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Fristgerechte Kündigung Mieter
Rechtzeitige Kündigung MieterinDer BGH über die Gültigkeit einer regulären Kündigung wegen Zahlungsverzuges | Rechtanwälte Strunz GmbH
In der Zeit von März 2008 bis einschließlich März 2009 hatte der Mieter keine Heizvorauszahlungen in einer Gesamthöhe von 980 Euro pro Monat gezahlt. Die Vermieterin hat zunächst auf Bezahlung geklagt und dabei am 12.11.2009 gewonnen. Der Mieter hat die Folgezahlung jedoch erst am 30.07.2010 getätigt. Aufgrund der Verzögerung hatte der Mieter bereits am 31.07.2010 mit Kündigungsschreiben vom 05.10.2009 (Kündigung 1) fristgerecht die Kündigung erklärt.
Da der Mieter auch die aktuelle "Miete" für den Folgemonat Nov. 2009 neun Tage nach dem Zahlungsdatum nicht bezahlt hatte, beendete der Mieter den Vertrag aus diesem Grunde nochmals mit Brief vom 12.11. 2010 (Kündigung 2). Da es sich bei dieser ersten Kündigung um eine fristgerechte Kündigung handelt, musste der Verpächter mit Beschluss vom 10. Oktober 2012 in der Rechtssache VIII ZR 1074/12 dem Räumungsantrag des Verpächters - allerdings nur wegen der ersten Kündigung am 5. Oktober 2009 - nicht erst den Vergütungsanspruch wegen seines Anspruchs auf Betriebskostenvorauszahlung gemäß § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB geltend machen.
Der Mieter kann sich durch Nachzahlung (innerhalb von 2 Monate nach der Beendigung der Räumungsklage) von einer Kündigung ohne Einhaltung einer Frist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB "befreien". Dies gilt jedoch nicht für die ordnungsgemäße Kündigung. Die Nachzahlung könnte jedoch "die Pflichtverletzungen des Pächters milder darstellen" (BGH a.a.O. 33).
Der Mieter hat im konkreten Falle jedoch erst 9 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses seinen Anspruch auf Zwangsräumung trotz Zahlung des Mietzinses durch Missbrauch des Mietzinses erhoben und kommt mit der Zahlung der Mietsumme in einer Frist, die sich über mehr als zwei Tage hinauszieht, in Rückstand, in der die Mietsumme für zwei weitere Mieten liegt.
Die Kündigung hatte der Hausherr mit der Verzögerung für den aktuellen Kalendermonat (genau eine Miete) für einen Zeitabschnitt von 9 Tagen gerechtfertigt. Die Kündigung ohne Kündigung war nicht möglich, da die oben genannten Bestimmungen eine Verzögerung von mehr als einer Monatsgebühr in zwei aufeinander folgenden Kalendermonaten erfordern. Die Kündigung erfolgte jedoch regelmäßig, d.h. unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Einhaltungsfrist.
Hierbei war nun bisher strittig, ob der Hauswirt die gesetzlichen Vorgaben zur Höhe und Laufzeit des Verzuges ebenso wie im Falle der Kündigung fristlos berÃ?cksichtigen muss. Abweichend von der Inverzugsetzung gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 a), 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB muss der Verzug nicht innerhalb von zwei aufeinanderfolgenden Kalendermonaten eintreffen.
Eine Verspätung von 9 Tagen war daher nicht genug. Ein Wohnungsmietvertrag kann daher z.B. aufgrund von Zahlungsverzug wie nachfolgend beschrieben gekündigt werden: