Außerordentliche Fristlose Kündigung aus Wichtigem Grund

Ausserordentliche Kündigung aus wichtigem Grund

Geruchsbeeinträchtigungen der Mitbewohner durch Rauch, die ein Bewohner durch simple und sinnvolle Massnahmen (z.B. Belüftung durch die Fenster) vermeiden könnte, können im Einzelnen eine Beeinträchtigung der häuslichen Ruhe und eine Beeinträchtigung der vertraglichen Nebenverpflichtungen des Bewohners entsprechend dem Erfordernis der Gegenleistung sein. Vor allem dann, wenn die Stärke der Beeinträchtigung ein untragbares und gesundheitsschädliches Maß annimmt.

Ob eine "dauerhafte Ruhestörung ", die eine fristlose Kündigung nach 569 Abs. 2 BGB rechtfertigt, oder auch nur eine "schuldhafte und nicht unwesentliche Pflichtverletzung des Mieters", die die ordnungsgemäße Kündigung nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigt, konnte im konkreten Einzelfall nicht beurteilt werden, da die gerichtliche Begutachtung auf einer unvollständigen, gegen die Verfahrensvorschriften verstoßenden Tatsachenermittlung aufbaut wurde.

Den Mietvertrag kann jede Partei aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Eine wichtige Ursache besteht, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Vermietverhältnisses bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Vermietverhältnisses für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist.

In einer Zeit, die sich über mehr als zwei Tage hinzieht, mit der Zahlung des Mietzinses in einer Summe, die den Mietzins für zwei Wochen erreichen, in Rückstand ist.

Bei Satz I Nr. 4 ist die Kündigung bei vorheriger Befriedigung des Vermieters nicht möglich. Er erlischt, wenn der Leasingnehmer sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung sofort nach Beendigung anerkennt. Eine Fristsetzung oder Verwarnung verheißt offenbar keinen Erfolg, Absatz 1. 4. der Pächter ist mit der Zahlung der Pacht im Sinn von Absatz 4 Nr. 4 in Rückstand.

Auf die Kündigungsrechte des Mieters gemäß Abs. 2 Nr. 1 finden die 536b und die 536d entsprechende Anwendung. Besteht Streit darüber, ob der Leasinggeber die Nutzung des Mietobjektes fristgerecht eingeräumt oder die Situation vor Fristablauf behoben hat, obliegt die Nachweispflicht dem Leasinggeber. 543 Abs. 1 besteht auch für den Leasingnehmer ein wesentlicher Grund, wenn die angemietete Wohnfläche so gestaltet ist, dass ihre Nutzung mit einer beträchtlichen Gesundheitsgefährdung einhergeht.

Gleiches gelte, wenn der Leasingnehmer zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die gefährliche Eigenschaft kannte oder auf die ihm aufgrund dieser Eigenschaft zustehenden Rechte verzichtete. 543 Abs. 1 besteht auch dann, wenn eine Partei die Ruhe der Wohnung dauerhaft beeinträchtigt, so dass die kündigende Partei unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Parteien und unter Beachtung der gegenseitigen Belange, die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages nicht zu erwarten ist.

Zu einem wichtigen Grund im Sinn von 543 (1) kommt es auch, wenn der Leasingnehmer mit einer Kaution gemäß 551 in doppelter Höhe der monatlichen Miete im Rückstand ist. Der pauschal oder als Anzahlung ausgewiesene Betriebsaufwand ist bei der Ermittlung der monatlichen Miete nach Maßgabe von S. 1 nicht zu beachten.

Eine Nachfrist oder Verwarnung nach 543 Abs. 3 S. 2 ist nicht erforderlich. Abs. 3 Nr. 2 S. 2 und 543 Abs. 2 S. 2 gelten sinngemäß. 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 gilt: Im Fall des 543 Abs. 2 S. 3 Buchst. a ist der überfällige Teil des Mietzinses nur dann als nicht unwesentlich zu betrachten, wenn er die Monatsmiete überschreitet.

Ausgenommen hiervon ist, wenn die Wohnfläche nur zur temporären Nutzung angemietet wird. Die Kündigung wird auch dann ungültig, wenn der Leasinggeber hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft dazu innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Räumungsrechts hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der geschuldeten Vergütung bereit erklärt.

Entsprechendes gilt nicht, wenn der Kündigung vor nicht mehr als zwei Jahren eine nach Absatz 1 unwirksame Kündigung vorlag. Ist der Leasingnehmer gemäß 558 bis 560 zur Entrichtung eines höheren Mietzinses gesetzlich verpflichtet, kann der Leasinggeber den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers nicht vor Ablauf von 2 Monate nach einem rechtskräftigen Urteil auflösen, es sei denn, die Bedingungen für eine außerordentliche fristlose Kündigung sind aufgrund der bisher fälligen Mietzahlung bereits eingetreten.

In der Kündigung ist der wesentliche Kündigungsgrund aufzuführen. Eine von den Ziffern 1 bis 3 dieser Bestimmung oder von 543 zum Schaden des Leasingnehmers abweichende Regelung ist ungültig. Im Übrigen ist eine solche Regelung, nach der der Leasinggeber aus anderen als den gesetzlich zulässigen GrÃ?nden ohne Einhaltung einer KÃ?ndigungsfrist kÃ?ndigen kann, gegenstandslos.