Außerordentliche Fristlose Kündigung Wohnung

fristlose Kündigung

Der Leasingnehmer kann z.B. den Mietvertrag wegen Nichterfüllung oder Rücktritt vom Vertrag ohne Einhaltung einer Frist beenden ( 534 II Nr. Der Leasingnehmer kann den Mietvertrag auch nach einer Mietzinserhöhung beenden (§ 561 BGB).

So kann der Mieter beispielsweise ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist gekündigt werden, wenn der Pächter mit der Bezahlung des Mietzinses oder mit einem erheblichen Teil des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen in Rückstand ist, - oder wenn der Pächter mit der Bezahlung des Mietzinses über einen darüber hinaus gehenden Zeitpunkt in Rückstand ist und der Verzugszinssatz 2 Monatsmiete beträgt ( 543 IINr. 3 BGB) - oder wenn der Pächter den Mietgegenstand durch Unterlassung in erheblichem Maße in Mitleidenschaft zieht oder - wenn er den Mietgegenstand in vertragswidriger Weise benutzt (§ 543 II Nr. 2 BGB).

Gemäß 569 II BGB haben beide Vertragspartner ein Sonderkündigungsrecht, wenn eine Vertragspartei den Frieden des Hauses so dauerhaft beeinträchtigt, dass der anderen Vertragspartei (unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles und unter Wahrung der beidseitigen Interessen) die Weitervermietung nicht zumutbar ist.

Wohnungseigentumsrecht: Außerordentliche Kündigung - Anwalt Lars Liedtke in Göttingen

Die außerordentliche Kündigung kann erfolgen, wenn dem Kündiger oder Verpächter die Fortsetzung des Mietverhältnisses - auch nur für die Kündigungsdauer - nicht zumutbar ist. Darin besteht ein besonders großes Konfliktpotenzial, da der Empfänger der Kündigung oft nicht mit einer Kündigung ohne Kündigung rechnet. Gerne stelle ich Ihnen einen kurzen Einblick dar, was bei einer Kündigung zu berücksichtigen ist.

Welche Besonderheiten sind bei einer ausserordentlichen Kündigung grundsätzlich zu berücksichtigen? Zuallererst möchte ich Sie hinsichtlich der schriftlichen Form etc. auf meine allgemeinen Ausführungen zur Kündigung eines Wohnungsmietvertrages hinweisen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass nicht nur die außerordentliche Kündigung durch den Vermieter, sondern auch durch den Mieter detaillierte Gründe erfordert, warum es für den Mieter unzumutbar ist, das Mietobjekt weiterzuführen.

Die außerordentliche Kündigung erfolgt in jedem Fall ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist, d.h. sie endet zum Zeitpunkt des Eingangs beim Vertragsnehmer. Prinzipiell muss die beendende Partei - mit wenigen Ausnahmefällen - vor vertragswidrigem Handeln warnen. Eine außerordentliche Kündigung kann nur dann erfolgreich sein, wenn der Vertrag fortgesetzt wird oder nach der Verwarnung wieder vertragswidrig wird.

Müssen die Bewohner unmittelbar nach Eingang der Kündigung ausziehen? Durch die fristlose Kündigung wird der Mietvertrag zum Kündigungszeitpunkt beendet. Streng genommen hat dies zur Folge, dass der Pächter die Rückgabe des Mietobjektes in einem komplett geräumten und gänzlich geräumten Zustand hat. Es ist offensichtlich, dass dies nicht durch den Pächter möglich ist.

Daher schlage ich vor, dass die außerordentliche Kündigung eine entsprechende Kündigungsfrist vorsieht, aber zugleich deutlich macht, dass dies keine Vereinbarung mit einer Fortführung des Mietverhältnisses oder kein Vertragsangebot darstellt. Kann der Vermieter in welchen FÃ?llen fristlos gekündigt werden? Im Falle einer ausserordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist dies der häufigste Fehler.

Nach § 543 II Nr. 3 BGB kann der Mieter das Vermietungsverhältnis ausserordentlich beenden, wenn er mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Anteils des Mietzinses an zwei aufeinanderfolgenden Terminen im Rückstand ist oder mit der Zahlung des Mietzinses für einen Betrag, der in einem mehr als zwei Zeiträume umfassenden Zeitabschnitt den Mietzins für zwei Monat erreichen würde, im Rückstand ist.

Diese Kündigungsgründe bedürfen keiner vorhergehenden Verwarnung durch den Leasinggeber. Die Kündigung ist jedoch nicht möglich, wenn die Rückstände vor der Kündigung beglichen werden. Die Kündigung wird außerdem wirkungslos, wenn der Leasingnehmer sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen kann und die Verrechnung unmittelbar nach der Kündigung ausspricht. Selbst nach Eingang einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges sollte sich der Nutzer bemühen, den Zahlungsrückstand so schnell wie möglich zu begleichen.

