Mietrecht Fristlose Kündigung Räumungsklage

Evakuierungszeit bei Kündigung des Mietobjektes

Dem Leasingnehmer steht es frei, sich im Rahmen eines Zwangsräumungsverfahrens eine entsprechende Räumungszeit gewähren zu lassen. Der Leasingnehmer hat die Wahl. Die Hintergründe dafür sind, dem Bewohner die Chance zu bieten, einen geeigneten Wohnraum zu erhalten und ihn so vor der Gefahr der Wohnungslosigkeit zu bewahren. Es ist zu berücksichtigen, dass nicht in jedem Falle ein Anspruch auf Bewilligung einer Räumung vorliegt.

Wurde dem Leasingnehmer im Zuge des Räumungsverfahrens von sich aus, d.h. von Amtes wegen, keine Räumung gewährt, kann der Leasingnehmer eine angemessene Räumung beantragen. Bewerbungen können nur innerhalb einer bestimmten Frist eingereicht werden. Ein entsprechender Räumungsantrag des Pächters muss im Zusammenhang mit einem noch nicht beendeten Gerichtsverfahren gestellt werden (§ 721 ZPO Abs. 1 S. 2).

Im Falle eines bereits durchgeführten Verfahrens, bei dem der Zeitpunkt der Räumung festgelegt, aber keine Frist für die Räumung gewährt wurde, muss der Antrag mindestens zwei Wochen vor dem festgelegten Zeitpunkt der Räumung gestellt werden. Die Entscheidung darüber, wie lange oder ob dem Asylbewerber überhaupt eine Räumung gewährt wird, trifft das zuständige Bundesgericht nach eigenem Gutdünken. Es ist dem Vermieter Gelegenheit zu geben, eine geeignete Ersatz-Wohnung mit Räumungszeit zu suchen.

Eine andere Beurteilung ist jedoch vorzunehmen, wenn der Pächter weiter vertragswidrig handelt, auf dessen Grundlage er entlassen wurde (LG München WuM 1991, 563). Die Periodendauer nach Perioden (Tage/Wochen/Monate), vor allem das Ende dieser Periode, ist gesetzlich nicht festgelegt. 721 der Zivilprozessordnung bestimmt in Absatz 5 nur, dass die Gesamtdauer der Räumung ein Jahr nicht überschreiten darf.

Zur Vermeidung von Missverständnissen und zur Schaffung rechtlicher Klarheit ist es daher ratsam, die Fristen nach Terminen festzulegen. Für denjenigen, der eine Fristverlängerung nach Ablauf der Räumungszeit beantragen will, ist das genaue Ende der Periode von besonderer Wichtigkeit.

Wurde die Zwangsräumungsfrist nicht gesetzt, läuft die Verjährungsfrist, sobald die Verfügung wirksam wird, d.h. das Urteil verkündet oder zugestellt wird (LG Mannheim 17.03. 1970 - 12 T 15/70). Ein Mindestzeitraum für die Durchführung einer Zwangsräumung ist prinzipiell nicht vorbestimmt. Nichtsdestotrotz würde eine Räumungsperiode von weniger als einem Monate den Sinn nicht erfüllten.

Dementsprechend bedeutet eine kurzfristige Räumung eine Kündigungsfrist von mindestens einem Monat. Im Regelfall wird eine kurzfristige Räumung von zwei Monate gewährt. Der Räumungszeitraum für den Pächter liegt in der Regel zwischen zwei und zwölf Monate. Mangels besonderer Voraussetzungen muss in den meisten Faellen eine dreimonatige Raeumungsfrist eingeraeumt werden (LG Hamburg 316 T 3/98 v. 03.02.1998).

Er muss die Räumungszeit bis zum Ende der vereinbarten Zeit nicht aufbrauchen. Die Zwangsräumung vor Ablauf der Periode ist zulässig. Kommt der Pächter mit den Mietzinszahlungen in Rückstand oder übernimmt er das Mietobjekt unberechtigterweise oder verstößt er grob oder nachhaltig gegen seine Vertragspflichten, so wird das Landgericht die Belange des Pächters/der Pächterin in der Regel schnellstmöglich wahren.

In solchen Faellen ist eine langwierige Räumung fuer den Leasinggeber unzumutbar. Deshalb gewährt das Landgericht dem Pächter nur eine verhältnismäßig geringe Räumungszeit von zwei Monaten ab Bekanntgabe der Räumungsentscheidung (LG Berlin GE 1980, 432). Selbst bei fristloser Kündigung ist die Bewilligung einer Räumung nicht von Anfang an auszuschließen.

Wurde ein Mietrechtsverfahren durchgeführt und mit einem Gerichtsurteil beendet, hat auch der unangekündigte Pächter die Gelegenheit, eine entsprechende Kündigungsfrist zu erhalten. Erst wenn die unmittelbare Räumungspflicht des Mieters eine so genannte unzumutbare Notlage ist, wird ihm eine entsprechende Leerstandszeit eingeräumt.

Eine ungerechtfertigte Belastung besteht, wenn dem Pächter oder seiner bevorzugten Personengruppe unter Beachtung der persönlichen oder wirtschaftlichen Verhältnisse kein Ersatz-Wohnraum zugemutet werden kann. Es gibt keinen Grund zur Not, wenn der Bewohner sich nur unwohl oder ärgerlich bewegt. Ansonsten ist der Pächter bereits zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung des Mietvertrages dazu angehalten, eine Ersatzwohnung anzustreben (OLG Köln Urt. v. 10.03. 2003 - 16 U 72/02).

