Fristlose Kündigung wegen Mietrückstand Muster

Das Portfolio des Vermieters - inkl. Online-Arbeitshilfen: Musteranschreiben, Formblätter.... - Valerianer: Matthias Nöllke

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Kündigung wegen Zahlungsverzuges des Mietinteressenten ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist für den Mieter| Immobilie

Die Tatsache, dass der Mieter von Sozialhilfeleistungen eines öffentlich-rechtlichen Amtes abhängig ist und diese fristgerecht angemeldet hat, steht einer Vertretung nach § 286 Abs. 4 BGB bei Mietzinsverzug nicht entgegen. Scheidet die Vermieterin in einem solchen Falle nach § 543 Abs. 3 S. 3 BGB aus wichtigen Gründen aus, erfolgt prinzipiell keine Rücksichtnahme auf die persönliche Situation und die Angemessenheit.

Die Gründe für die Kündigung, die ausschließlich auf dem Zahlungsverzug nach dieser Bestimmung beruhen, sind stattdessen vom Gesetzgeber so ausgestaltet, dass bei Vorliegen der Bedingungen des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB bereits ein wesentlicher Kündigungsgrund vorliegt und die in 543 Abs. 1 BGB festgelegten Bedingungen für die Gegenleistung nicht weiterzuerfüllen sind.

Die monatliche Mietzahlung im Vorhinein, jeweils bis zum dritten Arbeitstag eines jeden Monates, beträgt 1.100 Euro Nettomiete zuzüglich der Mieten für die angeschlossene Werkstatt in H in Höhe von 50 Euro und einer Vorauszahlung der Betriebskosten von 180 Euro.

Der Angeklagte erhielt ab 10. September 2011 eine Unterhaltsbeihilfe nach SGB II. Er hat die von der für seine Wohnung verantwortlichen Arbeitsagentur seit Jänner 2013 geleisteten Vergütungen nicht an den Antragsteller weitergegeben. Letzterer hat dann den Mietvertrag unter dem Stichtag 1. Juli 2013 wegen der bis dahin entstandenen Rückstände gekündigt.

In seiner am 08. 06. 2013 eingereichten Klageschrift hat er gegen den Antragsgegner einen Antrag auf Bezahlung der Mietrückstände bis einschließlich 05. 05. 2013 in einer Summe von 6.650 zuzüglich Verzugszinsen und auf Zwangsräumung der Immobilie geltend gemacht. Der Angeklagte stellte nach Klagezustellung bei der bis dahin für ihn verantwortlichen Arbeitsagentur einen Antrag auf Aufnahme der Mieterschulden, der mit Schreiben vom 27. Juli 2013 wegen der Wohnungsgröße zurückgewiesen wurde.

Nach der erfolglosen Berufung beantragte der Angeklagte unter dem Stichtag 31. Dezember 2013 beim Sozialgerichtshof vorübergehenden Rechtschutz. Diese verpflichtet die Arbeitsagentur durch Erlass einer vorläufigen Verfügung vom 28. September 2013 zur Zahlung der von der Klägerin geforderten Rückmiete sowie der fälligen Mieten bzw. Nutzungsentschädigungen zur Abwehr von Räumungsklagen; gleichzeitig wurde die Arbeitsagentur aufgefordert, noch am gleichen Tag eine diesbezügliche Pflichterklärung gegenüber der Klägerin zu erteilen.

Die Arbeitsvermittlung hat in der Zwischenzeit die erforderliche Zusage erteilt, dem Antragsteller aber erst von Jänner bis einschließlich März 2013 die beanspruchte Pacht gezahlt Seit Jänner 2013 hat der Antragsgegner Anspruch auf Sozialhilfe nach SGB XII, die nicht mehr von der Arbeitsvermittlung, sondern von der Gemeinde H. zu genehmigen ist.

Letzterer gewährte ihm mit Entscheidung vom 27. Juli 2013 nur den Normalsatz aufgrund von Befürchtungen hinsichtlich der Zweckmäßigkeit der Unterbringungskosten. Gegen diese Entscheidung hat die Angeklagte am 17. Dezember 2013 Berufung eingelegt. Durch eine einstweilige Verfügung wurde die Stadtverwaltung von H. am 3. Mai 2014 vom Sozialgericht angewiesen, die Unterbringungskosten für den Zeitraum von Nov. 2013 bis Jun. 2014 zu erstatten.

