Miete in Verzug

Beendigung durch den Eigentümer / 2.1.2 Kündigungsbedingungen wegen Zahlungsverzuges | AdministratorPraxis | Immobilie

Befindet sich der Pächter mit der Bezahlung von 2 aufeinander folgenden Mietzinsen in Verzug, kann dies den Pächter zu einer ausserordentlichen Beendigung des Pachtverhältnisses auffordern. Zwei aufeinander folgende oder mehr als zwei Dates? Die Verspätung ist prinzipiell zu differenzieren, ob sie sich auf 2 aufeinander folgende Daten (Nr. 3a) oder auf einen mehr als 2 Daten umfassenden Zeitabschnitt ( "Nr. 3b") beziehen.

Bei Ziffer 3a ist die Beendigung möglich, wenn der Leasingnehmer mit der Zahlung der Gesamtmiete für die beiden Tage oder eines nicht unwesentlichen Teiles in Verzug ist. Für die Einschätzung, ob sich der Pächter mit einem nicht unwesentlichen Teil des Mietzinses im Rückstand ist, wird nicht der Mietzins für das einzelne Datum zugrunde gelegt, sondern der gesamte Mietenrückstand.

Im Falle von Wohnraummietverträgen (außer wenn der Wohnbereich nur zur zeitweiligen Nutzung angemietet wird) ist die Wesentlichkeitsgrenze vom Gesetz festgelegt[5] Auch danach gelten die Mietrückstände nur dann als nicht unwesentlich, wenn sie wenigstens 50% der Monatsmiete betragen und die Gesamtrückstände die Miete für einen Zeitraum von einem Jahr übersteigen. Für eine ausserordentliche ordentliche Auflösung gemäss Ziff. 3a reichen solche Rückstände nur dann aus, wenn sie aus zwei aufeinander folgenden Zahlungsfristen (hier: Monaten) resultieren.

Eine verspätete Zahlung einer Nachforderung für Betriebskosten kann daher eine außerordentliche Beendigung nicht rechtfertigen, ungeachtet der Schadenhöhe. Ebenfalls keine Verzögerung bei anderen Einmalleistungen des Vermieters, z.B. Entschädigung oder Deposit. Das Zustandekommen des Verzuges richtet sich nach § 286 BGB. Die Zahlungsverpflichtung des Leasingnehmers ist in der Regel zeitlich fixiert[10], so dass der Leasingnehmer ohne Inverzugsetzung in Verzug ist[11] Ohne abweichende Vereinbarung tritt Verzug ein, wenn die Leistung nicht fristgerecht erbracht wurde.

Es kann aber auch festgelegt werden, dass die Pünktlichkeit der Bezahlung nicht von der Leistung, sondern vom Eingang des Betrages beim Eigentümer abhängt. Abweichend ist die rechtliche Situation, wenn der Eigentümer den Mietrückstand nur aufgeschoben hat, was den Mietern das Recht zur außerordentlichen Auflösung gibt. Kommt der Leasingnehmer der gleichzeitigen Einigung über eine reduzierte, pünktliche und voll zu zahlende Miete nicht nach, so hat der Leasingnehmer das Recht, den Mietvertrag fristlos zu kündigen....

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