeit und EUR 2000,- für die Umzugsbeihilfe).

Die Höhe des Wertes des Objektes für einen Anspruch auf sachgemäße Heizung des Mietobjektes, der mit der Durchführung von Reparaturmaßnahmen verbunden ist, bemisst sich nach dem jährlichen Wert der wegen mangelnder Heizung erlaubten Mietzinsminderung ( 41 Abs. 5 GKG, soweit das Mieten nicht vorzeitig beendet wird; LG Hamburg, Beschluss vom 09.10.1991 - 311 T 128/91).

Fallbeispiel 1: Wenn die Heizung nicht ausreicht, ist die entsprechende Reduktion pro angefangenem Jahr 200 ?. Das Objekt hat einen Wert von 6 x 200 ?, also 1.200 ?. Das Objekt hat einen Wert von 12 x 200 ?, also 2.400 ?. Wenn der Leasingnehmer den Leasinggeber wegen (Wieder-)Produktion der Energie- und Wasserlieferung verklagt, geht es um den Geltungsbereich der Vertragspflichten und damit um den Inhalt des Vertrages.

Die Höhe des Anspruchsgegenstandes ist gemäß 41 Abs. 5 GKG mit dem jährlichen Betrag einer entsprechenden Herabsetzung, bei einer verkürzten Vertragslaufzeit dementsprechend geringer zu bemessen (LG Hamburg, Beschluss vom 09.10. 1991 - 311 T 128/91; AG Kerpen, vom 06.06. 1990 - 3 C 267/90: ½ der Jahresnutzungsgebühr).

Fallbeispiel 2: Der Eigentümer möchte die Appartements in einem Wohnhaus renovieren. Nach dem freiwilligen Auszug der meisten Bewohner ist der letzte verbliebene Bewohner im Grunde von der Elektrizitätsversorgung abgeschnitten. Die Vermieterin weist ihn auf eine einzige Buchse im Stiegenhaus als einzige materielle Verbindung hin. Die Mieterin verklagt die Instandsetzung der Energieversorgung.

Das Objekt hat einen Wert von 12 x 500 , d.h. 6.000 bei einer Restlaufzeit von einem Jahr oder mehr. Bei einer kürzeren Mietzeit, z.B. sechs Monaten, liegt der Wert des Objektes bei 6 x 500 , d.h. 3000 ?. Hat die Klägerin in der Klageschrift nur den Zweck, die vom Pächter eingebaute Einrichtung zu entfernen, so ist das diesbezügliche Sicherungsinteresse der Klägerin gemäß Ziffer 2 ZPO auf den Wert der Sache zu prüfen.

Gibt es keine weiteren Hinweise, ist der Umzugsaufwand entscheidend. Entsprechendes ist der Fall, wenn der Leasingnehmer dagegen die Feststellung verlangt, dass keine Pflicht zur Entfernung der angeschlossenen Geräte vorliegt (BGH, Urteil vom 29.04.2004 - III zb. 72/03). Sofern der Mieter neben dem Räumungs- und Herausgabeanspruch auch einen Antrag auf Entfernung der vom Nutzer installierten Geräte stellt, erfolgt keine Aufstockung der Objektwerte nach 39 Abs. 1 GKG (z.B. OLG Hamburg, Beschluss vom 15.02. 2000 - 4 W 6/00; BGH, Beschluss vom 10.05. 2000 - XII ZR 335/99).

In einigen Fällen werden die geschätzten Abrisskosten zum Objektwert der Räumungsklagen hinzugerechnet (OLG Düsseldorf, Beschluss vom 22.11.2007 - I-24 W 82/07). Wünscht der Leasinggeber, dass der Leasingnehmer den Leasinggegenstand selbst oder durch Dritte begutachten kann, ist der Wert des Leasinggegenstandes gemäß § 48 Abs. 1 ZPO gemäß § 3 zu ermitteln.

Die Bewertung des Wertes des Objektes hängt vom Interessen des Antragstellers ab, das je nach Verwendungszweck der Untersuchung variieren kann, sowie vom Interessen des Antragsgegners an dem mit der Untersuchung zusammenhängenden Zeit- und Kostendruck. Wünscht der Mieter für die Erstellung eines Kaufvertrages über das Mietobjekt die Einwilligung der Interessenten, so handelt es sich um das Nutzungsinteresse des Mieters.

