Verspätete Mietzahlung Kündigungsgrund

Späte Mietzahlung Grund der Kündigung

Durch die einseitige Kündigung des Ehemannes wurde der Mietvertrag nicht gekündigt. Wenn der Mieter den Rückstand sofort begleicht, wird die Kündigung ungültig. Widerrufsrecht: Ständig verspätete Mietzahlungen rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Bisher war es nicht möglich, wegen fehlender oder verspäteter Anzahlung zu stornieren. In der gestrigen Nachricht hieß es: Jobcenter zahlt Miete zu spät, Kündigung dennoch unzulässig.

Kündigung von Wohnungen wegen Zahlungsverzuges durch Behörden (Transferzahlungen)?

Der erste Angeklagte hatte von der Klage für sich und ihre volljährigen Tochter (die zweite und dritte Angeklagte) eine eigene Ferienwohnung anmiete. Die Miete ist dem Kläger im Vorhinein am dritten Arbeitstag eines jeden Monates entsprechend der vertraglichen Regelung zu zahlen. Der Kläger hat den Vertrag nach einem Verzug von zwei Monaten gekündigt und im MÃ?

Anschließend wurden die Mietzahlungen vom Job Center übernommen. Ein Teil der Mieten wurde im Monat September 2013 nicht bezahlt, ebenfalls im Monat September 2013, ein Teil davon am 30. September 2013. Der Kläger hat mit Schriftsatz vom 28. Oktober 2014 eine erste Verwarnung gegen den Beklagten ausgesprochen und die fristgerechte Bezahlung der vollen Mietsumme verlangt.

Der Antragsgegner hat im november 2013 einen Anteil von 613,19 nicht bezahlt, wonach der Kläger Ende nebst dem gerichtlichen Mahnwesen das Verfahren eingeleitet hat. Die Monatsmiete für den Monat Dezember wurde dann abgerechnet. Am 10. März 2014 stand noch ein Mietzins von 276,81 aus, der erst am 11. März 2014 gezahlt wurde.

Der Kläger hat mit Bescheid vom 10. März 2014 den Mietvertrag unter Berücksichtigung des Zahlungsmodus des Antragsgegners zum Stichtag der Kündigung oder vorsichtshalber zum nächsten Termin gekündigt. Als die Angeklagte nicht in den ersten Stock zog und ihre Tochter, reichte die Klage auf Räumung ein. Der BGH hat die vom LG anerkannte und vom Kläger eingereichte Berufung aufgehoben und den Streit an das LG zurückverwiesen.

Der BGH stimmte mit dem LG darin überein, dass die Arbeitsvermittlung, die hier in jedem Fall die Zahlung vorgenommen hatte, nicht der Erfüllungsgehilfen des Antragsgegners sei und daher ein allfälliges Versäumnis im Hinblick auf den Zahlungsverzug dem Antragsgegner nicht zuzurechnen sei. Es gibt, wie auch vom Amts- und Landesgericht richtig ausgeführt, einen wichtigen Kündigungsgrund gemäß 543 Abs. 2 BGB, wenn dem Mieter unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles ein Einhalten des Vertrages bis zum Ende der Frist oder einem anderen Kündigungstermin nicht zumutbar ist.

Nach der ständigen Rechtsprechung (auch des Senats) würde die Übertragung von Leistungen einer Stelle im Sinne der Leistungen der Daseinsvorsorge nicht dazu geführt, dass diese Stelle zum Erfüllungsgehilfen des Pächters wird. Stattdessen würde die Autorität im Kontext souveräner Tätigkeiten handeln, um denjenigen, die Hilfe benötigen, grundlegende Sicherheit zu bieten. Dieser Sachverhalt ist nicht ohne weiteres mit dem Zahlungsmoral der Behörden zu vergleichen.

