Fristlose Kündigung Wohnung wegen Ruhestörung

Kündigung ohne Einhaltung einer Frist - AG Hochzeit, Entscheidung vom 5.6.02 - 8a C 26/02 -

Die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund setzt die Angaben im Kündigungsbrief voraus. Im Falle einer Kündigung wegen Lärmbelästigung ist es daher notwendig, diese quantitativ und zeitlich festzulegen. Bei den Angeklagten handelt es sich um Pächter der Wohnung im ersten Stock, auf der rechten Seite - Wohnung Nr. 4 - im vorgenannten Objekt.

In der Wohnung leben die Angeklagten mit ihren beiden Söhnen, einem 18-jährigen Jungen und einer 1991 gebürtigen Tocher. Der am 15. Juni 1992 abgeschlossene Mietvertrag stützt sich unter anderem auf die Haus- und Nutzungsordnung des Klägers, auf deren Inhalte verwiesen wird. Der Kläger beantragt die Zwangsräumung der Wohnung, nachdem sie mit Brief vom 28.11.2001 die fristlose Kündigung des Mietvertrages erklärt hat.

Die Kündigung folgt auf Aufforderungsschreiben vom 21. September 2001 und 10. September 1997, auf deren Inhalte verwiesen wird. Der Kläger hat mit den Abmahnungen und der Kündigung auf die Klagen der Mitmieter gegen die Angeklagten wegen Lärmbelastung reagiert und darauf verzichtet, das Hoftor zu schließen und das Kellerlicht auszuschalten. Die Angeklagten sind der Meinung, dass die Kündigung bereits ungültig ist, weil die vorherige Verwarnung ungültig ist.

Der Warnhinweis vom 28.10. 1997 war zu lange her, um die Entlassung vom 28.11. 2001 zu begründen. Die Warnung enthält außerdem nur Gemeinplätze und keine konkrete Anschuldigungen. Die Kündigung verstößt außerdem gegen § 569 Abs. 4 BGB. Die Kündigung enthält auch nur Verallgemeinerungen. Wann welche vermeintlichen Vorkommnisse nach der Warnung vom 21.9.2001 eingetreten sein sollen, ist nicht bekannt.

Der Kläger hat keinen Rechtsanspruch auf Zwangsräumung der streitigen Wohnung aus 546 Abs. 1 BGB Neufassung, da das Vermietungsverhältnis durch die Kündigung am 28. November 2001 nicht erloschen ist. Bei der Bewertung der Effektivität der Kündigung am 28. November 2001 sind die Bestimmungen des am 1. September 2001 in Kraft getretenen Gesetzes zur Reform des Mietrechts vom 19. Juni 2001 (BGBl. I S. 1149) heranzuziehen.

Er basiert auf dem Eingang einer Kündigung vor dem 9.1.2001. Die Kündigung des Mietvertrages ist ungültig, da die Anforderungen des § 569 Abs. 4 BGB in der neuen Fassung nicht erfüllt sind. Gemäß 569 Abs. 4 BGB, der durch das neue Mieterreformgesetz eingeführt wurde, ist die Feststellung des Kündigungsgrundes Voraussetzung für die Gültigkeit.

Das Entlassungsschreiben vom 28. November 2001 entspricht nach Auffassung des Gerichtshofs nicht den Bedingungen, da es den wesentlichen Sachverhalt nicht angemessen widerspiegelt. Im Entlassungsschreiben wird das entsprechende Verhalten des Angeklagten genannt. Beispiele hierfür sind das lautstarke Schlagen der Keller- und Garagentore und der Lärm während der Ruhepausen in der Wohnung.

Das Entlassungsschreiben zeigt jedoch erst nach der Verwarnung vom 21.9.2001, dass es sich um Ereignisse handelte. Um zu klären, welche Voraussetzungen an den Kündigungsinhalt zu knüpfen sind, konnte das Landgericht nicht auf die durch die Einführung des 569 Abs. 4 BGB bereits erlassene Rechtssprechung zurueckgreifen.

Es wird daher argumentiert, dass die relevanten Tatsachen so zu konkretisieren sind, dass sie von anderen Kündigungsgründen zu unterscheiden sind (Kinne/ Schach, Miet- und Mietprozessrecht, Rdnr. 27). Andererseits dürfen keine überhöhten Ansprüche an die Einzelheiten der Beendigungsgründe geltend gemacht werden (Haas, Das neue Mietrecht, Paragraph 5, § 569 BGB).

Der Kündigungsgrund ist hier für den Widersprechenden von geringerem Gewicht als bei der ordentlicher Kündigung des Eigentümers gemäß § 573 Abs. 3. Die Tatsache, dass die sofortige Räumungspflicht bedeutet, dass das Handlungsbedürfnis des Eigentümers noch größer ist als bei der Feststellung einer ordnungsgemäßen Kündigung (BT-Drs 14/4553 S. 91).