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Gewerblicher Mietvertrag: Aufhebungsvereinbarung - Tips + Muster

In der Regel endet der Vertrag mit der Kündigung oder dem Ablauf der Frist. In diesem Beitrag wird die Kündigungsmöglichkeit eines gewerblichen Mietvertrages mit einem Aufhebungsvertrag dargestellt. Dies erfordert immer die Einwilligung beider Vertragspartner (Mieter und Vermieter). Im Einzelfall können Vermieter oder Pächter auch von einem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch machen (Insolvenz, Todesfall des Pächters, Immobilienerwerb durch Zwangsversteigerung).

Wenn sich eine Vertragspartei auf einen wesentlichen Grunde stützen kann, der ihr die Fortführung des Mietvertrages nicht zumutbar macht, kann auch eine außerplanmäßige Kündigung ohne Einhaltung einer Frist in Erwägung gezogen werden. Als Alternative kann der Pächter die Weitervermietung seiner Räume in Erwägung ziehen. Dieser Gesichtspunkt wird regelmässig in den gewerblichen Mietvertrag aufgenommen. Die Mieterin bzw. der Mieter verbleibt jedoch Vertragspartnerin bzw. Vertragspartnerin des Mieters und übernimmt das Bonitätsrisiko seines Untervermieters.

Für die Weitervermietung ist die ausdrückliche Zustimmung des Eigentümers erforderlich. Im Falle der Ablehnung steht dem Vermieter grundsätzlich ein besonderes Kündigungsrecht mit der gesetzlich vorgeschriebenen Frist zu. Die Mietvertragsparteien können danach einen vorhandenen Mietvertrag im gegenseitigen Einvernehmen kündigen und damit den Mietvertrag ungeachtet vereinbarter Fristen oder eines Zeitablaufs fristlos kündigen.

Der Vermieter und der Pächter schliessen dann einen Mietvertrag ab. Der Mietvertrag kann ebenfalls durch abschließendes Handeln gekündigt werden, z.B. durch Auszug des Mieters, sofortige Wiedervermietung durch den Vermieter und keine Forderungen gegen den Mieters. Weil ein Kündigungsvertrag jedoch immer eine nach dem Mietvertrag geltende rechtliche Situation ändert, ist die Vertragspartei gut daran getan, den Kündigungsvertrag zu unterzeichnen.

Auf einen Aufhebungsvertrag haben weder der Vermieter noch der Vermieter ein Anrecht. Möchte eine Vertragspartei frühzeitig aus dem Mietvertrag aussteigen, muss sie die gesetzlich vorgeschriebene Frist oder den Auslauf eines begrenzten Mietverhältnisses einhalten. Der Vermieter ist dann an einen vom Vermieter bestimmten Rechtsnachfolger verpflichtet und der Vermieter hat einen Vertragsanspruch auf Rücktritt vom Vertrag.

Sie kann auch eine gefälschte Ersatzmieterklausel sein. Danach kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, allerdings nur, wenn der Vermieter gewillt ist, den vorgeschlagenen Rechtsnachfolger anzunehmen. Andernfalls hat der Vermieter nur in begründeten Fällen das Recht, einen Rechtsnachfolger zu erwirken. Dabei sind die vom Vermieter an den Folgemieter gestellten Ansprüche so präzise wie möglich zu definieren, ebenso die Pflicht des Mieters, einen neuen Vermieter aufzunehmen, wenn die beschriebenen Bedingungen erfüllt sind (Geschäftsart, Kreditwürdigkeit, Branchenkenntnis, Geschäftserfahrung, Öffnungszeit, Außendarstellung).

Ansonsten ist der Leasingnehmer auf den Wohlwollen des Leasinggebers angewiesen, dessen Entscheid für ihn nicht berechenbar ist. Der Vermieter kann ohne Einigung auf eine Folgemieterklausel im Mietvertrag bestenfalls in Ausnahmen zu einer frühzeitigen Kündigung des aktuellen Mietvertrages gezwungen sein. Vorraussetzung ist, dass der Vermieter ein legitimes Recht hat, das über das Eigeninteresse des Mieters am Bestand des bestehenden Mietvertrages liegt.

Solch ein interessantes Angebot kann nicht dadurch gerechtfertigt werden, dass der Nutzer günstigere, günstigere oder umsatzstärkere Räume mieten kann. Bei kurzfristiger Kündigungsmöglichkeit des Mieters oder kurzzeitigem Auslaufen des befristeten Mietverhältnisses gilt das Recht des Mieters. Der neue Nutzer muss ohne Übergang in den Mietvertrag eintreten.

