Kündigungsgründe Vermieter Mietrecht

Gerechtfertigtes Zinsniveau für den Vermieter - BGH-Leitentscheid v. 10.5.2017 - VIII VR 292/15 -

Grundsätze: a) Da die Generalklausel des 573 Abs. 1 S. 1 BGB den in Abs. 2 dieser Bestimmung als Beispiel angeführten Gründen für die Beendigung gleichwertig ist, ergibt sich nicht, dass gewisse - in Abs. 2 nicht aufgeführte - Fälle einer Vermieterpflicht von vorneherein ein begründetes Kündigungsinteresse begründet haben (nach Senatsbeschluss vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, Rn. 24).

a) Die Prüfung der Fragestellung, ob ein begründetes Interesse an der Kündigung des Mietvertrages im Sinn von 573 Abs. 1 S. 1 BGB besteht, bedarf eher einer Prüfung aller Sachverhalte des Einzelfalles und einer umfassenden Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen (nach Senatsbeschluss vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 35).

Selbst eine gemeinnützige, primär gemeinnützige Nutzung durch den Vermieter kann im Einzelnen ein Interesse am Erhalt rechtfertigen, trotz der damit einhergehenden Benachteiligungen für den Mietenden. c ) Bei der Abwägung der Interessen ist zu beachten, dass sowohl die Rechtsstellung des Leasinggebers als auch das vom Leasinggeber hergeleitete Eigentumsrecht des Leasingnehmers von der Eigentümergarantie des Artikels 2 abhängig sind.

BVerfG, NJW 2000, 2658, 3659; NJW-RR 2004, 440, 441; NZM 2011, 479 Rn. 29). Der Schutzumfang der verfassungsmäßig garantierten Vermögensgarantie des Eigentümers umfasst nicht nur seinen Willen, die Immobilie für private Zwecke zu benutzen, sondern auch seine Absichten, sie für andere Projekte, vor allem für die Wirtschaftstätigkeit, zu benutzen (nach der Verordnung 79, 283, 289[Grundlage der Privat- und Unternehmerinitiative]; BVerfG, NJW 1998, 2662[Wirtschaftstätigkeit]).

Der Leasingnehmer hat bei der Prüfung, ob ein begründetes Kündigungsinteresse besteht, - im Unterschied zu den Belangen des Leasinggebers - die vom Gesetzgeber speziell geschaffenen Härtebestimmungen des § 574 BGB zu berücksichtigen, welche ganz - (nur) die vorhandenen Zinsen unabhÃ?ngig von ihrer realen Lage in die Betrachtung einflieÃ?en mÃ?ssen, also das allgemein vorhandene Zinsinteresse, die Behausung und damit das Lebenszentrum nicht zu vernachlÃ?ssigen und nicht mit den unbedeutenden Nebenkosten und anderen wesentlichen Unannehmlichkeiten zu belasten, die ein WohnungsverÃ?nderung in der Regel mit sich bringt.

Besondere Anliegen des Leasingnehmers im konkreten Fall (individuelle Härtefälle) sind erst nach Einwand des Leasingnehmers bei der Prüfung zu prüfen, ob der Leasingnehmer die Fortführung des Leasingverhältnisses fordern kann (nach Senatsbeschluss vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. 49 mwN). Auch wenn allgemeingültige Erwägungen im Hinblick auf den zu wägenden Fall verboten sind, ist zu bemerken, dass die standardisierten Bestimmungen des § 573 Abs. 2 Nr. 2 und Nr. 3 BGB einen ersten Anhaltspunkt für die notwendige Bewertung und Abwägung der Interessen liefern.

Welche Voraussetzungen für ein berechtigtes Interesse des Eigentümers an der Erlangung des Eigentümers bestehen, hängt daher davon ab, ob der behauptete Grund für die Kündigung enger mit dem Ereignis des persönlichen Bedarfs oder mit dem Ereignis der Beendigung der Verwertung zusammenhängt (nach Senatsbeschluss vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, a.a.O. Rn. 38 ff.). Die Vermieterin, die auf Zwangsräumung klagt, ist ein Verband.

Die Vermieterin möchte die Immobilie an die Firma verpachten. Die Vermietungsgesellschaft hat den - derzeit nur noch existierenden - Mietvertrag mit den Vermietern gemäß § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB gekündigt. Unter anderem behauptete er, dass das vorgesehene Arbeits- und Lebensvorhaben ohne die Kündigung des Bestandsmietverhältnisses allein nicht realisierbar sei, da die Auszahlung einer Investitionsförderung in Höhe von 2,1 Millionen EUR im Zusammenhang mit den neu zu errichtenden Wohnflächen im Wohnhaus unerlässlich sei.

Sie beanstandeten die Beendigung und behaupteten, es gebe keinen Grund zur Aufhebung. Nach Ansicht des BGH ist die Beendigung ungültig. Die Vermieterin hat kein legitimes Kündigungsinteresse. Dem Vermieter würde durch die Fortführung des Mietvertrages mit den Bewohnern kein Schaden entstehen - auch wenn er sich neben seinen ökonomischen auch auf die wohltätigen Belange des Unternehmens berufen könnte.

Somit verweist der Bundesrat seine mit Beschluss vom 29. März 2017 (- VIII ZR 45/16 -) über die Voraussetzungen für die Anwendbarkeit der allgemeinen Klausel des 573 Abs. 1 S. 1 BGB auf weitere Anwendungsfälle des Vermieterbedarfs im Falle einer geschäftlichen Anforderung des Vermieters. 573 Abs. 1 S. 1 BGB. Die vom Vermieter neben der allgemeinen Klausel nach 573 Abs. 1 S. 1 BGB genannte Kündigung der Liquidationsmitteilung ( 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) setzt voraus, dass der Vermieter durch den Bestand des Mietvertrages, der in erster Linie über Miete und Verkauf erfolgt, daran gehindert wird, den dem Grundbesitz zuzurechnen.

Der Vermieter hatte jedoch nach eigenen Aussagen überhaupt nicht damit gerechnet, durch die Verpachtung des nach der Renovierung aufgewerteten Grundstückes an das Unternehmen einen höheren Mietertrag zu erwirtschaften, sondern die Immobilie für die Realisierung eines gesellschaftspolitisch wünschenswerten Zweckes zur Verfügung zu stellen. Zeigt das Mietinteresse des Mieters an der Kündigung des Mietvertrages eine grössere Eigennutzungsnähe, ist es in der Regel ausreichend, dass die Zurückhaltung der gemieteten Räume einen nennenswerten Schaden für den Vermieter rechtfertigt.

Ist dagegen das angegebene Zinsniveau besser mit der in § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB geregelten ökonomischen Nutzung zu vergleichen, muss der Bestand des Mietverhältnisses für den Vermieter einen gewissen Gewichtsnachteil haben. Der Vermieter wollte im konkreten Falle aus gemeinnützigen Erwägungen Wohnraum und Pflege für die Bewohner bereitstellen.

Allerdings bleibt dieses Gebrauchsinteresse weit hinter dem Eigenverbrauch zurück. Der Vermieter verfolgt darüber hinaus eigene ökonomische Belange (Kosteneinsparungen bei der Sanierung) und partizipiert als Aktionär an einem eventuellen Mehrerlös. Insgesamt liegt das Verwertungsinteresse des Eigentümers eher an einer Beendigung der Nutzung als an der eigenen Nutzung. Sie sollte daher in der Lage sein, einen gewissen Gewichtsnachteil aufzuweisen.

Der Vermieter konnte dies jedoch nicht tun, zumal das Vorhaben bei Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht in Gefahr war.