Die Klage des Beschwerdeführers auf Räumung ( 546 Abs. 1 BGB) ist gerechtfertigt, da das Pachtverhältnis der Beteiligten durch Kündigung am 13. Mai 2014 erloschen ist. Damals war der Antragsgegner mit der Zahlung der Pacht ( 535 Abs. 2 BGB) für die Kalendermonate 10. September 2013 bis 03. April 2014 in Zahlungsverzug, so dass ein wesentlicher Anlass im Sinn von 543 Abs. 1 S. 1 S. 1, Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a, 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB zur fristlosen Kündigung vorgelegt wurde.

Die Angeklagte war mit der Mietzahlung für die Zeit Oktober 2013 bis einschließlich März 2014 mit der Kündigung am 13. Mai 2014 im Rückstand. Die Tatsache, dass der Antragsgegner, um die Pacht zahlen zu können, von Sozialhilfeleistungen einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft abhängig war und diese fristgerecht beantragte, verändert nichts daran, dass - neben den Anforderungen des 286 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB ( 286 Abs. 4 BGB) - die verantwortliche Sozialhilfeeinrichtung nach Kündigung die Pachtschulden übernehmen musste.

286 Abs. 4 BGB, 276 Abs. 1 S. 1 BGB für die schuldhafte Nichterfüllung, wenn aus dem übrigen Vertragsverhältnis, namentlich aus der Garantieübernahme oder dem Beschaffungsrisiko, eine verschärfte oder geringere Verbindlichkeit weder nachweisbar ist.

Der Bundesgerichtshof hat in seiner Entscheidung vom 27. Januar 2009 (BGH, Urteil vom 27. Januar 2009, 279 BGB aF) sowie die bisherige Bestimmung des 279 BGB aF, die sich im übrigen auch aus dem anwendbaren Vollstreckungs- und Konkursrecht ohne jeden Verstoß ableitet, für seine Finanzkraft zu sorgen. Feb. 1989 - IX XR 130/88, BGHZ 107, 92, 102 mwN; ab dem 11. Dez. 2001 - VI XR 350/00, WM 2002, 347 unter II 3 b; ab dem 15. 03. 2002 - V XR 396/00, BGHZ 150, 187, 194; auch mit BT-Druck.

14/6040, S. 132) b) Dieses Selbstverständnis der Handlungspflicht bei fehlender Finanzkraft betrifft auch die Mietzahlungsverpflichtungen und die Kündigungsmöglichkeit des Leasinggebers bei Fehlen der Anmietung aus wichtigen Gründen gemäß § 543 Abs. (1). ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 dc; Staudinger/Emmerich, BGB, Neubebearbeitung 2014, 543 Rn. 56a; Schmidt - Futterer/Blank, Miettr.

Sofern das Berufungsgericht die Ansicht vertritt oder in jedem Fall der Ansicht ist, dass ein Bewohner, der Sozialhilfe von einem Amt erhält, seinen Verpflichtungen nachkommt, die zur Bezahlung der Mieten erforderlichen Mittel zu erhalten, sobald er alles Notwendige und Angemessene unternommen hat, um das Amt davon zu überzeugen, die für seine Wohnung geschuldete Mieten pünktlich zu zahlen (Landgericht Bonn, Urteil vom 11. August 2006).

11. November 2011 - 18 T 198/11, juris Rn. 4; Entscheidung vom 16. Oktober 2014 - 18 S 154/14, juris Rn. 1; Urteil des Landgerichts Wiesbaden, WuM 2012, 623, 624; in Anlehnung an Landgericht Berlin, NZM 2013, 121, 122; WuM 2014, 607 f.), dies gilt nicht. aa) Es stimmt, dass ein hilfsbedürftiger Mieter den Ausfall einer Behörde, die die Übernachtungskosten zu tragen hat, nicht als eigenes Verschulden im Sinne des § 278 BGB zu betrachten hat.