In solchen Fällen wird ein Teil des vorgesehenen Verkaufspreises (AG Dorsten, Universität Wien, Universität Wien) in Rechnung gestellt. Bewertungsgrundlage für den Wert des Objektes ist das wirtschaftliche Eigentum des Mieters. Wenn der Leasingnehmer gegenüber dem Leasinggeber einen Nutzungsanspruch für den Leasinggegenstand erhebt, ist der Wert des Leasinggegenstandes gemäß § 41 Abs. 1 GKG zu ermitteln.

In diesem Fall ist die geringere Miete für die Dauer ausschlaggebend (LG Halle, Entscheidung vom 20.05. 1994 - 2 T 175/94). Besitzverhältnisse des Mietvertragspartners können sowohl vom anderen Vertragspartei, dem Eigentümer, als auch von Dritten herrühren, wodurch sowohl Mit- als auch Fremdmieter als Dritte betrachtet werden können. Der Wert der Sache ist nach 3 ZPO, 48 GKG, dabei § 41 Abs. 1 GKG (BGH, Beschl. v. 07.04. 1993 - XII ZR 244/92) und der jährliche Betrag auf der Grundlage der durch die Störgröße bedingten Herabsetzung (OLG Frankfurt, Beschl. v. 26.09. 1985-8 W 25/85) zu ermitteln.

Fallbeispiel 1: Die Lärmbelastung durch den Eigentümer begründet eine Monatsmiete von 200 ?. Das Objekt hat also einen Wert von 12 x 200 ?, also 2.400 ?. Im Falle von Besitzstörung anderer Mieter ist der Wert des Klagegegenstandes nach 3 ZPO zu ermitteln, und zwar auf der Basis des jährlichen Betrages der entsprechenden Mietzinsreduktion (OLG Frankfurt, Beschluss vom 26.09.1985 - 8 W 25/85).

Im Falle von weiteren Beeinträchtigungen des Eigentums durch Dritte hat der Leasingnehmer das Recht auf Kündigung laufender Beeinträchtigungen und auf Wegfall zukünftiger Beeinträchtigungen. Die Höhe solcher Maßnahmen ist nach 3 ZPO, 48 Abs. 1 GKG zu errechnen. Bsp. 2: Der Besitz wird nicht durch den Eigentümer oder einen Miteigentümer verursacht, sondern durch einen Nachmieter.

Weil zwischen den Konfliktparteien kein Vermietungsverhältnis vorliegt, ist nicht § 41 GKG, sondern § 48 GKG anzuwenden. Es können unterschiedliche Rechtsstreitigkeiten im Bereich der Betriebs- und Nebenkosten entstehen. Zusätzlich zum Zahlungsanspruch des Eigentümers auf Begleichung der ausstehenden Nebenkosten durch den Vermieter und dem Zahlungsanspruch des Eigentümers auf Vorauszahlung und ggf. Rückerstattung zu hoher Anzahlungen kann auch die Fragestellung der Anhebung der pauschalen Betriebskostenvergütung und der Prüfung der Betriebskostenabrechnungen durch Prüfung der Quittungen Anlass zu Meinungsverschiedenheiten geben.

Schliesslich kann es auch zu Auseinandersetzungen darüber kommen, ob der Pächter neben der Pacht gewisse Zusatzkosten zu übernehmen hat. Im Mahnverfahren oder bei der Begleichung eines Restguthabens - wie es in der Regel bei nummerierten Zahlungsvorgängen der Fall ist - ist immer der nummerierte Vergütungsanspruch maßgebend für den Wert des Objektes. Ist die Aufteilung der betrieblichen Kosten zwischen den Parteien des Mietvertrages unbestritten, ist der Wert des Streitgegenstandes über die Begleichung von Betriebskostenvorschüssen gemäß 3 ZPO das Recht des Pächters auf Rückerstattung eines aus der ordnungsgemäßen Abwicklung resultierenden Mehrbetrages ("OLG Köln", Beschluss vom 08.07.1992 - 19 U 78/92).

Fallbeispiel 1: Der Pächter hat für eine Abwicklungsperiode im Voraus Betriebskosten in Höhe von 2400 ? gezahlt, also 600 ? zu viel. Bemessungsgrundlage für den Wert des Gegenstandes einer vom Leasingnehmer gegen den Leasinggeber erhobenen Forderung zur Begleichung der geleisteten Anzahlungen ist der Mehrbetrag in Höhe von 600 , wovon nach herrschender Meinung ein Anteil von 120 -200 Euro aufzubringen ist.

