540 Bgb

(Hinweis: Der Artikel bezieht sich auf die alte Fassung des BGB.

540 BGB - Nutzungsüberlassung an Dritte - Gesetzgebung

Der Leasingnehmer ist nicht befugt, die Nutzung des Mietobjektes ohne Zustimmung des Leasinggebers Dritten zu übertragen, zu untervermieten. Lehnt der/die VermieterIn die Genehmigung ab, kann der/die MieterIn den Mietvertrag ausserordentlich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist auflösen, es sei denn, es liegt ein wesentlicher Anlass in der Hand des/der Dritten.

Wenn der Leasingnehmer die Nutzung einem Dritten überlässt, haftet er für ein dem Dritten während der Nutzung zuzurechnendes Verschulden, auch wenn der Leasinggeber die Nutzung genehmigt hat. Das Familienmitglied eines ausländischen Staatsbürgers verfügt nicht über ausreichenden Lebensraum im Sinn von 29 Abs. 1 Nr. 2 AufenthG, wenn ihm die Nutzung des Mietobjektes ohne die nach 540 Abs. 1 BGB notwendige Zustimmung des Leasinggebers übertragen wird.

Für den Schutz eines Kraftfahrzeugs, das mit einem Kurzzeit-Kennzeichen in Verkehr gebracht wird, wenn das Kurzzeit-Kennzeichen an einen Dritten weitergegeben wird und das Fahrzeug für andere Zwecke als Test-, Probe- und Transferfahrten verwendet wird. Der Funktionszuschlag für den Schreibservice gemäß Protokollnote Nr. 3 zu Teil II, Abschnitt II, der seit dem 01.01.1984 in Kraft ist. Anhang 1a der BVT (Protokollnotiz Nr. 3) ist keine Vergütung aus der vorherigen Aktivität I.

Der Gebäudeeigentümer ist für seine Benutzung nach den materiellen Gesetzen und Verordnungen haftbar und kann daher von der zuständigen Stelle haftbar gemacht werden, auch wenn für die Beeinträchtigung der Ordnung Dritte einstehen.

Nutzungsüberlassung an Dritte/Untervermietung à Frage zum Mieterrecht à FAK Schuhmacher

Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ohne Zustimmung des Verpächters ist gemäß § 540 BGB nicht zulässig. Die Mieterin oder der Mieter muss daher zunächst eine Genehmigung erwirken. Lehnt der Eigentümer diese Genehmigung ab, kann der Nutzer das Vermietungsverhältnis ausserordentlich mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist auflösen. Ebenfalls ein wesentlicher Anlass ist angegeben, wenn durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eine Überfüllung auftritt.

540 BGB auch dann, wenn der Vermieter Dritte für einen längeren Zeitraum in die Ferienwohnung einbeziehen möchte, so dass der Dritte das Recht haben soll, in der gesamten Ferienwohnung zu wohnen oder sie gemeinsam mit dem Vermieter zu nützen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die Schüler minderjährig, bildungsbedürftig oder wirtschaftlich abhängig sind; entscheidend ist allein die familiäre Nähe.

Im Falle eines langjährigen, unbedenklichen Mietvertrages ist der Eigentümer nicht zur ausserordentlichen oder ordentliche Auflösung des Mietverhältnisses befugt, wenn der Nutzer seinen Partner in das Mietobjekt einbezieht, ohne zuerst beim Eigentümer die Zustimmung zur Teilübergabe beantragt oder dem Nutzer die Zulassung mitgeteilt zu haben. Der Einlass sollte jedoch vorab bei der Beantragung der Erlaubnis angegeben werden.

Ausschlaggebend sind Typ und Grösse der Ferienwohnung sowie deren Nutzung und Nachnutzung. Die Zulassung von Erziehungsberechtigten sollte in der Regel nicht bewilligungspflichtig sein. Dagegen ist die Zulassung anderer Angehöriger bewilligungspflichtig; dies sollte bereits für den Mieterbruder zutreffen (BayObLG vom 29. November 1983 = WuM 1984.13).

Anschließend hat der Wohnungsmieter einen Bedarf auf Bewilligung gegen den Hauswirt, wenn er einen Teil seiner Wohneinheit einem Dritten zur selbstständigen Nutzung hinterlassen will. Bei Ablehnung der Genehmigung kann der Leasingnehmer eine Klage auf Leistungserlaubnis einreichen. Bei unberechtigter Ablehnung durch den Eigentümer hat der Pächter auch das Sonderkündigungsrecht.

Darüber hinaus kann der Leasingnehmer die verlorene Untermiete als Entschädigung einfordern. Die Befreiung des Mieters von Reise- und Aufenthaltskosten, die durch die Arbeit des Antragstellers im Ausland entstehen (für einen begrenzten Zeitraum), begründet ein legitimes Recht auf Weitervermietung eines Teilbetrages. Das Recht auf Untermiete wurde auch dadurch nicht ausgeschlossen, dass die Bewohner nur ein Raum der Dreiraumwohnung von der Untermiete ausgenommen haben und diese nur vereinzelt für Übernachtungszwecke während ihres Auslandsaufenthaltes verwenden wollten.

553 Abs. 1 BGB enthält keine quantitativen Angaben zum Anteil der beim Vermieter verbliebenen Wohnfläche und keine qualitativen Angaben zur weiteren Verwendung durch den Vermieter. Eine " Übertragung eines Teiles der Wohnfläche auf einen Dritten " im Sinn von 553 Abs. 1 BGB ist in der Regel bereits dann anzunehmen, wenn der Bewohner die Verwahrung der Wohnfläche nicht gänzlich abtritt.

