Kündigung nach Mietrückstand

Bundesgerichtshof bei Kündigung wegen Mietüberschreitung

Der Kläger, eine der katholischen Kirchengemeinden, hatte dem Angeklagten seit 2006 eine Eigentumswohnung in Düsseldorf gemietet. Der Kläger hat den Mietvertrag nach erfolgloser Abmahnung vom 13. Juli 2013 mit Brief vom 13. Dezember 2013 wegen der noch ausstehenden Miete ohne Einhaltung einer Frist gekündigt. Auf die bisher rechtlich umstrittene Rechtsfrage hat der Bundesgerichtshof nun beschlossen, dass 314 Abs. 3 BGB abgesehen von den besonders reglementierten Regelungen für die außerordentliche fristlose Kündigung im Wohnungsmietrecht ( 543, 569 BGB) keine Geltung hat.

Schon die Formulierungen der §§ 543 und 569 BGB sprechen gegen eine Kündigungsfrist. Die Regelungen, die die Kündigungsmodalitäten ohne Kündigung im Detail regelt, enthalten weder eine Frist, innerhalb derer die Kündigung ausgesprochen werden soll, noch einen Hinweis auf § 314 Abs. 3 BGB.

Auf der Grundlage der Unterlagen zum MWG von 2001 hat dieser bewußt darauf zu verzichten, daß die Sonderkündigung gemäß 543, 569 BGB innerhalb einer "angemessenen Frist" nach Bekanntwerden des Kündigungsgrundes erfolgt. Im Übrigen hat die vom LG beklagte "Kündigungsverzögerung" nicht zum Verlust des Kündigungsrechtes geführt, da stichhaltige Hinweise auf ein begründetes Vertrauensbekenntnis der Angeklagten, dass die klagende Partei von ihrem Recht zur Kündigung wegen Nichterfüllung mit zwei Mietmonaten nicht Gebrauch machen würde, nicht gegeben sind und auch nicht erkennbar sind (sog. Umstände).

Vor allem liegt es nicht schon daran, dass die Klage eine Pfarrei ist und die Angeklagte früher für sie als Sexton gearbeitet hat.

Der BGH klärt: Teilweiser Ausgleich von Mietrückständen ist nicht ausreichend.

Befindet sich der Pächter mit der Anmietung im Verzug, verbleibt für den Pächter nur noch das Kündigungsmittel. Kürzlich entschied der BGH in einem Verfahren, in dem der Pächter eine Gutschrift aus seiner Betriebskostenrechnung mit dem Mietrückstand verrechnet hat. Doch kann dies einer Kündigung ohne Vorankündigung im Weg sein? Eine Kündigung einer Mietwohnung wegen Zahlungsverzuges des Vermieters ist auch dann gültig, wenn der Mietvertrag später durch Verrechnung teilbezahlt wurde.

In der Folge erhöht sie die Mieten und fordert neben den bisher fälligen Monatsvorauszahlungen der Betriebskosten erstmals eine Vorauszahlung der Heizungs- und Warmwasserkosten. Die Mieterin hat die neue Pacht nicht angenommen und nur einen Teil davon in der folgenden Zeit bezahlt. Aus Vermietersicht hatte sich nach etwa zwei Jahren ein Mietrückstand in der Größenordnung von mehr als zwei Brutto-Mieten angesammelt.

Der Mietvertrag wurde wegen Zahlungsverzuges gekündigt und die Zwangsräumung vom Pächter verlangt. Von einem Betriebskostennachweis hatte der Pächter Anspruch auf eine Gutschrift, mit der der Pächter verrechnet wurde. Ob der Pächter trotz Verrechnung mit mehr als zwei Monaten Miete im Verzug war, konnte im konkreten Einzelfall nicht eindeutig festgestellt werden, insoweit lehnten die Richter in Karlsruhe den Rechtsstreit zur weiteren Entscheidung ab.

Wenn bereits Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monaten angefallen wären, würde nur die volle Zufriedenheit des Eigentümers die Kündigung ausschließen oder ungültig machen. Durch die Aufrechnung mit einer Widerklage kann der Pächter dann auch den Pächter zufrieden stellen. Der Gegenanspruch muss in diesem Falle jedoch zumindest dem kumulierten Mietrückstand entsprechen.