Beauftragte der Vermieter den Rechtsanwalt mit der Prüfung der zusätzlichen Betriebskosten des Mieters, so ist für den Wert des Objektes die Summe der gesondert verlangten Zuzahlung maßgeblich (AG Hamburg-St. Georg, vom 5.12. 2006 - 912 C 262/06). Rechtsstreitigkeiten über den Antrag des Eigentümers auf Anhebung der pauschalen Betriebskosten ( 560 BGB) unterliegen § 41 Abs. 5 GKG.

Die Wertermittlung des Objektes ist daher auf der Grundlage des vom Grundbesitzer geforderten jährlichen Vorschusses vorzunehmen (Landgericht Bonn, Beschluss vom 14.02. 1989 - 6 T 14/89; Landgericht Hamburg, Beschluss vom 07.08. 1987 - 7 T 66/87). Im Falle einer Handlung des Leasingnehmers zur Einsichtnahme in die Unterlagen zur Abrechnung der Nebenkosten ist der Wert des Objektes gemäß 3 ZPO zu bemessen, dabei ist das vom Leasingnehmer zu vertretende Überzahlungsinteresse zu Grunde zu legen. Der Leasingnehmer ist verpflichtet, den Wert des Objektes zu überprüfen.

Fallbeispiel 1: Der Pächter beschwert sich über die Prüfung der Abrechnungsunterlagen. Das Objekt hat einen Wert von 50-100 ?. Selbst wenn der Pächter und der Pächter (nur) darüber strittig sind, ob der Pächter berechtigt ist, die Quittungen nur am Firmensitz des Pächters/der Pächterin oder am gemieteten Objekt einzusehen, gilt die vorstehende Wertermittlung, da die Prüfung der Dokumente dazu diente, die Ordnungsmäßigkeit des vom Pächter/der Pächterin in Rechnung gestellten Betrages zu überprüfen.

Das Urteil des Landgerichts Kiel (Entscheidung vom 22.12.1987 - 1 S 89/87), dass die Kosten der Inspektion entscheidend sein sollten, ist daher zurückzuweisen. Fallbeispiel 2: Der Leasingnehmer und der Leasinggeber bestreiten, ob der Leasingnehmer, der eine Mehrzahlung von 600 akzeptiert, berechtigt ist, die Dokumente am Firmensitz des Leasinggebers oder im Leasingobjekt einzusehen.

Der Objektwert ist wie im vorigen Beispiel der Anteil von 1/5-1/10 des Überzahlungsbetrages, also 50-100 , und nicht der Betrag für die externe Prüfung. Wird vom Vermieter die Erklärung verlangt, dass der Vermieter neben der Miete gewisse zusätzliche Kosten zu tragen hat, so ist der Honorarwert gemäß 48 Abs. 1 GKG, 9 ZPO nach dem 3,5-fachen des Jahresbetrages der zu entrichtenden Kosten zu ermitteln, es sei denn, die kürzerfristige Laufzeit des Vertrages ergibt einen geringeren Gesamtvolumen.

Bei solchen Komplettobjekten hat der Eigentümer ein Recht darauf, dass alle Läden während einer bestimmten Betriebszeit offen sind. Im Falle von Maßnahmen des Leasinggebers zur Erfüllung der vertraglichen Betriebsverpflichtung richtet sich der Wert des Objektes nach dem Anteil des Leasinggebers an der Erhaltung der Mietfähigkeit der übrigen Geschäftsräume im ganzen Grundstück. Im Falle eines Streits über die Tolerierung von Instandhaltungsmaßnahmen ist für die Ermittlung des Wertes nach 41 Abs. 5 HGB der jährliche Wert einer etwaigen Mietzinsminderung maßgebend, es sei denn, ein entsprechender geringerer Wert ist aufgrund eines verkürzten Zeitraumes maßgebend.

Bei Auseinandersetzungen über die Tolerierung von Sanierungsmaßnahmen ist gemäß 41 Abs. 5 BGH (Beschluss vom 2. November 2005 - XII ZR 137/05) die jährliche Höhe der eventuellen Mietzinserhöhung oder bei einer verkürzten Frist ein entsprechender geringerer Wert maßgebend. Diskutieren Mietvermieter und Pächter darüber, ob der Pächter die vorzeitige Freistellung aus einem vorhandenen Pachtvertrag fordern und einen Dritten seinen Platz als Pächter einnehmen kann, ist nur 3 ZPO und nicht 41 ZKG für die Wertermittlung des Objektes maßgeben.

