Abmahnung Mieter wegen Lärmbelästigung Muster

Kinderschall im Wohnungseigentumsrecht| Rechtsanwältin Alsdorf| Empfehlenswert, Wohnungseigentumsrecht, Nachbarrecht

Häufig gestellte Frage zum Thema Kinderlaerm - Wenn das Kinderverhalten in einem Wohnhaus zu Streitigkeiten führt, stellen sich immer wieder die typischen Fragestellungen. Geräusche können nicht nur lästig, sondern auch rechtlich gesehen allgemein sein. Dieser Artikel enthält die typischen Fragestellungen zum Thema Kinderlaerm - obwohl in den Jahren seit 2011 viel passiert ist, da Kinderlaerm nun "privilegierter" Laerm ist und daher grundsaetzlich akzeptabel ist.

Inwiefern können in der gemieteten Ferienwohnung mitspielen? Den Kindern des Pächters ist es erlaubt, in der Ferienwohnung zu toben. Der damit verbundene Lärm muss von den anderen Mietern und dem Hausherrn akzeptiert werden, sofern er dem Bewegungsdrang und Spieltrieb der Natur entspreche. Der allgemeinen Meinung, dass in einem Mehrfachwohnhaus vereinzelt vorkommende Lärmbelästigungen prinzipiell als gesellschaftlich angemessen anzusehen sind und somit für die betreffenden Mitbewohner ein Fehlen der gemieteten Immobilie im Sinn von 536 BGB (Senatsbeschluss vom 29. Feb. 2012 - VIII ZR 155/11, NJW 2012, 1647 Rn. 11) noch nicht leicht zu rechtfertigen sind.

Hierzu gehört auch der übliche Kindeslärm, den das Bundesimmissionsschutzrecht und die Staaten (z.B. 22 Abs. 1a BImSchG, 6 Abs. 1 LimSchG Bln) für seinen Geltungsbereich als prinzipiell gesellschaftlich angemessen und damit angemessen behandeln, der - auch wenn sich diese Massstäbe für die Mietrechtsverpflichtungen nicht unmittelbar auswirken können (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2014, § 535 Rn.

Der Elternteil muss sicherstellen, dass die allgemeinen Ruhephasen (22:00 - 7:00 Uhr) einhalten werden. Wenn es den Erziehungsberechtigten egal ist, so dass das Schreien lange andauert, werden jedoch die Grenzwerte der vertraglichen Nutzung überschreit. Gleiches trifft auf vorsätzlichen Krach zu, den die Erziehungsberechtigten nicht verhindern. Weil sie für das Benehmen ihrer eigenen Leute sind.

Spielgeräusche auf dem Bauernhof - außerhalb der Ruhepausen - werden im Umfang der vertraglichen Nutzung gehalten, sofern der Geräuschpegel durch den Bewegungsdrang der Kleinen unvermeidlich ist. Der Klang von Kindern und Jugendlichen, die von einem Spielfeld in der Anlage herüberkommen. Sozialer Krach und Belästigung durch einen Spielfeld sind akzeptabel, wenn der Spielfeld bereits bei Vertragsunterzeichnung existierte, auch wenn er später verlängert wurde.

Das Spiel mit Luftbällen und die Nutzung anderer lauter Spielgeräte auf dem Bauernhof muss von den Bewohnern nicht toleriert werden. Können die betroffenen Mieter die Mieten reduzieren? Wenn der Mieter Kindergeräusche akzeptieren muss (siehe oben), ist seine vertragliche Nutzung nicht eingeschränk. Allein aus diesem Grund kommt eine partielle Mietminderung nicht in Frage.

Andererseits wurde eine Reduzierung um fünf Prozentpunkte durch Lärmbelästigung durch eine Eisbahn in einem gemischten Gebiet bestätigt, wenn der in diesem Gebiet nicht mehr übliche Schall auch außerhalb der Schulzeit in nennenswertem Maße auftritt. Eine Reduzierung um zehn Prozentpunkte ist für Kindergeräusche nach acht Uhr berechtigt. Ab wann kann der Hausherr die Erziehungsberechtigten des Kleinkindes auflösen?

Die Vermieterin kann den Mietvertrag aus wichtigen Gründen auflösen. Eine wichtige Ursache besteht nur dann, wenn dem Mieter eine Fortführung des Mietvertrages nicht zuzumuten ist, bis der Mieter wegen einer konkreten Pflichtverletzung anderweitig gekündigt hat. Bei vertragsgemäßem Geräusch ist eine fristgemäße Stornierung nicht möglich, da das erforderliche begründete Interesse an der Verletzung der Pflicht des Pächters entfällt.

