Außerordentliche Fristlose Kündigung Mietvertrag

Anwalt des Mietrechts - Kündigung des Mietvertrages

Es gibt drei verschiedene Kündigungsarten im Mietrecht: die außerordentliche Kündigung ohne Vorankündigung. Eine außerordentliche Kündigung ist nur in wenigen Fällen ohne Beachtung einer Frist - also ohne Kündigung - möglich. Die Kündigung eines Leasingvertrages dient der Kündigung des Leasingvertrages und ist an bestimmte Bedingungen gebunden. Für Hausbesitzer verkünden wir eine Kündigung oder unterstützen Sie als Pächter, sich gegen eine Kündigung zu verteidigen.

AG Bürhl, Beurteilung vom 14.01.2011 - 3 C 42/10

Wird ein Mietvertrag wegen einer großen Anzahl angeblicher Pflichtverletzungen des Mieters beendet, ist es wesentlich, dass die individuellen Pflichten in der Kündigung angegeben werden. Die Bedingungen für eine außerordentliche Kündigung des Mietvertrages durch den Verpächter wegen unbefugter Zucht. Bei der Neuinterpretation einer ausserordentlichen Kündigung ohne Kündigung eines Mietvertrages für Wohnungen in eine ordentliche Kündigung.

Den Rechtsstreit trägt der Antragsteller. Der Antragsgegner kann die Zwangsvollstreckung des Antragsgegners durch Stellung einer Kaution in Hoehe von 110% des nach dem Urteil durchsetzbaren Betrages verhindern, es sei denn, der Antragsgegner stellt eine Kaution in Hoehe von 110% des vor der Zwangsvollstreckung zu erbringenden Betrages.

Ueber die Zwangsräumung der gemieteten Eigentumswohnung der Angeklagten wird gestritten. Die Angeklagte wohnt seit dem 01.07.2009 in der streitigen Eigentumswohnung im ersten Stock der Liegenschaft in B, die sich im Miteigentum der Beschwerdeführer befindet. Der Mietvertrag basiert auf einem Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien vom 15. Juni 2009.

Im Mietvertrag steht unter 13: "Die Hälterung von Hunde, Katze und anderen grösseren Tiere ist nur mit Genehmigung des Eigentümers erlaubt. "Während der Besichtigung der Ferienwohnung gab es ein Gespraech zwischen den Beteiligten, bei dem der Angeklagte den Klaeger darum ersuchte, seinen Hunde in der Ferienwohnung zu behalten.

Der Angeklagte verwies die Beschwerdeführer darauf, dass sein Tier ernsthaft krank sei und nur noch wenige Lebensmonate habe. In diesem Fall gaben die Antragsteller dem Antragsgegner die mündliche Einwilligung, den Rüden in der Ferienwohnung zu halten. Nach einigen Schwierigkeiten mit dem Hunde des Angeklagten aus Klägersicht, die in der Präsentation des Klägers ausführlicher erläutert werden, kam es am 14.07.2009 zu einem Gespraech zwischen den Beteiligten, in dem der Angeklagte gebeten wurde, seinen Hunde in ein Tierschutzhaus zu übergeben.

Die Angeklagte wurde darüber informiert, dass der Kot und der Harn offenbar nicht gehalten werden konnten, was von der Angeklagten abgelehnt wurde. Die Angeklagte wurde vor allem darüber informiert, dass beim Eintreten in die Ferienwohnung ein starker Uringeruch und die Toilettenanlage mit Fäkalien kontaminiert war. Wenn der Angeklagte der Bitte, den Rüden zu entfernen, nicht nachkam, wurde ihm nach dem Protokoll der Befragung mit einer "Kündigung" gedroht.

