überbelegung einer Wohnung

Überfüllung in der Kanzlei/ 2 rechtliche Konsequenzen| Deutsche Anwaltskanzlei Prämie| Recht

Eine Überfüllung kann ein Kündigungsgrund sein, wenn sie trotz Warnung noch besteht. Ein fristloser Rücktritt nach 543 BGB wegen Überfüllung der Wohnung erfordert neben der Verwarnung eine wesentliche Beeinträchtigung der Rechte des Vermieters durch Unterfüllung. Entgegen der Meinung des Oberlandesgerichts Karlsruhe (RE vom 16. März 1987, 3 RE 1/87, DWW 1987 S. 192) ist dies nicht zwangsläufig nur auf eine Überfüllung zurückzuführen.

Zwar steigt das Risiko einer übermässigen Beanspruchung oder Schädigung der Wohnung mit dem Ausmass der Überfüllung, doch ist es laut BGH (RE v. 14.7.1993, VIII ARZ 1/93, WuM 1993 S. 529) nicht möglich, einen gewissen Überfüllungsgrad zu bestimmen, aus dem ersichtlich ist, dass die Beanspruchung leicht zu einer wesentlichen Verschlechterung der Interessen des Vermieters führt und die fristlose Beendigung des Mietungsverhältnisses erfordert.

Es ist daher zu prüfen, ob die Rechte des Leasinggebers aufgrund der Besonderheiten des Einzelfalles unter Berücksichtigung der beiderseitigen Belange wesentlich beeinträchtigt wurden. Der Beschluß vom 18. Oktober 1993 (1 BvR 1335/93, WuM 1994 S. 119) geht ferner davon aus, daß die Rechte des Mieters neben der vertraglich nicht vertragsgemäßen Nutzung (wegen Überbelegung) zur fristlosen Beendigung durch den Vermieter wegen Überfüllung wesentlich beeinträchtigt worden sind.

Inwieweit dies der Fall ist, entscheidet das Sachverständigengericht, indem es die konkrete Auswirkung der Überfüllung auf die legitimen Belange des Eigentümers mit denjenigen der Mieter abwägt. Bei einer Beendigung wegen Überfüllung sind daher nicht nur die zu einer Überfüllung führenden Sachverhalte darzustellen, sondern auch die Wirkungen der Überfüllung auf die Wohnimmobilien.

In einer Gerichtsentscheidung ist man der Ansicht, dass das Recht des Eigentümers auf eine ordentliche - nicht ohne Vorankündigung! - AE vom 6.10.1982, REMiet 13/81, WuM 1982 S. 323).