Bei fristloser Beendigung ist außerdem das Kriterium des Verschuldens zu beachten; es ist Voraussetzung für eine fristgerechte Beendigung. Beispiel: Lärmbelästigung durch Taubstumme kann daher eine Entlassung nicht gerechtfertigt sein, wenn das Paar effektive Sanierungsmaßnahmen getroffen hat (Lautstärkeregelung am Gerät, Anzeige des optischen Rauschens, Wegfall der Stereoanlage). Die durch altersgemäßes Kinderverhalten verursachten Erkrankungen begründen nie eine Entlassung.

Verstößt das Kind des Pächters immer wieder gegen die Heimordnung, kann eine anhaltende, unzumutbare Verletzung der vertraglichen Pflichten, die zur außerordentlichen Beendigung berechtigt, nur bestätigt werden, wenn dem Pächter vorher durch eine Abmahnung die Möglichkeit zur Einflussnahme auf die Minderjährigen eingeräumt wird. Außerdem muss ein unmittelbarer Zeitbezug zwischen einer Verwarnung, einem weiteren Bruch und einer Beendigung vorliegen.

Dieser Zeitraum ist mit ca. zwei Monaten zu messen. Zwischen Vorwarnung und Beendigung ist ein Jahr oder mehr zu lang. Können Mieter vom Mieter fordern, dass der Mieter den Vertrag mit seinen Mitmietern kündigt? Wenn ein Mieter während der Pausen und/oder an Sonn- und Feiertagen von den Kindern eines anderen Vermieters dauernd schikaniert wird, kann er vom Mieter eine außerordentliche Auflösung des Mietverhältnisses einfordern.

Andererseits ist es wichtig, die Störungen zu beseitigen; die Auswahl der Mittel obliegt dem Wirt. Ab wann dürfen verstörte Mieter aufhören? Die Kündigung des Vermieters ist ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist möglich, wenn der Mieter die vertragsgemäße Nutzung der Immobilie zurückgezogen hat, die Nutzungsbeeinträchtigung beträchtlich ist und der Mieter die Situation trotz einer vom Mieter gesetzten Frist nicht beseitigt.

Dazu gehört auch jede wesentliche Beeinträchtigung der Mietnutzung durch unsoziale Lärmbelästigung von Minderjährigen. Ein fristloses Kündigen durch den Mieter ist ebenfalls nur nach erfolgloser Setzung einer angemessenen Nachfrist durch den Leasingnehmer möglich. Zuerst muss der Mieter den Eigentümer bitten, die Lärmbelästigung zu beheben, die zu einer beträchtlichen Behinderung oder Zurückhaltung der Nutzung führt.

Zu diesem Zweck müssen Typ, Ausmaß und Zeitplan der Lärmbelästigung eindeutig festgelegt werden. Der Mieter hat darüber hinaus den Leasinggeber aufzufordern, diese Lärmbelästigung, für die eine reine Mängelrüge nicht ausreichend ist, zu beheben. Zur Nachbesserung hat er dem Leasinggeber eine angemessene Nachfrist einzuräumen. Der Zeitraum dieser Fristen richtet sich nach der Zeit, innerhalb derer dem Leasinggeber die Mängelbeseitigung zumutbar ist.

Wenn die vom Mieter festgesetzte Zeit zu kurz ist, wird diese durch eine gegebenenfalls zu beschließende vernünftige Zeit ersetzt. Es ist zu beachten, dass ein möglicher Räumungsvorgang gegen den anderen Mieter, der für den Krach seiner eigenen Nachkommen verantwortlich ist, lange dauern kann. Im Prinzip sollte die Abgabefrist nach dem Kalender festgelegt werden.

Ein Verzicht auf eine Nachfrist ( " 543 Abs. 3 Satz 2 Nr. 1 BGB") liegt vor, wenn der Leasinggeber die Nachbesserung ernsthaft und abschließend abgelehnt hat oder eine Nachbesserung innerhalb einer angemessenen Zeit nicht möglich ist. Das Rücktrittsrecht des Vermieters setzte schliesslich voraus, dass er die vom Mieter festgelegte Zeit erfolglos abläuft.