In einem Brief vom 15. Juli 2009 haben die Antragsteller dann gegenüber der Antragsgegnerin erklärt, dass das Mietverhältnis aus wichtigen Gründen fristlos gekündigt wurde. Die wichtigsten im Auflösungsschreiben genannten Gründe für die Kündigung waren folgende "Bei der Einfahrt in die Ferienwohnung riecht es stechend nach Uran. Wir sind in Zahlungsverzug; bereits nach Ihrem 4-wöchigen Mietaufenthalt kann die Ferienwohnung in ihrem jetzigen Stand nicht weitervermietet werden.

Sie sind trotz fristloser Kündigung nicht zur Rückgabe des Hundes berechtigt. Außer der Haltung von Hunden ist die Ferienwohnung unrein - s. Toiletten - und nicht gewartet. "An zwei Terminen im Juni 2009 wurde auf Vorschlag der Beschwerdeführer in die Wohnungen der Angeklagten von Mitarbeitern der öffentlichen Ordnung B im Hinblick auf den Tierschutz inspiziert.

Aus Tierschutzgründen hatten die Angestellten des Ordnungsdienstes jedoch keinen Anlass, sich in der eigenen vier Wände zu beschweren. Der Angeklagte wurde mit Bescheid vom 04.12. 2009 vom späten Vertreter des Beschwerdeführers gebeten, den Rüden bis zum 29.12. 2009 aus der Ferienwohnung zu bringen. Zugleich wurde der Angeklagten mit einer fristlosen Kündigung gedroht.

Der Angeklagte lehnte mit Brief an den Vertreter des Klägers vom 24. Dezember 2009 die Entfernung des Hundes aus der Ferienwohnung ab. Die Stimmrechtsvertreter der Beschwerdeführer erklären mit Schriftsatz vom 15. Januar 2010, dass der Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien fristlos gekündigt wurde.

Ein Grund dafür war, dass der Angeklagte seinen eigenen vierbeinigen Freund bis zum 29. Dezember 2009 nicht aus der Ferienwohnung mitgenommen hatte. Darüber hinaus wurden zwischen dem 24.12. 2009 und dem 02.01. 2010 diverse Ereignisse im Hinblick auf den Angeklagten und sein eigenes Benehmen zitiert. Eine ordentliche Kündigung wurde im Auflösungsschreiben nicht erwähnt.

Die Angeklagte lehnte es anschließend ab, die Räumung der Klägerwohnung vorzunehmen, und im März 2010 reichten die Beklagten die Ausweisung ein. Erst am 12.06. 2010 ist der Angeklagte gestorben. Der Klagegegner behauptet, dass der Kot und Harn zwischen Juni 2009 und September 2010 dauerhaft und fast jeden Tag im Stiegenhaus und Vordergarten des Wohnhauses zurückgelassen wurde.

Der Angeklagte nahm den Mist auch mehrmals mit bloßer Hand auf und warf ihn in die Absicherung auf dem Gelände. Der Angeklagte berührte dann den Türdrücker und das Geländer im Flur mit seinen unsauberen, schmutzigen Händedruck. Die Treppe war bereits mehrmals mit Hundeexkrementen verschmiert worden, wodurch die Exkremente zumindest in einem Falle vom Angeklagten mit einem Tuch vom Fußboden abgewischt worden waren, das der Angeklagte dann um den Nacken hing.

Außerdem machen die Beschwerdeführer geltend, dass die nachfolgenden Ereignisse im Hinblick auf den Angeklagten und seinen Hund Ende 2009/Anfang 2010 eingetreten seien: Vor dem Hauseingang hinterließ der Kot des Angeklagten am 24. Dezember auf dem Felsen. Der Angeklagte hatte, nachdem er von Zeuge W. G. darüber informiert worden war, zu ihm gesagt, er müsse " die Schnauze halten ".

Bei der Einfahrt am 25.12. 2009 hat der Kot des Hundes am Eingang des Anwesens abgegeben. Auf den Treppenstufen im Stiegenhaus waren am 29.12. 2009 Hundeexkremente ausgebracht worden, die von der Putzerin entfernt worden waren. Der Angeklagte hatte am 02.01.2010 die Firma Häuserbewohner GmbH attackiert und belästigt. Der Klagegrund für die Klage ist die Entlassung vom 15. Januar 2010.