Schließlich ist eine Stelle, die einem Staatsbürger im Zusammenhang mit Dienstleistungen von allgemeinem Interesse Leistungen der öffentlichen Hand anbietet, nicht der Stellvertreter des Pächters bei der Erfuellung seiner Zahlungsverpflichtung gegenüber seinem Grundbesitzer (Senatsbeschluss vom 21. 10. 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, Rn. 30, 3781). Demnach sind die allein auf den Zahlungsverzug zurückzuführenden Gründe gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB auch vom Gesetzgeber so ausgestaltet, dass sie - anders als 543 Abs. 1, 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB (vgl. Senatsverfügungen vom 16. Juni 2007, § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 1, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB, § 543 Abs. 1 BGB, § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB).

VIII ZR 64/09, a.a.O.; vom 22. November 2009 - VIII ZR 64/09, a.O. 26) - lassen prinzipiell keine Rücksichtnahme auf persönliche Verhältnisse und Angemessenheit zu (Senatsbeschluss vom 14. März 1987 - VIII ZR 126/86, WM 1987, 932 unter II 1 c). Liegt der Sachverhalt des 543 Abs. 2 BGB vor, ist eine fristlose Kündigung allein aus diesem Grunde möglich, ohne dass die in 543 Abs. 1 BGB festgelegten Entgeltvoraussetzungen nachgereicht werden.

Nach der Rechtsordnung und den zugrundeliegenden gesetzlichen Beurteilungen sind die in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB genannten (objektiven) Verstöße gegen bestimmte mietrechtliche (Kardinal-)Pflichten von erheblicher Bedeutung bei den in § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 bis 3 BGB genannten Kündigungsgrundlagen rechtstypische und unzumutbare Ereignisse einer weiteren Fortführung des Mietgegenstandes.

Sofern deren Bedingungen vorliegen, wird auch ein wesentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1 BGB angegeben (vgl. Senatsverfügungen vom 14. 7. 2010 - VIII ZR 267/09, NJW 2010, 3020 Rn. 15; vom 29. 4. 2009 - VIII ZR 142/08, NJW 2009, 2297 Rn. 16 mwN; VIII.

bb) Die Überarbeitung weist keine widersprüchlichen Bewertungskriterien auf, die eine andere juristische Bewertung der aufgrund fehlender Finanzkraft des Pächters und seiner Abhängigkeit von öffentlichen Sozialhilfeleistungen nicht geleisteten Pachtzahlungen und einer darauf aufbauenden Kündigung rechtfertigen können. Vor allem die Tatsache, dass der Angeklagte sich ungerechtfertigterweise geweigert hat, seine Wohnkosten an die für ihn zuständige Sozialhilfeeinrichtung zu zahlen, und dass diese - wie nach dem Revisionsrecht anzunehmen ist - zunächst die Zahlung abgelehnt hat, schließt nicht aus, dass die Entlassung der Klägerin vom 13. Mai 2014 wirksam wird.

Die Legislative, die es seit längerem als eine in der Wohlfahrtsstaatspflicht des Artikel s 20 Abs. 1 des Grundgesetzes verankerte Pflicht betrachtet, den vertragsgemäßen Pächter vor eigenmächtigen oder nicht von den legitimen Belangen des Eigentümers zu tragenden Beendigungen und damit dem Wegfall seiner Eigentumswohnung zu bewahren (vgl. nur der BT-Druck. 7/2011, S.

7 ) das fragliche Problem erkannt, aber nicht durch eine - entgegen den sonst gültigen Rechtsnormen - Reduzierung der Voraussetzungen für die Leistungsverpflichtungen des Leasingnehmers und die Verpflichtung, Mietrückstände auf Kosten des Leasinggebers darzustellen, gelöst und damit die Voraussetzungen für eine Kündigung des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB geändert hat.

Sie hat dem durch einen beträchtlichen Mietrückstand vertragswidrig geratenen Mieterinteresse an der Erhaltung der Mietwohnung dadurch entsprochen, dass sie diese - allerdings in erster Linie zum Zweck der Verhinderung von Wohnungslosigkeit, die im Allgemeininteresse liegt - wie bisher in 554 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB überlassen hat.