Die Kündigung wird gemäß 569 III Nr. 2 BGB hinfällig, wenn sie innerhalb der ersten 2 Monate nach der Beendigung der Klage erfolgt. Befindet sich der Pächter nicht mit beträchtlichen Geldbeträgen im Rückstand, sondern bezahlt immer wieder pünktlich, d.h. einige Tage oder sogar mehrere Tage zu spät, so ist dies auch nach Ansicht des Gerichts eine schwere Dienstpflichtverletzung, die eine außerordentliche Kündigung rechtfertigt.

In diesem Falle muss der Hauswirt jedoch zuvor eine Verwarnung aussprechen. Die Vermieterin ist auch dann zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages befugt, wenn der Leasingnehmer das Mietobjekt unberechtigt einem Dritten überläßt. Typischer Kündigungsgrund ist eine unbefugte Vermietung durch den Mieters. Selbst wenn ein Bewohner die Wohnung einem Dritten kostenlos verlässt, begründet dies die außerordentliche Kündigung.

Ein Vertragspartner kann nach 569 II BGB fristlos beendet werden, wenn die Ruhe des Hauses dauerhaft gestört ist, so dass der auflösende Vertragspartner unter Beachtung aller im Einzelfall vorliegenden Gegebenheiten, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Wahrung der beidseitigen Belange nicht mehr in der Lage ist, das Mietverhältnis fortzusetzen. Weil hier oft Streitigkeiten entstehen und der Kündiger mit Beweismitteln belastet ist, ist es ratsam, die Störung so gut wie möglich zu dokumentieren.

Eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter ist nach 543 II Nr. 2 BGB zulässig, wenn der Nutzer die Rechte des Mieters dadurch wesentlich beeinträchtigt, dass er das Mietobjekt durch Missachtung seiner Sorgfaltspflicht wesentlich in Mitleidenschaft zieht. Wegen der im Rechtstext festgelegten Wesentlichkeitsschwelle können nur schwerwiegende Ereignisse eine außerordentliche Kündigung begründen, z.B. wenn durch das Verhalten des Mieters Frost- oder Brandgefahr entsteht.

Bei geringfügigen Kündigungen verbleibt nur der Weg der ordentliche Kündigung unter Wahrung der Einwirkungsfrist. Bei einem Mietvertrag wird das Mietobjekt dem Vermieter zum Wohnen übergeben. Führt der/die MieterIn ein Geschäft in der gemieteten Wohnung, kann dies auch zu einer fristlosen Kündigung führen. Die Kündigung des Mietvertrages ist nicht berechtigt, wenn die nicht vertragsgemäße Verwendung keine äußere Wirkung hat.

Verfolgt der Nutzer also eine "Home Office"-Tätigkeit, so kann dies ebenso wenig eine fristlose Kündigung begründen wie eine Aktivität als Telefonist oder Autor. Welche Kündigungsrechte hat der Pächter? Gemäß 543 II Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Vertragsverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist beenden, wenn die vertragliche Nutzung des Mietobjektes nicht oder nicht fristgerecht ganz oder teilweise eingeräumt oder widerrufen wird.

Das ist der Fall, wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht an den Vermieter ausgehändigt werden kann (z.B. weil der bisherige Vermieter nicht umgezogen ist). Dies gilt jedoch auch, wenn die Verhältnisse dazu geführt haben, dass der Vermieter das Objekt während der Mietzeit nicht mehr vertragsgemäss benutzen kann, z.B. wenn die Wohnung im Sommer nicht beheizt werden kann oder wenn aufgrund von Wasserschäden Nässe in die Zimmerdecke eindringt.

Der Leasingnehmer hat in der Regel zunächst den Leasinggeber zu warnen und eine geeignete Nachbesserungsfrist zu bestimmen, die von der Höhe des Schadens und der zu erwartenden Nachbesserungsfrist abhängt. Dem Leasingnehmer steht nicht nur ein außerordentliches Kündigungsrecht zu, wenn er keine Möglichkeit hat, den Leasinggegenstand zu nutzen, sondern auch, wenn sich der Leasinggegenstand in einem für den Leasingnehmer erheblichen gesundheitlichen Risiko darstellt.

Die Gesundheitsrisiken können z.B. durch im Haushalt enthaltene chemische Stoffe sowie durch äußere Einflüsse oder Ungezieferbefall entstehen (wenn dies nicht leicht zu beheben ist und auch ein objektives Gesundheitsrisiko darstellt). Für das Bestehen des Kündigungsgrunds und damit auch für das beträchtliche Gesundheitsrisiko haftet der Pächter als Kündiger.

Genauso wie wesentliche Pflichtenverstöße des Leasingnehmers zu einer ausserordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses geführt haben können, trifft dies auch zu. Zum Beispiel kann der Pächter das Mietverhältnis ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Pächter vorsätzlich unrichtige oder überzogene Betriebskostenaufstellungen gemacht hat oder wenn er sich unberechtigten Zugang zur gemieteten Wohnung ohne vorherige Ankündigung beschafft hat (z.B. durch einen - unrechtmäßig - zurückbehaltenen Reserveschlüssel).

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