Dies wird von den Klägern als fristlose Kündigung angesehen, kann aber auch als normale Kündigung ausgelegt werden. Diese Ansicht begründen die KlÃ?ger unter anderem damit, dass die Zulassung zur Haltung von Hunden bereits in der Diskussion vom 14.07.2009 aufgehoben wurde und mit dem antwortlichen Brief vom 04.12.2009 eine wirkungsvolle Verwarnung erfolgte.

Außerdem war es den Klägerinnen nicht zuzumuten, das Pachtverhältnis mit dem Angeklagten unter Berücksichtigung der gegensätzlichen Belange beizubehalten. Schliesslich sind die Klaeger der Ansicht, dass der Hund des Angeklagten keine rechtliche Wirkung auf die vorliegende Klage hat. Daher verlangen die Antragsteller, dass der Antragsgegner die Räumung der 2 1/2-Zimmer-Wohnung im ersten Stock, die sich aus Küchen, Flur, Bad, Keller Nr....., der Werkstatt und deren Übergabe an die Antragsteller zusammensetzt, sowie die Zahlung der vorgerichtlichen Gebühren in Hoehe von 667,35 Euro an die Antragsteller veranlasst wird.

Die Angeklagte stellt einen Antrag auf Abweisung der Klage und alternativ auf Schutz vor Räumung. Die Angeklagte macht geltend, dass der Kot, der zum Teil auf dem Gelände und im Stiegenhaus zurückgelassen wurde, nicht von seinem Tier stammt. Der Angeklagte macht außerdem geltend, dass er bei dem Zwischenfall am 2. Januar 2010 nur eine an seiner Haustür angebrachte Notiz zerknüllt und in die Wohnungen der G. Familien warf.

Nach Ansicht der Beklagten erfolgte weder mit Bescheid vom 15. Juli 2009 noch mit Bescheid vom 15. Januar 2010 eine fristlose Kündigung. Da die Bedingungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung nicht erfüllt waren, konnte das Brief vom 15. Januar 2010 auch nicht als gewöhnliche Kündigung als Alternative interpretiert werden. Alternativ erhebt die Angeklagte Einwände gegen die Kündigung der Klage und fordert die Fortführung des Mieters.

Im Übrigen ist die Angeklagte der Meinung, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung auch bei Wahrung der beiderseitigen Belange nicht zu rechtfertigen ist. Im Übrigen ist die Angeklagte der Meinung, dass im GesprÃ?ch vom 14.07.2009 kein effektiver Entzug der Haltungsgenehmigung ausgesprochen wurde, da zu diesem Zeitpunkt zwar die Bedingungen des Widerspruchs nach dem Mietvertrag nicht bestanden, dies vor allem aber, da der Widerspruch nur auf der Kontamination der Immobilie beruhte, die offensichtlich nicht bestand.

Eine wirksame Widerrufserklärung kann daher erst mit dem Brief vom 04.12. 2009 erfolgen. In diesem Fall konnte die für eine fristlose Kündigung notwendige Warnung jedoch nicht zeitgleich in diesem Brief eingesehen werden, so dass auch die fristlose außerordentliche Kündigung vom 15. Januar 2010 wegen der nicht erfolgten Warnung gegenstandslos war. Der Angeklagte ist zudem der Auffassung, dass ein Grund für die Kündigung nicht mehr besteht, zumindest seit dem Tode seines Tieres, und dass es daher untreu ist, wenn sich der Angeklagte auf die vorher ausgesprochene Kündigung ohne Ankündigung beruft.

Schliesslich ist es nach Ansicht des Angeklagten unangemessen, von ihm zu erwarten, dass er seine Ferienwohnung wegen seines schwachen Gesundheitszustands verlässt. Zu I. Die Klaeger haben keinen Rechtsanspruch gegen den Angeklagten auf Zwangsräumung der streitigen Wohnanlage, da zwischen den Vertragsparteien noch ein effektiver Mietvertrag existiert. Der Mietvertrag zwischen den Vertragsparteien wurde nicht mit Kündigungsfrist vom 15.07. 2009 gekündigt.