Das LG hatte jedoch nicht erkannt, dass nach 543 Abs. 1 S. 2 BGB ein wesentlicher Kündigungsgrund ausschließlich aus der unpünktlichen Zahlungsmodalität abgeleitet werden konnte, da dies eine sachliche Pflichtverletzung war und für den Verpächter nachteilige Konsequenzen haben könnte (z.B. wenn er die fristgerechte Rückzahlung von Darlehen geplant oder seinen Unterhalt aus Mietzinseinnahmen finanziert hätte).

Abweichende Zahlungsmodalitäten können auch unangemessene Verwaltungskosten verursachen. Zudem könnte es eine Rolle bei der Frage der bisherigen störungsfreien Vermietung übernehmen, mit Ausnahmen von nicht pünktlichen Auszahlungen, was hier angesichts der im Jahr 2013 geleisteten Auszahlung innerhalb der Nachfrist nicht der Fall ist. Ferner ist zu untersuchen, ob angesichts des Zahlungsverzugs der Behörden auch der Pächter ein Vorwurf ist.

Der Mieter hat stattdessen zu erklären und zu belegen, dass er alles in seiner Macht Stehende unternommen hat, um sicherzustellen, dass die Bezahlung fristgerecht erfolgt ist (d.h. einen Antrag fristgerecht zu stellen, der Vollmacht vollständige Dokumente vorzulegen und, falls die Vollmacht nicht wie hier bezahlt, sie zur rechtzeitigen Auszahlung aufzufordern, vor allem wenn, wie hier, eine eingeschränkte Mahnung ergeht.

Die Nichterfüllung der Verpflichtung erfordert Fehler. In diesem Fall wird jedoch die fehlende eigene Solvenz des Vermieters in Betracht gezogen, wodurch der Eigentümer letztendlich mit dem Risko belastet wird, dass er die Mieten nicht oder nicht fristgerecht erhaelt.

Weil der Betroffene nicht für etwas bezahlen muss, das nicht in seinem Verantwortungsbereich ist, zumal er selbst mit einem solchen Vorgehen in ökonomische Probleme gerät (z.B. nicht fristgerechte Bezahlung von Darlehensraten, die zur Beendigung des Darlehensvertrags und der daraus folgenden unverzüglichen Rückzahlung des Kredits führen), ohne dass ein Fehler negiert wird oder die Beendigung des Darlehensvertrags über das soziale Engagement als ineffizient eingestuft werden kann.

Dies bedeutet, dass die Nicht-Einhaltung der Vorschrift über die rechtzeitige Zahlung der Miete immer zu Lasten dessen gehen muss, egal ob der Pächter Einfluss ausübt. Nach der Berufung der Beschwerdeführerin wird das Gerichtsurteil des Landgerichtes Hamburg - Zivile Kammer 11 - vom 18. Juni 2015 aufhoben. Der Angeklagte zu 1 ist Pächterin einer Hamburger Eigentumswohnung der Klage, in der sie zusammen mit ihren erwachsenen Tochter, der Angeklagte zu 2 und 3 lebt.

Der Kläger hatte bereits mit Bescheid vom 11. Januar 2013 den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges beendet und eine Klage auf Räumung eingereicht. Mit Bescheid vom 14. Juli 2013 wurden die Gebühren dem Antragsgegner am 1. Juli 2013 in Rechnung gestellt. Von den Mietzinsen blieben im Monat September 2013 ein Anteil von 40,21 ? offen. Von der Oktobersmiete war am Bilanzstichtag 279,41 noch ein Betrag in Teilbeträgen ausstehend, der erst am Bilanzstichtag bezahlt wurde.

Der Kläger hat daher mit Schriftsatz vom 27. September 2013 eine Verwarnung ausgesprochen und die fristgerechte Bezahlung der (vollen) Pacht für die zukünftige Nutzung gefordert. Der Antragsgegner schuldete im November 2013 zunächst 613,19 Euro, danach leitete der Kläger Ende des Monats ein gerichtliches Mahnungsverfahren ein. Die Rückstände für den Zeitraum vom 30. September bis zum 30. September 2013 wurden beglichen.