Bei Nichteinhaltung dieser Pflicht wird keine Räumung gewährt. Wenn der Leasingnehmer jedoch berechtigte Gründe zu der Vermutung hat, dass der Mietvertrag aufgrund von besonderen Umständen fortgesetzt wird, oder wenn der Leasinggeber kein rechtmäßiges Recht auf Kündigung hat, muss er zunächst keine Ersatzunterkunft suchen, um eine vertretbare Leerstandsdauer erreichen zu können.

Das Gleiche trifft bei einer schwerwiegenden Erkrankung des Pächters oder eines mit ihm in einem Haushalt zusammenlebenden Teilnehmers zu. Die Gewährung einer Räumung durch den Eigentümer ist nach der Rechtssprechung nicht zumutbar, wenn nicht sichergestellt ist, dass der Nutzer bereit und in der Lage ist, die aktuelle Mietzahlung oder einen Nutzungsausgleich während der Räumung zu bezahlen (vgl.: OG Stuttgart 07.06. 2006 - 13 U 89/06).

Das Gleiche trifft auf jeden Wunsch des Leasingnehmers nach einer bereits eingeräumten Nachfrist zu. Hier sind auch die Belange des Eigentümers und des Eigentümers abzuwägen. Stellt sich heraus, dass die Räumungszeit zu kurz ist, kann der Leasingnehmer bei dem für ihn zuständiges Amtsgericht eine Fristverlängerung der bereits eingeräumten Räumungszeit beantragen.

Prinzipiell ist eine nochmalige Erweiterung der Räumungszeit möglich, wenn die erforderlichen formalen und inhaltlichen Anforderungen (Frist / Härtegründe) erfüllt sind. Es ist jedoch zu berücksichtigen, dass die maximal erlaubte Räumungsdauer von einem Jahr nicht unterschritten wird. Jede weitere Terminverlängerung ist auszuschließen. Das Gesuch um Räumungsfristverlängerung ist nach § 721 Abs. 3 ZPO mindestens zweiwöchentlich vor Ende der Räumungsperiode einzureichen.

Es ist der jeweils letzter Tag des Zeitraums in die Kalkulation einzubeziehen. Vorraussetzung für den Antrag des Pächters auf Fristverlängerung ist, dass es nach wie vor so genannte Härtegründe gibt. Vor allem muss der Vermieter inzwischen ausreichende Anstrengungen unternommen haben, um eine Ersatz-Wohnung zu erhalten (BGH 27.06. 1990 - XII ZR 73/90).

Die erweiterte Räumungszeit soll auch hier den Bewohner vor der Gefahr einer unzumutbaren Härte infolge der Zwangsräumung absichern. Wird der Räumungszeitraum einmal oder mehrmals verlängert, darf die maximale Grenze von einem Jahr nicht unterschritten werden. Laut Gerichtsurteil kann davon ausgegangen werden, dass der Pächter ausreichende Anstrengungen unternommen hat, um eine Ersatzwohnung zu erhalten, wenn abzusehen ist, dass eine Ersatzwohnung innerhalb der nächsten drei Monaten beschafft werden kann (Landgericht Münster 10.11. 1992 - 5 T 461/92).

In jedem Falle ist eine Fristverlängerung auch dann ratsam, wenn der Bewohner bereits eine Ersatzunterkunft findet und eine längere Räumungszeit einen zwischenzeitlichen Umzug vermeiden kann. Die Androhung der Aufnahme einer Gastfamilie in einer Notschutzhütte begründet auch eine Ausdehnung der Ausweisung. Ein Verlaengerung der Räumung muss abgelehnt werden, wenn der Vermieter waehrend der Verlaengerung Ferien machen will (LG Stuttgart 03.07. 1990 - 2 T 500/90).

Abschließend muss die Deadline bei der Suche nach alternativen Unterkünften genutzt werden. Der Leasingnehmer hat keinen Anrecht auf eine Räumung nach 721 ZPO, wenn nur ein vorläufiger Räumungsbefehl nach 940a ZPO, d.h. eine Räumungspflicht wegen "verbotener Eigenleistung oder im Falle einer konkret bestehenden Gefährdung von Körper und Leben" besteht (LG Hamburg 18.09.1991 - 311 T 116/91).

Die Inanspruchnahme ist auch bei Vorhandensein anderer Zwangsvollstreckungstitel, die auf die Zwangsräumung von Wohnungen gerichtet sind, z.B. Entscheidungen nach 93 ZVG und 148 II Ino. Wenn die dem Leasingnehmer eingeräumte Räumungszeit verstrichen ist und der Leasingnehmer den Mietgegenstand nicht rechtzeitig an den Leasinggeber zurückgibt, ist der Leasinggeber zur Zwangsräumung ermächtigt.

Hierfür kann der Hausherr einen Verwalter mit der Klärung der Immobilie betrauen. Zur Durchführung der Zwangsräumung braucht der Landvogt zunächst den Hauswirt. Außerdem muss ein Räumungsbefehl vorgelegt werden. Dies resultiert aus dem Räumungsbefehl zusammen mit der darin enthaltenen Frist. Die Gerichtsvollzieherin wird dann eine Vorauszahlung für die Zwangsräumung einfordern.

Nicht unbedeutend sind die Umzugskosten. Beispielsweise berechnet der Vogt zunächst 500 EUR pro Zimmer. Weil es sich hierbei nur um einen Vorschuss auf die Ausgaben des Gerichtsvollziehers handeln kann, kann der Justizvollzieher weitere Kostenerstattungen beantragen, wenn die tatsächlich entstandenen Ausgaben die Höhe des Vorschusses überschreiten. Sie können später vom Eigentümer an den Verursacher zurückerstattet werden.