Es ist den Klägern bereits nicht gelungen, die in der Kündigung vom 15. Juli 2009 genannten Gründe nachzuweisen und nachzuweisen. Der Mietvertrag wurde durch die Kündigung zum 15. Januar 2010 ebenfalls nicht gekündigt. Dies ist weder eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach § 543, 569 BGB noch eine außerordentliche Kündigung nach § 573 BGB.

Eine außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen nach §§ 543, 569 BGB ist nicht wirksam, da zum Kündigungszeitpunkt kein triftiger Grund i. S. v. diesen Bestimmungen vorlag. Nach § 569 Abs. 4 BGB gelten nur solche Begründungen als wichtige Begründung, die in der Kündigung genannt wurden.

Ein wesentlicher Faktor dafür ist die Tatsache, dass der Kot im Stiegenhaus stets gefliest und entleert wurde, dass der Antragsteller den Kot mit bloßer Hand aufnahm und in eine Grundstückshecke warf, sowie die im Beendigungsschreiben vom 24.12.2009 bis 02.01.2010 erwähnten Einzelvorfälle.

Zudem ist die Nichtabnahme des Tieres aus dem Haus des Beschwerdeführers trotz entsprechender Anforderung mit Brief vom 4. Dezember 2009 bis 29. Dezember 2009 möglich Die Begründung, dass der Tierarzt das Stiegenhaus und den Garten immer wieder kocht und dort seinen Harn ableitet, sowie dass der Beschwerdeführer den Hundekot mit bloßer Hand aufnimmt, ist jedoch als wichtiger Grund ausgeschlossen, da in diesem Falle die Pflichtverletzung nicht ausreichend substantiiert war.

Bei einer großen Zahl von angeblichen Obliegenheiten des Pächters ist es für die Effektivität der Kündigung notwendig, die individuellen Vorkommnisse näher zu spezifizieren (Schmidt-Futterer, Mietrecht, neunte Ausgabe, § 569 Rn. 74, 75a). Die Kündigung erfüllt diese Voraussetzungen aus diesen Gründen hier nicht, da weder die konkreten Informationen gegeben sind noch die Ereignisse aufgrund anderer Informationen in irgendeiner Form individualisiert werden können.

Die Kündigung kann auch nicht auf spätere, im Schreiben nicht genannte Kündigungsgründe zurückgeführt werden (Schmidt-Futterer, a.a.O., § 569 Rn. 71). Als wichtige Ursachen im Sinn der 543, 569 BGB bleiben daher nur die Ereignisse zwischen dem 24.12. 2009 und dem 02.01. 2010 auf der einen Seite und die Nichtabnahme des Angeklagtenhundes bis zum 29.12. 2009 auf der anderen Seite.

Der in der Kündigung genannte Vorfall vom 25.12.2009 ist nicht als wichtiger Anlass im Sinn von 543 Abs. 1 BGB anzusehen. Das von Witness G in der Anhörung bestätigte Ereignis bedeutet nicht, dass den Klaegern eine Fortführung des Mietvertrages bis zum Ende der Frist oder einer anderen Kündigung des Mietvertrages nicht zuzumuten war.

Außerdem ist nach Ansicht des Gerichtes der Verlust von Exkrementen durch einen Kot in der Regel nicht dazu angetan, zu einer Unangemessenheit der Fortführung des Pachtverhältnisses zu kommen. Dies war nur im Rahmen des dem Angeklagten vorgebrachten Verhaltens vorstellbar, dass er den Kot mit der leeren Handfläche berührt und danach die Türe und das Geländer im Stiegenhaus berührt hat, sowie die Erkenntnis, dass der Kot und Urin auch im Stiegenhaus verschwunden sind.