Ein außerordentliches fristloses Kündigen aus wichtigen Gründen ist nicht mehr möglich, wenn der Fehler nach dem vom Mieter festgelegten Zeitraum nicht mehr vorliegt (z.B. durch Auszug des Mieters mit den lauten Kindern). Zur Begründung des Kündigungsrechts genügt prinzipiell nur der Zeitablauf. Es ist gleichgültig, warum der Leasinggeber den Fehler nicht innerhalb der vom Leasingnehmer festgesetzten vernünftigen Zeit behoben hat.

Das Widerrufsrecht gilt daher auch, wenn der Mieter kein eigenes Interesse hat. Eine Teilbeseitigung der Störungen durch den Mieter reicht auch nicht aus, um das Recht des Vermieters auf Kündigung auszuschließen. Hat der Mieter die Möglichkeit, gegen den anderen Mieter vorzugehen? Die Mieterin kann vom Nachbar, der den Geräuschpegel seiner eigenen Söhne und Töchter nicht verhindert, fordern, dass der Geräuschpegel gemäß 1004 Abs. 1 S. 1 BGB nicht beeinträchtigt wird, wenn der Geräuschpegel des Kindes den sozial angemessenen Wert übersteigt.

Als indirekte Störfaktoren sind die Kindereltern einzuschalten, wenn sie den Kinderlärm nicht unterdrücken. Eine Unterlassungsklage gegen einen im Sinne des Strafrechts unfähigen Geringfügigen wäre nicht zulässig. Im Regelfall führt eine einmalig auftretende Lärmursache zu einer tatsächlichen Annahme der Gefahr der Wiederholung, die der verstörende Mensch zurückweisen müsste.

Die zum Unterlassen verurteilten Nachbarn sind konkreten Massnahmen schuldig, um ihre eigenen Waisenkinder am Lärmen zu hindern. Die Inanspruchnahme ist bei einer Duldungspflicht des Vermieters ( 1004 Abs. 2 BGB) grundsätzlich auszuschließen, d.h. immer dann, wenn der Geräuschpegel nicht über den sozial angemessenen Rahmen hinausgeht. Die Zustimmung des Pächters schließt auch das Unterlassungsrecht aus.

Längeres Tolerieren heißt aber noch nicht Zustimmung, so dass auch eine längerfristige Akzeptanz des Geräusches nicht auf das Unterlassungsrecht verzichtet. Müssen Lärmprotokolle eingehalten werden? In jedem Fall ist es nicht gefährlich, je präziser man die Lärmbelästigung nach Typ, Zeit, Länge und Stärke mit Zeitangabe aufzeichnet. Wenn dies jedoch nur im Prinzip, aber nicht in einem ausführlichen Protokoll erfolgt, ist man nicht schutzlos, wie der BGH (VIII ZR 226/16) klarstellt:

Das Grundgesetz ) wurde auch dadurch gebrochen, dass es - wie auch die Nichtzulassungsklage zu Recht bemängelt - die Störungsfristen, für die kein Geräuschprotokoll eingereicht wurde, als unbegründet missachtet hat; für dieses Verfahren gibt es auch im Verfahrensrecht keine Unterstützung mehr (vgl. Senatsbeschluss vom 15. 2. 2017 - VIII ZR 284/15, Rn. 16 mwN juris).

Insofern hat das Oberlandesgericht im Wesentlichen nicht anerkannt, dass nach der etablierten Rechtssprechung des Senates die Einreichung eines ausführlichen Protokolles für wiederkehrende lärmbedingte Behinderungen nicht erforderlich ist. Im Prinzip reicht es aus, zu beschreiben, um welche Arten von Behinderungen es sich handelt und zu welchen Zeiten, über welchen Zeitraum und in welcher Häufigkeit diese annähernd eintreten (Senatsbeschlüsse vom 29. 2. 2012 - VIII ZR 155/11, Erwägungsgrund Nr. 17; v. 268/11, NJW-RR 2012, 977 Rn. 18; je mwN; Senatsbeschluss vom 21. 2. 2017 - VIII ZR 1/16, Erwägungsgrund 12).

Was ist mit dem Geräusch eines Fußballfeldes in der Nähe? Seit 2011 unterliegt Kinderlaerm einer Toleranzpflicht nach § 22 (1a) BImSchG. D. h. neben besonders eklatanten Lärmphänomenen und natürlich Nachtlärm muss der Mieter auch solchen Kinderschall prinzipiell akzeptieren - und kann wegen dieses akzeptablen Lärms vor allem die Mieten nicht senken (BGH, VIII ZR 197/14).