Dazu reicht es aus, ein größeres Appartement zu behalten, um Mobiliar zu verstauen und/oder es ab und zu für Übernachtungszwecke zu nützen. Die Vermieterin wurde daher zu Schadensersatz in Hoehe von 7.475,00 (verlorene Untervermietung) verpflichtet. Es wurde vereinbart, dass 553 BGB nicht anwendbar ist, wenn der Bewohner die Wohnfläche einem Dritten überlässt und nur noch selbst einen Raum im Keller oder eine gemietete Werkstatt zur Aufbewahrung von Möbeln oder Einrichtungsgegenständen nützt.

Dasselbe gilt, wenn der/die MieterIn ein Raum in der Ferienwohnung allein zur Aufbewahrung benutzen möchte (Schmidt-Futterer/Blank, zehnte Ausgabe, § 553 BGB Rn. 7). Es ist nach dem genannten BGH-Urteil zu entscheiden, dass ein Erfordernis beim Verlassen der selbständigen Mietnutzung der ganzen Immobilie nicht vorliege. Beansprucht der Pächter jedoch, dass er die Einrichtung in einem Raum hinterlässt und/oder ab und zu in der Ferienwohnung schläft, muss der Pächter die Genehmigung einholen, wenn die anderen Voraussetzungen für den Bezug erfüllt sind.

Dem Leasingnehmer muss ein begründetes Weitervermietungsinteresse vorliegen. Allein der Wille des Leasingnehmers, einen Dritten für sich zu gewinnen, ist nicht ausreichend. Ausreichend ist, wenn der Pächter triftige Anhaltspunkte hat, die den Willen zur Übergabe eines Wohnungsteils an einen Dritten verständlich machen.

Daher ist ein begründetes Interesse zu bekunden, wenn der Nutzer seine Wohnungskosten durch die Untermiete senken will (BGH, NJW 2006, 1200). Aus diesem Grund muss der Leasingnehmer in seinem Antrag den Unterpächter nennen und sein begründetes Nutzungsinteresse angeben. Bei widersprüchlichen Belangen kann der Hausherr die Genehmigung entweder gewähren oder abweisen.

Gegensätzliches Interesse des Eigentümers kann die Überfüllung der Wohnungen sein. Es gibt keine allgemeingültigen Auswahlkriterien für eine Überfüllung. Entscheidend ist in erster Linie der Anteil der Zimmerzahl und der Zimmergröße an der Einwohnerzahl. In der Regel kann es keine Überfüllung geben, wenn jeder Erwachsener oder zwei Jugendliche unter dreizehn Jahren ein ca. 12 m großes Raumangebot belegen.

Das Gericht hat eine Überfüllung bestätigt, wenn eine Dachgeschosswohnung bestehend aus Einbauküche, Schlafraum, Flur und Bad mit einer Fläche von 30 m von zwei Personen und drei Personen zwischen 7 und 14 Jahren belegt ist (BGH WuM 1993, 529); wenn vier Personen und drei Personen eine 70 m große Vierzimmerwohnung nutzen; wenn zwei Personen und sechs Personen in einer 57 m großen Wohnfläche unterkommen; wenn der Pächter einer 25 m großen Wohnfläche seine Frau und sein Kind unterbringt.

Allerdings lassen sich diese Prinzipien nicht auf die Fragestellung anwenden, unter welchen Bedingungen der Mieter wegen Überfüllung aussteigen kann. Die Bewilligung kann der Mieter von der Zahlungsbereitschaft des Vermieters abhängen, wenn sie nur dann von ihm erwartet werden kann, wenn die Mieten angemessen erhöht werden.

Die Vermieterin kann die Genehmigung ablehnen, wenn der/die MieterIn eine Erhöhung der Miete zu Unrecht ablehnt. Stimmt die Mieterin der Mietsteigerung zu, wird eine Vereinbarung zur freiwilligen Anpassung getroffen. Die Inanspruchnahme der Mietzinserhöhung durch den Eigentümer ist davon abhängig, ob der Eigentümer zunehmend durch die Einbeziehung des Dritten z. B. durch eine erhöhte Beanspruchung der Immobilie oder durch eine erhöhte Betriebskostenbelastung belastend beeinflusst wird.

Dieses Argument ist nicht überzeugend, wenn die laufenden Kosten sowieso vom Vermieter zu tragen sind und ein stärkerer Verschleiß der Immobilie durch die Zulassung eines Dritten sowieso nicht mit einer realistischen Sichtweise zählt. Zum Teil wird argumentiert, dass die Höhe der Mietsteigerung davon abhängig ist, welche Miete in der Regel für Wohngebäude mit vergleichbaren Genehmigungen zahlt wird.

Die Miete richtet sich jedoch in der Regel nicht nach der Anzahl der Personen, die einziehen, sondern der Hausherr hat eine genaue Idee von der Höhe der Miete. Dabei ist es für ihn unerheblich, ob der Bewohner allein oder zusammen mit seinem Ehepartner/Kohabitant in eine Dreizimmer-Wohnung umzieht. Wenn in einem solchen Falle die Miete verhandelt wird, ist es üblich, dass der Eigentümer an der Untervermietung teilnimmt.