Wert des Objekts ist der gesamte Betrag der zu zahlenden Mieten für den Zeitraum, für den der Mietvermieter zur Verfügung zu stellen ist. Fallbeispiel 1: Der gewerbliche Nutzer hat einen zeitlich begrenzten Vertrag mit einer Monatsmiete von 1000 und einer Restmietzeit von 18 Monate, für den er einen Nachmieter zur Verfügung stellen möchte.

Das Objekt hat einen Gesamtwert von ca. ?18x1000. Maßgebend für den Streitwert des Gegenstandes einer Erklärungsklage, der das Bestehen oder die Laufzeit eines Miet-, Pacht- oder dergleichen Nutzungsvertrages zum Ziel hat, ist nach 41 Abs. 2 Satz 2 BGB der auf den Streitwert oder - falls dieser geringer ist - die Einjahresmiete (BGH, Urteil vom 13.05. 1958 - VIII ZR 16/58).

Fallbeispiel 1: Der Mieter beklagt, dass das Mietobjekt seit einem gewissen Tag wegen einer fristlosen Beendigung nicht mehr existiert. Der Mietvertrag wurde für fünf Jahre geschlossen, die monatliche Miete beträgt 1000 Euro. Der Objektwert ist dann die Miete für ein Jahr, also ein Jahr. Der Objektwert ist dann die Miete für sechs Monaten (Restlaufzeit des Mietvertrages), d.h. 6.000 ?.

Die Höhe des Mängelbeseitigungsanspruchs eines Mietinteressenten bemisst sich nach dem Monatsminderungsbetrag, jedoch beschränkt auf den jährlichen Mietminderungsbetrag gemäß 41 Abs. 5 GKG, es sei denn, ein geringerer Wert ist aufgrund eines verkürzten Zeitraumes maßgebend. Fallbeispiel 1: Einige gemietete Räume können wegen einer leckenden Zimmerdecke und dem daraus resultierenden Wassereinbruch im Regenguss nicht genutzt werden.

Die entsprechende Ermäßigung beläuft sich auf 500 ? pro Monat. Der Objektwert ist dann der Reduktionsbetrag für sechs Monaten, also 6 x 500 , also 3.000 ?. Der Objektwert ist dann der jährliche Betrag der Reduzierung, also 12 x 500 , also 6.000 ?. Im Falle einer Auseinandersetzung zwischen den Parteien des Mietvertrages darüber, ob gewisse Zusatzräume wie z. B. Untergeschosse in den Mietvertrag aufgenommen werden, wird der Wert des Objektes auf der Grundlage des Nutzungswertes der betreffenden Zusatzräume berechnet.

Fallbeispiel 1: Hausherr und Pächter diskutieren über die Möglichkeit, einen Weinkeller mit einem Nutzwert von 50 ? pro Monat zu mieten oder nicht. Die Mietdauer ist mehr als ein Jahr: Der Wert des Objektes ist 12 x 50 ?, d.h. 600 ?. Die Mietdauer liegt unter sechs Monaten: Der Wert des Objektes liegt bei 6 x 50 ?, d.h. 300 ?.

Für den Wert des Objektes ist auch der Nutzungswert solcher Räume bei Maßnahmen zur Evakuierung solcher Räume aufgrund einer teilweisen Kündigung maßgebend (LG Hamburg, Urteil vom 03.04.1991 - 311 S 22/91). Wenn der Vermieter vom Mieter fordert, das Bestandsverzeichnis nicht aus dem Mietobjekt zu entfernen, ist das Recht des Vermieters, das Bestandsverzeichnis im Mietobjekt zu führen, entscheidend für den Wert des Objekts.

Entscheidend ist der zeitliche Wert des Bestandes. Die Zeitwerte der Vorräte betragen TEUR 100. Der Wert des Objekts entspricht dem beizulegenden Wert von EUR 10000. Bei einer Vielzahl von gewerblichen Mietverträgen übernimmt der Eigentümer die Verpflichtung, keine Flächen in einer Gewerbeimmobilie an einen Wettbewerber des Vermieters zu vergeben. Verklagt der Leasingnehmer aufgrund einer solchen Konkurrenzschutzklausel die Nichtvermietung anderer Zimmer an einen Wettbewerber, so ist der Wert des Objektes danach zu bemessen, welchen Nutzen der gewerbliche Leasingnehmer durch Nichtbeachtung des Wettbewerbsrechts zu verlieren droht bzw. zu verlieren hat ( §§ 48 Abs. 1 GKG, 3 ZPO).