Aber nicht nur mit Blick auf die Ereignisse vom 25.12. 2009. Eine wichtige Ursache ist auch bei den Veranstaltungen am 29.12. 2009, wenn der Kot im Stiegenhaus verschwunden sein soll, und am 01.01. 2010, wenn Kot auf einem Gehölz auf dem Gelände verstreut sein soll, nicht erkennbar.

Damit erinnerte sich keiner der Zeitzeugen an einen Zwischenfall am 29.12. 2009. Stattdessen erklärten die Zeitzeugen einstimmig, dass er - soweit der Angeklagte den Kot seines Tieres weggeworfen haben soll - immer in den Büschen außerhalb des Anwesens auftauchte. Inwiefern sich ein wesentlicher Sachverhalt im Sinn der 543, 569 BGB in dem von den Klägerinnen am 02.01.2010 dargelegten Fall zeigt, wenn der Angeklagte das Ehepaar G attackiert und belästigt haben soll, kann dort bestehen, da der Angeklagte diesbezüglich keine Fristsetzung für eine Nachbesserung oder misslungene Verwarnung im Sinn von 543 Abs. 3 Satz 1 BGB festgelegt wurde.

Der Vertreter der Klägerin bezieht sich im Brief vom 04.12.2009, der als Warnung ausgelegt werden kann, nur auf die Ereignisse im Umgang mit dem Haushund der Klägerin, nicht aber auf das Benehmen der Klägerin gegenüber den anderen Bewohnern des Hauses. Auch eine Verwarnung oder Befristung war in diesem Falle nicht verzichtbar, da eine solche nach 543 Abs. 3 S. 1 S. 2 Nr. 1 BGB keinen erfolgversprechenden Hinweis auf das Benehmen gegenüber den anderen Bewohnern des Hauses gegeben hätte (siehe unten), jedoch nicht nachvollziehbar.

Weitergehende Ereignisse, die eine dauerhafte Beeinträchtigung des häuslichen Friedens im Sinn von 569 Abs. 2 BGB bedeuten können, werden in der Kündigung nicht erwähnt und sind vom Kläger nicht nachgewiesen. Die Weiterführung des Hundes des Angeklagten über den 29.12.2009 hinaus ist kein wichtiger Anlass im Sinn von § 543 Abs. 1 BGB.

Das Versäumnis der Angeklagten, den Rüden über den 29.12.2009 hinaus zu vertreiben, bedeutet eine Verletzung der Pflichten aus dem Mietvertrag, da die Bewilligung zur Haltung des Rüden an diesem Tag erlosch. Mit Bescheid vom 04.12.2009 wurde die Genehmigung zur Haltung von Hunden in jedem Falle wiederrufen. Auf eine weitere Verwarnung oder Nachfristsetzung nach § 543 Abs. 1 S. 1 BGB konnte in diesem Falle verzichtet werden, da sie offenbar keinen erfolgversprechenden Charakter im Sinn von 543 Abs. 3 S. 2 Nr. 1 BGB hatte, da die Angeklagte bereits mit Bescheid vom 24.12.2009 die Entfernung des Tieres aus der Ferienwohnung abgelehnt hatte.

Das Gericht ist jedoch der Ansicht, dass unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des verschuldeten Verhaltens der Vertragspartner, und unter Würdigung der Belange beider Parteien die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf von den Klägerinnen zu erwarten gewesen wäre ( 543 Abs. 1 S. 2 BGB). Nach Ansicht des Gerichtes muss die notwendige Rücksichtnahme auf die gegenseitigen Belange zugunsten des Angeklagten erfolgen.

Zur Berücksichtigung der gegenseitigen Belange gehören die Bestimmung der von beiden Parteien mit dem Mietvertrag angestrebten Belange sowie die Beurteilung der betreffenden rechtlichen Belange wie z. B. Besitz, Vermögenswerte, Erwerbschancen, Unversehrtheit, Reputation der betreffenden Personen, Familienbande und Belange (Münchener Bürgerliches Gesetzbuch - VIII. Ausgabe, § 543 Rn. 9). Für die Klaeger war im Zusammenhang mit der Betrachtung vor allem zu beruecksichtigen, dass diese den Klaeger bereits mehrfach gebeten hatten, den Rüden zu beseitigen.

