überbelegung Wohnung Mietrecht

Das Mietrecht in der Familie | Veränderung der Familienverhältnisse

Es kommt in der Regel vor, dass eine Wohnung an eine Person gemietet wird und dann eines Tage mehrere Menschen darin wohnen. Kann die Vermieterin kündigen, wenn z.B. der Ehepartner, der neu verheiratete Ehepartner oder die Familie auch in der Wohnung sind? Die Familiensituation ändert sich, wenn der Mieter eine Ehe schließt, eine registrierte Lebenspartnerschaft eingegangen ist, der Hausstand durch Kindergeburt oder Annahme zunimmt, jemand verstirbt oder ein Kind den Elternhaushalt verlässt.

Jedoch muss eine darauf basierende Beendigung nicht notwendigerweise umstritten sein. Es ist berechtigt, wenn der Leasinggeber durch den Wechsel erhebliche Benachteiligungen erleidet. Die Verfügbarkeit ist nach objektiven Gesichtspunkten zu bewerten. Für den Betreiber ergibt sich ein bestimmter nachteiliger Effekt bei jeder Erhöhung der Nutzerzahl, bei erhöhtem Verschleiß, erhöhtem Wasserbedarf etc. Der Austritt muss unter den genannten Voraussetzungen sachlich nachvollziehbar sein.

Dies gilt besonders, wenn es um die Überfüllung geht. Wenn zum Beispiel eine Ein- oder Zweiraumwohnung an eine Person gemietet wurde, führen die Ankunft eines Ehepartners oder die Entbindung eines Babys an sich nicht zu einer Ueberbelegung. Besonders wenn die Wohnung an ein (Ehe-)Paar gemietet wurde, ist zu erwarten, dass ein weiteres Mitglied hinzukommt.

In sehr kleinen Ein-Zimmer-Wohnungen kann bereits eine weitere Personen überfüllt sein. Laut Züricher Kommentaren ist von einer Überfüllung im Sinn einer Faustformel zu sprechen, wenn die Anzahl der Personen die Anzahl der Zimmer plus zwei übersteigt. Alternativ zur Beendigung kann die Angleichung der Anschaffungsnebenkosten oder der Miete an den gestiegenen Konsum oder die verstärkte Verwendung des Leasingobjektes einvernehmlich in Betracht gezogen werden.

Beendigung wegen Überbesetzung der Wohnung

Wenn Sie eine Wohnung mieten, müssen Sie nur die im Vertrag angegebene natürliche oder juristische Personen als Mieter in Ihrer Wohnung akzeptieren - oder deren nahe Verwandte wie z. B. Ehegatten und Nachkommen. Aber auch die Wohnflächenzahl ist durch die Wohnaufsichtsgesetze der Länder und die Rechtsprechung limitiert. Inzwischen hat das Landgericht München entschieden, aus wie vielen Menschen eine 26 qm große Wohnung "überfüllt" ist.

Muenchen ist Deutschlands teuerste Wohngegend. Eine aktuelle Beurteilung hat gezeigt, dass dies auch keine Garantie für den Erhalt des Wohnraums ist. Im Jahr 2011 hatte ein Mann eine fast 26 qm große Einzimmerwohnung mit Kochnische und Kellerraum mietet. Da der Pachtvertrag die Bestimmung beinhaltete, dass der Pächter "wegen der kleinen Wohnungsgröße " nicht befugt sei, andere als den Ehegatten bei ihm leben zu dürfen, bat die Liegenschaftsverwaltung den Pächter, "die Zahl der in der Wohnung wohnenden Menschen zu reduzieren".

In einem jetzt verkündeten Beschluss (AG München, Beschluss vom 29. April 2015, 415 C 3152/15) urteilte das Landgericht München, dass die Entlassung rechtskräftig sei. Die Mieterin hatte ihre Vertragspflichten durch Überfüllung verletzt. "In der Regel kann es keine Überfüllung geben, wenn jeder Erwachsener oder zwei Jugendliche bis zum Alter von dreizehn Jahren ein Zimmer von je etwa zwölf Quadratmetern haben (....) oder im Schnitt zehn Quadratmeter pro Kopf für die Unterkunft von Angehörigen zur Verfügung stehen (....)", so das Landgericht.

Dieser Richtwert wird im jetzigen Falle weit übertroffen, da auf eine Person nur einmal etwa vier qm Grundfläche kommen. Für den beendeten Bewohner wird es als einkommensschwacher Bewohner wahrscheinlich schwer sein, eine andere Wohnung zu erhalten - vor allem, wenn der Münchener Immobilienmarkt nach dem Entscheid ausreichend groß ist.

Die Muenchner Mieterkammer haelt das Ergebnis fuer "sehr fragwuerdig", hiess es. Bei Kündigungen wegen Überfüllung muss das Mietobjekt in Gefahr sein. Derzeit wird in vielen Gerichtsurteilen behauptet, dass für jede einzelne Personen etwa acht bis zehn qm Nutzfläche zur Verfuegung stünden. bedeutet: Wenn diese Zahlen unter- oder überschritten werden, ist eine Ueberbelegung vorhanden.

Dieses generelle Prinzip wird jedoch durch die Wohnaufsichtsgesetze der Länder verdeutlicht, von denen einige jedoch unterschiedliche Ausprägungen haben. Das Wohnungsaufsichtsgesetz schreibt in Bayern vor, dass pro Einwohner wenigstens zehn qm Wohnraum zur Verfuegung gestellt werden muessen. Sechs qm genügen für die Kleinen bis sechs Jahre. Individuelle Wohnzimmer dürfen ab sechs qm nur einer einzigen Personen vorbehalten bleiben, wenn genügend Nebenzimmer zur gemeinsamen Nutzung zur VerfÃ?gung gestellt werden.

Ist eines der beiden Merkmale nicht gegeben, wird die Wohnung als überfüllt betrachtet. Die Kommune muss dann - meist auf Betreiben des Eigentümers - beschließen, dass zu einem gewissen Termin so viele Einwohner die Wohnung verlassen müssen, dass beide Voraussetzungen gegeben sind. Wenn Familienangelegenheiten die Evakuierung der einzelnen Einwohner verhindern, kann die Kommune den Auszug aller Einwohner einfordern.

Die Überfüllung ist anders reguliert, zum Beispiel in Hessen oder Berlin. Neun qm Wohnraum müssen pro Kopf zur Verfügung stehen, obwohl zum Beispiel die durchschnittlichen Mieten in Berlin und Frankfurt niedriger sind als in München - so ist es für Münchener Geringverdienerfamilien schwerer, nicht gegen die Überbelegungsregel zu verstossen.

Aber auch für Hausbesitzer, die ihre Wohnung nur an eine beschränkte Zahl von Bewohnern verpachten wollten und von anderen Bewohnern wegen Überfüllung in Schwierigkeiten geraten könnten, kann Überfüllung zu einem echten Problemfall werden. Weist der Mieter nach, dass das in seinem Bundesstaat gültige Wohnungsaufsichtsrecht offensichtlich verletzt wird und er die verantwortliche Stelle nicht zum Tätigwerden überreden kann, kann er grundsätzlich ohne Vorankündigung oder ordnungsgemäß beenden.