Untervermietung der ganzen Wohnung

anzweifeln

Seit dem 1. April hat meine Ehefrau eine 1-Zimmer-Wohnung in Düsseldorf mit Mindestaufenthalt bis zum nächsten Jahr. Alternativ können wir die Wohnung bis zum Ende der Mindestmietzeit weitervermieten. Die Vermieterin weigerte sich ohne Grund. Darf ich bitten, dass der Wirt? Die Untervermietung der 1-Zimmer-Wohnung als ganze Wohnung ist etwas, was der Hausherr ohne Grund ablehnen kann?

Falls der Mieter die Untervermietung abgelehnt hat, gilt die besondere Kündigungsmöglichkeit, dass wir die Wohnung mit einer Frist von 3 Monaten beenden können? In diesem Fall ist die Beendigung Ihrer Ehefrau während der Bewährungszeit kein Anlass, den Vertrag aus wichtigem Grunde zu beenden (es sei denn, dies ist im Vertrag als Beendigungsgrund explizit erlaubt).

Zur Untervermietung: Die Untervermietung: Zunächst kommt es darauf an, was im Vertrag zum Gegenstand "Untervermietung" festgelegt ist. Für jede Art der Untervermietung bedarf es der Zustimmung des Eigentümers, § 540 BGB. Allerdings wird die komplette Übertragung der (ganzen) Wohnung auf einen Dritten anders gehandhabt als die Übertragung nur eines Teilbereichs.

Wird nur ein Teil der Wohnung an einen Dritten übergeben, muss der Eigentümer grundsätzlich einwilligen, wenn der Pächter ein begründetes Recht an der Zulassung des Dritten hat, z.B. wenn es sich um die Zulassung des Partners des Pächters dreht. Bei vollständiger Übergabe der Wohnung an einen Dritten entfällt dies jedoch.

Dabei muss der/die VermieterIn nicht prinzipiell einwilligen, auch wenn der/die MieterIn ein "berechtigtes Interesse" an einer Untervermietung hat, z.B. wegen Kündigung des Anstellungsverhältnisses während der Bewährungszeit. Lehnt der/die VermieterIn jedoch die Übertragung der (ganzen) Wohnung an einen Untervermieter ( "allgemein und respektvoll") entschieden ab, kann Ihre Ehefrau die Wohnung innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Fristen auflösen.

Ein Widerrufsrecht liegt nicht vor, wenn bei einer konkreten Wunschperson ein gewichtiger Anlass gegeben ist, der den Mieter zur Zurückweisung ermächtigt. Kündigungen sind längstens am dritten Arbeitstag eines Kalendermonates zum Ende des Folgemonats möglich (§ 573 d Abs. 2 BGB). Der Austritt hängt nicht davon ab, ob Ihre Ehefrau die Anzahlung geleistet hat oder nicht.

Es ist jedoch nicht ganz problemlos, wenn die ganze Anzahlung (2 oder mehr Kaltmieten) noch offen ist, hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht, § 569 Abs. 2a BGB. Bei Inanspruchnahme durch den Mieter erlischt der Vertrag unmittelbar nach der Beendigung, aber Ihre Ehefrau bleibt die Mietgebühr bis zur Untervermietung als Entschädigung schuldig.

Deshalb rate ich Ihrer Ehefrau, wie nachfolgend beschrieben vorzugehen: Die Ehefrau sollte den Hausherrn erneut um seine generelle Zustimmung zur Vermietung der gesamten Wohnung an einen flüssigen, passenden Submieter ersuchen. Deine Ehefrau sollte noch einmal explizit auf ihre Berufssituation aufmerksam machen. Versichern Sie dem Hauswirt, dass Ihre Ehefrau, wenn sie einen passenden Untervermieter findet, ihn dem Hauswirt vorstellt oder ihm seinen Name und seine Adresse gibt, damit dieser sich über den potenziellen Untervermieter informieren kann.

Es steht dem Hausherrn natürlich frei, die angebotene Wohnung zurückzuweisen. Fragen Sie den Hausherrn nach einer schriftlichen Beantwortung. Verweigert der Hauswirt dennoch grundsätzlich, dass ein Untervermieter in die Wohnung zieht, beendet Ihre Ehefrau das Pachtverhältnis unter Hinweis auf das Sonderkündigungsrecht mit rechtlicher Fristsetzung (siehe oben). Ihre Ehefrau (siehe oben) wird nach dem Ende der gesetzlichen Fristen von der Kündigung freigestellt.

Macht der Hausherr jedoch von seinem Recht zur vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses wegen der nicht vorhandenen Anzahlung Gebrauch, ist die von Ihrer Ehefrau ausgesprochene Beendigung nichtig, da zum Kündigungszeitpunkt Ihrer Ehefrau kein Mietvertrag mehr bestand. Deshalb würde ich sicherstellen, dass Ihre Ehefrau ihre Entlassung zuerst erläutert (eine andere Ansicht ist sicher gerechtfertigt, aber so ist es sicherer).