Zudem ist die spezielle Last der Wohnungsgemeinschaft durch die Haltung des Hundes zu beachten, allerdings nur in dem Maße, wie sie sich aus den ermittelten maßgeblichen Stornogründen und der Beweiserhebung ergibt. Schliesslich musste die geringe Mietdauer berücksichtigt werden, wobei jedoch zugunsten der Angeklagten zu beachten war, dass die Beschwerdeführer keine konkreten Wertminderungen der Immobilie und damit ihres individuellen Vermögens vorlegten oder nachwiesen.

Dies stellt keinen besonders großen und unerträglichen Angriff auf das individuelle Vermögen der Antragsteller dar. Außerdem war zu berücksichtigen, dass die Beschwerdeführer dem Angeklagten zunächst die Haltung von Hunden gestattet hatten. Noch etwas konnte nur entstehen, wenn der Angeklagte die Klaeger ueber die Krankheit und den drohenden Tod des Tieres betrogen hatte.

Die Kläger geben dies jedoch nicht an und werden dem Gerichtshof auch nicht mitgeteilt, da der Rüde des Angeklagten eigentlich verhältnismäßig kurz darauf starb. Schliesslich musste auch das Lebensalter des Beschwerdeführers und sein verhältnismässig schwacher allgemeiner Zustand berücksichtigt werden, so dass eine fristlose Kündigung des Mietvertrages für ihn unzumutbar war.

Daher geht das Landgericht unter den genannten Voraussetzungen davon aus, dass auch die Haltung vertragswidriger Haustiere durch den Angeklagten die außerordentliche Kündigung aus wichtigen Gründen im konkreten Einzelfall nicht rechtfertigt. Eine fristlose Kündigung nach § 543 Abs. 1 BGB kann nicht als fristlose Kündigung nach 573 BGB umdeuten.

Demnach sollte vorausgesetzt werden, dass der Empfänger der Kündigung deutlich sehen kann, dass der Auftrag in jedem Falle nach dem Wunsch der Kündigungspartei zu kündigen ist (BGH NJW 2003, 1143, 1144; BGH NJW 2003, 3053, 3054). Weil im Falle einer fristlosen Kündigung für den Kündigungsnehmer fast immer erkennbar ist, dass die Kündigungspartei das vertragliche Verhältnis in jedem Falle kündigen will.

Daher ist davon auszugehen, dass sich der Willen zur bedingungslosen Kündigung aus der Kündigung selbst ergibt (auch BGH NJW 1981, 976, 977). Von einer Neuinterpretation ist daher grundsätzlich abzusehen, wenn in der Kündigung selbst nicht angegeben ist, dass die außerordentliche Kündigung alternativ auch als gewöhnliche Kündigung anzusehen ist (so auch LG Augsburg WUM 2001, 359).

Allerdings wurde im aktuellen Verfahren die gewöhnliche Kündigung im Schreiben vom 15. Januar 2010 überhaupt nicht erwähnt. Eine Neuinterpretation der Kündigung in eine gewöhnliche Kündigung im Zuge eines Mietvertrages durch den Verpächter ist nach Ansicht des Gerichtes jedoch ausgeschlossen, wenn sich der bedingungslose Kündigungswille nur aus den Verhältnissen ergeben sollte (vgl. in diesem Sinne auch LG Hamburg WUM 1990,19).

Der Sonderschutz des Pächters setzt voraus, dass der Mieter von vornherein erkennen kann, auf welchen Kündigungsgründen die Kündigung beruht. Weil der Antragsteller keinen Anspruch auf Räumung hat, können auch die bei der Geltendmachung dieses Anspruches anfallenden Anwaltskosten nicht erstattet werden.