Die aF hat die Moeglichkeit eingeraeumt, einmal innerhalb von zwei Jahren Mietrueckstaende nachzuholen, um eine Kuerzung aufgrund des Mietrueckstandes fuer nichtig zu erklaeren (BT-Drucks. 14/4553, S. 64). Gleichzeitig hat es der Gesetzgeber zur Erreichung dieses Zieles ausreichend gemacht, dass der Vermieter nicht unverzüglich, wie in 535 Abs. 2, 556b Abs. 1 BGB vorgeschrieben, durch Zahlung der bis dahin geschuldeten Pacht oder Ausgleichszahlung, sondern durch eine entsprechende Zusage einer öffentlich-rechtlichen Körperschaft (vgl. bereits BT-Drucks. IV/806, S. 10) erfüllt wird.

Ausgehend von der Einsicht, dass die ursprüngliche Aufholfrist von einem Monat für die Sozialbehörden oft zu kurz war, hat er zur Erleichterung der Maßnahmen zur Verhinderung der Wohnungslosigkeit von finanzschwachen Mietern die Nachfrist für die verspätete Bezahlung des Mietzinses und die fällige Nutzungsvergütung oder die Einreichung einer diesbezüglichen Zusage um einen weiteren Zeitraum von einem bis zwei Monaten erhöht (BT-Drucks).

Mit dieser Sondervorschrift (vgl. Senatsbeschluss vom 14. 07. 2010 - VIII ZR 267/09, a.a.O.) hat der Senat - wenn auch abschliessend - auch dem allgemeinen Wohl eines ungeeigneten Mietinteressenten entsprochen, die fristlose Kündigung des Mietinteressenten aufgrund einer beträchtlichen Verzögerung der Mietzahlung wieder rückgängig zu machen und damit die Mietwohnung zu bewahren (auch Schmidt-Futterer/ Blank, a.a.O. 97).

Entgegen der Meinung der Revision kann die dem Pächter auf diese Art und Weise gesetzlich gewährte Frist zur Erlangung der zur Zahlung der Miete notwendigen Mittel oder wenigstens zur Abgabe der notwendigen Verpflichtungserklärung daher nicht so weit verlängert werden, dass der Antrag auf die zur Zahlung der Miete notwendigen staatlichen Mittel bereits über den klaren Wortlaut des Rechts hinaus ausreichen sollte.

Da die damit einhergehende Unsicherheit, die Nutzung des Mietobjektes weitergeben zu müssen, ohne mindestens die bis dahin fällige Mietrückstandssicherheit als Entgelt zu haben, den Eigentümer einfach nicht über die zweimonatige Nachfrist hinaus belasten wollte. c ) Da nach den unbestrittenen Erkenntnissen des Oberlandesgerichts die fristlose Kündigung unter dem Stichtag 16. Mai 2013 wegen der seit Jänner 2013 angefallenen Mietzinsrückstände durch die im August 138 eingegangene Verpflichtung der Arbeitsagentur gemäß § 569 Abs. 59 Abs. 1 Satz 1 der Satzung der Arbeitsagentur erfolgt ist.

Nach der Unwirksamkeit von 3 Nr. 2 S. 1 BGB ist eine wiederholte Geltung dieser Regelung im Hinblick auf die Kündigung vom 12. 03. 2014 aufgrund des weiteren Mietzinsverzugs in der Zeit von 10. bis 03. von Anfang an nicht mehr zu berücksichtigen (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB).

Der Mietvertrag der Vertragsparteien ist durch diese Kündigung faktisch gekündigt worden nicht von den Konsequenzen des Fehlens der (rechtzeitigen) Erfüllung, wenn er auf einem unverschuldeten Grund basiert. Sofern das Berufungsgericht zum Teil der Ansicht ist oder in jedem Fall der Ansicht ist, dass ein Pächter, der Sozialhilfe von einem staatlichen Amt erhält, seinen Verpflichtungen zur Erlangung der zur Mietzahlung erforderlichen Mittel bereits nachkommt, wenn er alles Notwendige und Vernünftige unternommen hat, um das Amt zur fristgerechten Bezahlung der für seine Wohnung fälligen Mietzinsen zu bewegen, gilt dies nicht.

Es stimmt, dass ein hilfsbedürftiger Mieter den Ausfall einer Behörde, die die Übernachtungskosten zu tragen hat, nicht als eigenes Verschulden im Sinne des § 278 BGB zu betrachten hat.