Außerordentliche Kündigung Mietverhältnis

Mieterschutz: Kündigung fristlos oder fristgerecht wegen ungenügender Informationen über die Legionellenplage?

Bei Legionellenbefall ist es die sekundäre Pflicht des Eigentümers, den Bewohner über das Ausmaß und die Form einer möglichen Gefährdung zu unterrichten. Sollte der/die VermieterIn trotz Aufforderung des/der MieterIn seine Nebenverpflichtung unterlassen, hat der/die MieterIn das Recht, das Mietobjekt zu kündigen.

Infolgedessen wurde von der Hausverwaltung ein Merkblatt erstellt, das über den Befall informiert. Es handelte sich dabei um eine andere als die des Klägers. Im daraufhinfolgenden Zeitraum fragten die Antragsteller (Mieter) die Angeklagte nach dem Resultat der Trinkwasserprobenahme und den Ergebnissen der Gefahrenanalyse. Die Angeklagte (Vermieterin) hat trotz des Antrags die geforderten Resultate nicht bekannt gegeben.

Nur gut einen Monat später berichtete die Beklagte, dass ein Einmalwert von 500 CFU/100 Milliliter für ihre Ferienwohnung ermittelt worden war. Die Klägerin schrieb dem Angeklagten sodann - etwa einen Monat später - eine Erklärung zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Grund für die Kündigung war, dass es wegen akutem Gesundheitsrisiko nicht mehr möglich war, in der betroffenen Wohneinheit zu leben.

Der Antragsgegner hatte den Antragsteller trotz wiederholter Aufforderung nicht über die entsprechende Risikoanalyse informiert. Darüber hinaus waren die Angaben über den gegenwärtigen Status der Sanierungsmassnahmen und das aktuelle Ausmaß des Legionellenbefalls nicht verfügbar. Landgericht Hersbruck: Das Landgericht hat dem Urteil der Klägerin gefolgt und nun entschieden, dass die Angeklagte als Hauswirtin verletzt wurde, weil sie ihre Pflichten aus dem Pachtvertrag mit den Klägerinnen nicht erfüllt hatte.

Der Angeklagte wurde wiederholt gebeten, die Details des Legionellenbefalls in der Trinkwasserversorgung des Grundstücks offenzulegen. Weil bei einem Legionellenbefall der Trinkwasserversorgung der Hauswirt verpflichtet ist, die Bewohner über Art und Umfang einer möglichen bestehenden gesundheitlichen Gefährdung zu unterrichten, so dass ggf. durch eine solche von Seiten des Betroffenen das Mietverhältnis zwischen den Bewohnern und der Hauswirtin dauerhaft beeinträchtigt wurde, so dass die Bewohner ein Recht auf Kündigung aber kein Recht auf eine außerordentliche Kündigung eingeräumt hatten.

Die außerordentliche Kündigung nach 543 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass im Zusammenhang mit einem vollständigen Interessenausgleich unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles eine derart gravierende Vertragswidrigkeit des anderen Vertragsteils besteht, dass dem Beendigungsberechtigten eine Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der Kündigungszeit oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages nicht zuzumuten ist (siehe Schmidt-Futterer, Mietrecht, Ziffer 543 BGB, RN 164 m.w.N.).

Trotz des Wissens um einen bestehenden Legionellenbefall in ihren Liegenschaften blieben die Antragsteller jedoch weitere Wochen dort und widerlegten damit ihr eigenes Erfordernis einer fristlosen Kündigung des Mietobjektes. Es ist daher vernünftigerweise zu erwarten, dass sie die Kündigung fristgerecht vornehmen und den Fristablauf abwarten.

Zudem bestand zum Kündigungszeitpunkt kein spezifisches Gesundheitsrisiko mehr.