Abmahnung § 543 Abs 3 Bgb

3 S. 2). nicht immer zulässig; § 543 Abs. 3 BGB.

Notwendigkeit einer Abmahnung im Sinne des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB (Zahlungsverzug)

Der Kläger hat die Beklagte gemäß 543 Abs. 2 Nr. 3 a und b BGB fristlos gekündigt und eine Räumungsklage eingereicht. Grund für die Beendigung war die Wahrnehmung einer Erweiterungsoption durch den von einem Rechtsanwalt vertraten Pächter, die mit einer vertragsgemäßen Mieteranpassung einherging.

Nachdem die Vertragsparteien vor dem Start der Optionsfrist (01.01.2013) keine Einigung über die angepaßte Pacht erzielen konnten, wurde ein Schlichtungsbericht gemäß den Vertragsbestimmungen einholt. Der Schiedsbericht wurde den Beteiligten fast fünfeinhalb Monaten nach Ablauf der Optionsmietzeit zugesandt und erhöhte die Mieten um 30 Prozent ab Mietbeginn.

Die Mieterin wurde von einem Rechtsanwalt gebeten, die sechs Mietzinserhöhungen nachträglich zu bezahlen und die erhöhte Pacht ab Juni 2013 zu zahlen. Die Mieterin hat sich von ihrem Rechtsanwalt über die Prüfung des Schiedsgerichts informieren lassen und eine Verlängerung der Frist beantragt. Nach Nichteinhaltung der Mietzinserhöhung für acht Mietzeitpunkte und damit Erfüllung der faktischen Anforderungen des 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchst. a und b BGB durch die Mieterin ist die Mieterin ohne Einhaltung einer Frist gekündigt worden.

Entscheidung Sowohl das LG als auch das HGH sahen eine Vorwarnung - auch wenn dies in 543 BGB nicht geregelt ist - als notwendig an. Beides rechtfertigte, dass in Ausnahmefällen eine Abmahnung notwendig sei, da die fristlose Abmahnung erstaunlich und rechtlich missbräuchlich sei. Ein Abmahnschreiben ist trotz Vorliegen der Anforderungen des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB notwendig, wenn ein besonders gespeicherter Sonderfall eintritt.

Eine solche Beendigung ist zum einen anzunehmen, wenn eine rückwirkende Einigung zur Erhöhung des Mietzinses erzielt wurde und sich der Pächter aufgrund der nachträglichen Wirkung des Mietrückstandes in Verzug befindet oder wenn das Pachtverhältnis bereits sehr lange gedauert hat, der Pächter vorwiegend fristgerecht gezahlt hat und die eingetretenen Zahlungsschwierigkeiten sofort gelöst werden können.

Im Übrigen verwies das Amt auf die Verfügung des Amtes vom 24.04.1998 - 33 U 97/97 (WuM 1998, 485), nach der eine Abmahnung verlangt werden muss, wenn der Zahlungsverzug des Vermieters offensichtlich auf ein Versäumnis zurückzuführen ist. Die beiden Gerichtshöfe sehen unter den gegenwärtigen Umständen einen besonders eingelagerten Sonderfall, bedingt durch die "rückwirkende" Mietzinserhöhung und die lange und bisher unbedenklich laufende Vermietung.

Die Folge für die Mieter ist, dass sie in Zukunft immer sorgfältig überprüfen werden, ob ein besonders gespeicherter Sonderfall besteht und vorbeugend warnen, auch wenn die Bedingungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt sind. Als weitere Anregung empfiehlt es sich, dem Anbieter bei Vertragsabschluss zu raten, die Notwendigkeit einer Abmahnung in solchen Situationen vertragsgemäß zu unterlassen.

Auch bei der Wahl der Worte der Warnung ist Zurückhaltung angebracht, denn der Verweis, dass man sich "alle Rechte" vorbehalten hat, ist nach Ansicht von Herrn Dr. Hahn. Das OLG und warnte den von einem Rechtsanwalt vertraten Pächter nicht hinreichend vor eventuellen Folgen.