Fallbeispiel 1: Der Nettoverlust des Mitbewerbers an den Vermieter beläuft sich auf 1000 Euro pro Monat. Die Restvertragslaufzeit liegt bei zwei Jahren, eine vorzeitige ordentliche Beendigung ist nicht vereinbart. Der Wert ist der potenzielle Nettogewinn für einen Zeitraum von mindestens vierundzwanzig Monaten, d.h. EUR 25.000. Option 2: Die Restlaufzeit des Vertrages liegt bei fünf Jahren ohne Kündigungsmöglichkeit.

Der Objektwert ist der potenzielle Nettogewinn für 3,5 Jahre, d.h. EUR 40.000. Wenn die Rechtshandlung in der Kündigung eines Miet- oder Pachtvertrages liegt, bestimmt sich der Gegenstandwert nach dem Betrag der Klage auf Zwangsräumung und damit nach § 41 Abs. 2 GKG, d.h. dem Zwölffachen der Miete. Beantragt der Mieter eine Klage auf Zwangsräumung wegen Kündigung des Mietobjektes, ist der Objektwert wie bei einer Auseinandersetzung über das Vorhandensein oder die Laufzeit des Mietobjektes zu ermitteln.

Die Höhe des Objektes ist der auf den Zeitraum entfallende Netto-Nutzungspreis, der den jährlichen Höchstbetrag nicht übersteigt. Gleiches trifft zu, wenn der Mieter seinen Räumungsantrag auf diverse Bescheide gründet (OLG Brandenburg, Urt. v. 10.10. 2007 - 3 U 64/07). Legt der Mieter seinen Räumungsantrag auch auf einen anderen rechtlichen Grund als die Kündigung des Mietvertrages (z.B. weil er alternativ den Vertrag wegen betrügerischer Falschdarstellung beanstandet hat), ist auch der Objektwert nach 41 Abs. 2 S. 2 GKG nach dem Jahresnutzungswert oder, wenn die Streitzeit geringer ist, nach dem darauf entfallenen Nutzungshonorar zu beurteilen.

Praktischer Hinweis: Werden im gleichen Streitfall der Wohnraumräumungsanspruch des Mieters und der Weitervermietungsanspruch gemäß 574-574b BGB ausgehandelt, werden die Beträge nicht addiert (§ 41 Abs. 3 GKG). In diesem Fall ist der Betrag nach 41 Abs. 3 und 4 GKG nach der Jahresmiete zu errechnen.

Verklagt der Mieter in einem Rechtsstreit auf Zwangsräumung und Bezahlung des Mietrückstandes, ist der festgestellte Objektwert für die Zwangsräumung um den Rückstand zu steigern ( 39 Abs. 2 GKG), da es sich um zwei streitige Gegenstände handelte. Bei einer Monatsmiete von 1000 nach einer fristlosen Beendigung des Mietverhältnisses verklagt der Mieter die Zwangsräumung des Mietobjektes und die Entrichtung eines Mietrückstandes von 10000?.

Die umstrittene Zeit ist 15 Jahre. Die Höhe des Objektes errechnet sich aus dem jährlichen Betrag des Nutzungshonorars von 12 x 1000 und dem Verzug von 10000; er beläuft sich somit auf 22000 ?. Die umstrittene Zeit ist nur neunmonatig. Die Höhe des Objektes resultiert aus dem Nutzungshonorar für neun Monaten, also 9 x 1000, und dem Verzug von 10000; er beläuft sich somit auf 19000 ?.

Im Falle von Auseinandersetzungen über einen Räumungszeitraum bestimmt sich der Wert der Sache nach 3 ZPO nach dem für den Zeitraum des Zeitraums zu zahlenden Nutzungshonorar. Fallbeispiel 2: Der Mietpreis von 500 Euro pro Monat gilt für einen Räumungszeitraum von acht Monaten. Der Wert des Objektes ist das Nutzungshonorar für acht Jahre, d.h. 4000 ?.