Der Vermieter kann Änderungsanträge abweisen. Die Vermieterin ist nicht zum Abschluss eines vom vorherigen Mietvertrag abgewichenen Mietvertrages mit dem Nachmieter gezwungen. Demnach kann der Vermieter, der ein begrenztes Mietungsverhältnis hat, nicht fordern, dass der Vermieter ein unbegrenztes Mietungsverhältnis mit dem Rechtsnachfolger eintritt. Der Vermieter kann natürlich auch einen kompletten neuen Mietvertrag mit dem Rechtsnachfolger abschließen.

Der Leasingnehmer ist darüber hinaus dazu angehalten, dem Leasinggeber Auskünfte zu erteilen, die er benötigt, um die Verlässlichkeit und Wirtschaftlichkeit des späteren Leasingnehmers zu überprüfen. Sollte der Rechtsnachfolger offenkundig untauglich sein, so ist der Vermieter an den vorhandenen Mietvertrag geknüpft. Wenn der Vermieter den neuen Bewohner ablehnt, existiert der alte Mietvertrag weiter.

Bei vorzeitigem Auszug des Mieters kann der Vermieter die Zimmer frei machen und mit dem Vermieter die Restmiete bezahlen. Die Geltendmachung eines Vertragsanspruchs und damit kein Schadenersatzanspruch verpflichtet ihn nicht zur Schadensminderung! Wenn mehrere Vermieter am Mietvertrag beteiligt sind, kann die Kündigung nur von allen Parteien genehmigt werden.

Bei einer Scheidung kann der Mann nicht ohne die Einwilligung seiner Gattin aus dem Mietvertrag ausgeschlossen werden, auch wenn er nicht mehr selbst im Restaurant arbeitet. An den Mietvertrag ist der Mann gebunden, es sei denn, alle Beteiligten unterschreiben einen Mietaufhebungsvertrag über den Mann. Es bedeutet, dass der Mann aus dem Mietvertrag befreit wird, aber der Mietvertrag mit der Gattin aufrechterhalten wird.

Wenn der Vermieter mehrere Mitbewohner hat, müssen alle mit der Kündigung des Mietvertrags einverstanden sein. Die Mieterin sollte in diesem Falle auf die schriftliche Vollmachtserteilung drängen. Wenn ein unbeteiligter Vermieter sich später auf die mangelnde Bevollmächtigung des anderen Vermieters beruft, ist der Mietvertrag ohne dessen Einwilligung ungültig.

Zur Motivation des Mieters, den Räumungszeitpunkt einhalten zu wollen, kann eine Konventionalstrafe festgelegt werden. Es ist auch vernünftig, eine Bestimmung zu haben, dass der Pächter keine Räumung oder gar keinen Zwangsvollstreckungsschutz beanspruchen wird. Es ist auch zu klären, in welchem Erhaltungszustand die gemieteten Räume an den Vermieter zurückgegeben werden sollen. Bezahlt der Pächter aufgrund des verfrühten Auszuges einen Endbetrag, muss die Leistungsfähigkeit und der Umfang des Pächters ermittelt werden.

Zu klären ist auch, ob und in welchem Umfang der Pächter für die Verpflichtungen des Folgemieters haftet. So kann z.B. eine Garantie für die Mietzahlung bis zum Ende der Laufzeit oder des befristeten Mietvertrages in Erwägung gezogen werden. Auf den Mietvertrag, den Sie am (Datum) über die Geschäftsräume abgeschlossen haben (Adresse, exakte Beschreibung des Standortes und der Räumlichkeiten), verweisen die Vertragspartner.

Der Mietvertrag wird im gegenseitigen Einvernehmen zum (Datum) gekündigt. Die Mieterin verpflichtet sich, die Geschäftsräume bis zum ( "Datum, Uhrzeit") zu verlassen und an den Vermieter zurückzugeben. Es werden die vom Pächter gemachten Installationen demontiert. Die Leasingnehmerin/der Leasingnehmer verzichtet hiermit auf jegliche Räumungsfristen und beansprucht keinen Durchsetzungsschutz.

Falls der Leasingnehmer nicht zum angegebenen Zeitpunkt frei wird, wird geklärt, dass die Fortführung der Nutzung des Mietobjektes nicht zu einer impliziten Mietverlängerung führt. Bei Nichteinhaltung der Übergabefrist hat der Leasingnehmer eine Konventionalstrafe in Hoehe von 10 Prozent ueber der fuer diesen Zweck zu entrichtenden Nutzungsentschaedigung zu zahlen.

Die vom Vermieter geleistete Anzahlung wird vom Vermieter innerhalb von 2 Monaten nach der ordentlichen Übernahme der gemieteten Räume in Rechnung gestellt und an den Vermieter zurückgegeben. Die Vermieterin ist befugt, einen entsprechenden Geldbetrag von xxx EUR bis zur Aufstellung der Schlussabrechnung der Betriebskosten einzubehalten. Möglicherweise: Aufgrund des Rückstandes vereinbaren die Vertragsparteien folgende Zahlung: .... (in diesem Falle muss die Anzahlung noch enthalten sein).