Die Wertermittlung erfolgt nach 41 Abs. 1 GKG und nicht nach 3 ZPO, wenn eine Partei eines unbefristeten Vertrages eine Erklärung einreicht, ob ein vereinbartes Kündigungsverbot rechtswirksam ist, oder wenn bei einem Vertrag von einer bestimmten Laufzeit eine Erklärung eingereicht wird, ob er bereits vor dessen Erlöschen ordnungsgemäß gekündigt werden kann (OLG Köln, Beschluss vom 20.12. 1984 - 8 W 15/84).

Fallbeispiel 1: Ein Bewohner vermietet eine Ferienwohnung für einen begrenzten Zeitraum von fünf Jahren zu einer Monatsmiete von ?1000. Umstritten ist, ob der Eigentümer dem Pächter nach zwei Jahren ein Recht zur Kündigung einräumt, wenn der Pächter professionell an einen anderen Standort umzieht.

Das Objekt hat den Wert der Miete für ein Jahr, d.h. EUR 1.000. Für den Wert des Objekts ist es irrelevant, ob die Beendigung bereits deklariert wurde oder nicht. Ein Abwarten auf eine bevorstehende Beendigung ist für den Vermieter nicht sinnvoll; stattdessen kann der Vermieter im Vorfeld eine Abklärung vor Gericht beantragen, ohne Kostennachteile zu haben.

Bei Streitigkeiten über das Vorliegen eines Miet-, Pacht- oder vergleichbaren Nutzungsverhältnis ist der Wert des Objektes nach 41 Abs. 1 GKG nach dem auf die streitgegenständliche Zeit entfallenen Nutzungshonorar oder nach dem niedrigeren Jahresnutzungshonorar zu ermitteln. Das Gleiche trifft zu, wenn die Laufzeit eines Miet-, Pacht- oder vergleichbaren Nutzungs-verhältnisses strittig ist.

Beanstandet der Mieter eine Herabsetzung der Mietsumme auf die künftige Mietsumme aufgrund einer Mietsenkung, so ist der Wert des Objektes nicht nach 41 Abs. 5 GKG, sondern nach 3, 9 ZPO zu ermitteln, wobei der 3,5-fache Jahresminderungsbetrag maßgebend ist. Beanstandet der Mieter die Bezahlung der künftigen Mieten ohne Quantifizierung des Gesamtbetrags, so ergibt sich der Wert des Objektes nicht aus 8 ZPO, 41 GKG, sondern aus § 9 ZPO.

Bei unbestimmter Nutzungsdauer ist der Wert des Objektes mit dem 3,5-fachen des Jahresbetrages zuzüglich etwaiger offener Verzugszinsen bei Klageeinreichung zu ermitteln (BGH, Urteil vom 17. März 2004 - XII ZR 162/00). Der Wert des Objektes ist bei einer gewissen Laufzeit des Nutzungsrechtsverhältnisses auf das 3,5-fache des Jahresbetrages bzw. bei einer Restnutzungsdauer von weniger als 42 Monaten auf den Betrag der in dieser Restnutzungsdauer noch fälligen Gesamtmietzahlungen beschränkt.

Im Falle einer Mietzinsklage des Mieters, wenn die Zahlungspflicht unbestritten ist und es dem Antragsteller nur darum geht, Nachteile durch verspätete und nicht rechtzeitige Zahlung zu vermeiden, kann nur 1/3 oder möglicherweise 1/5 der Jahresmiete gerechtfertigt sein (AG Kerpen, vom 05.04.1991 - 22 C 32/91).

Beanstandet der Mieter die Mietzahlung mit einem nummerierten Gesuch, so bemisst sich der Streitwert nach dem nummerierten Wert gemäß 6 ZPO, gleichgültig, ob es sich um einen Rückstand oder ein zukünftiges Nutzungshonorar handelt. 2. Bei Klagen des Leasinggebers auf Entrichtung einer Nutzungsvergütung bis zur Übergabe nach unanfechtbarer Beendigung ist der Wert der Sache nach 3 ZPO (OLG Frankfurt, Urt. v. 17.10. 2003 - 10 U 460/02), nicht nach 9 ZPO (OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.01. 2011- 5 U 158/10) zu errechnen.

Hier finden Sie Teil 2 der "Abwicklungsspezialitäten im Mietrecht - von K für Media bis K für Zwangsversteigerung".