Vom Mietzins vom Monat March stand am Donnerstag, den 22. April 2014, noch ein Teilbetrag von 276,81 aus, der erst am Freitag, den 13. April 2014 ausbezahlt wurde. Der Kläger hat mit Brief vom 10. Mai 2014 die außerordentliche oder alternativ die außerordentliche Beendigung des Mietvertrages wegen des oben beschriebenen Zahlungsmodus erklärt. Der Kläger beantragt mit der vom Oberlandesgericht anerkannten Berufung die Wiedereinsetzung in das Urteil des Amtsgerichts.

Der Räumungsantrag war unberechtigt, da die Entlassung des Klägers vom 1. Januar 2014 das Pachtverhältnis nicht auflöste. Es wurden die Bedingungen der fristlosen Beendigung gemäß 543 Abs. 1 BGB oder der ordentlichen Beendigung ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) nicht erfüllt; es lagen keine Kündigungsgründe des Klägers für nachhaltige Mietzinsverzögerungen vor.

Es stimmt, dass immer wieder Abschlagszahlungen zu spät erfolgten und dieses Vorgehen trotz einer Verwarnung des Klägers beibehalten wurde. Allerdings gibt es die Eigenart, dass der Angeklagte 1 seiner Mieten über das Job Center zahlt, während die Restmiete vom Angeklagten in 2 und 3 gezahlt wird, für letztere zahlt das Job Center seinerseits die Mieten per direkt.

Die vom Kläger behauptete Nichterfüllung resultierte daher nicht aus verspäteten Einzahlungen der Angeklagten selbst auf 1, sondern aus entsprechenden verspäteten Dienstleistungen der Arbeitsagentur für die Angeklagten auf 1 und 3; der Angeklagte auf 2 hatte den ihnen zugeteilten Mietzinsanteil fristgerecht ausbezahlt. Eine verspätete Zahlung durch die Arbeitsagentur für den Angeklagten an 1 konnte jedoch keine Verzögerung rechtfertigen, die den Angeklagten zur Vertragsauflösung berechtigt.

Ebenso konnten die nicht fristgerechten Abschlagszahlungen des Arbeitsamtes für den Angeklagten keine Verzögerung und damit keinen Kündigungsgrund verursachen. Dabei ist auch zu beachten, dass der Antragsgegner Dienstleistungen von der Arbeitsagentur für 3 - und der Antragsgegner für 1 - erhält, die in diesem Zusammenhang ihren Anteil an der Miete unmittelbar an den Kläger zahlt.

Es war nicht signifikant, dass die Angeklagte nicht selbst Pächterin der Ferienwohnung war, sondern nur als Familienmitglied in ihr lebte. Der Angeklagte hat in beiden FÃ?llen die verspÃ?tete Abschlagszahlung nicht verschuldet und war daher nicht zur KÃ?ndigung ohne Einhaltung einer KÃ?ndigungsfrist befugt. Aus den vom Oberlandesgericht angeführten Gründen ist die Gültigkeit der außerordentlichen Auflösung vom 11. Mai 2014 und dementsprechend auch die Gültigkeit des auf dieser Beendigung beruhenden Räumungs- und Herausgabeanspruchs (§ 546 Abs. 1 Satz 1) zu begründen.

Der Berufungsgerichtshof hat die außerordentliche Beendigung wegen nicht fristgerechter Mietzahlungen ( 543 Abs. 1 BGB) sowie eine darauf beruhende außerordentliche Beendigung ( 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB) wegen nicht fristgerechter Mietzahlungen (grundsätzlich) akzeptiert, wenn die Mietzahlungen von einer Stelle geleistet werden und diese nicht fristgerecht gezahlt werden.

So hat das Beschwerdegericht im Hinblick auf die fristlose Auflösung nicht geprüft und abgewogen, ob es unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles unangemessen ist, vom Kläger die Einhaltung des Vertrages bis zum Fristablauf zu erwarten oder den Mietvertrag anderweitig zu kündigen.

Außerdem hat sie, wie die Beschwerde zu Recht behauptet, bestritten, dass der Beklagte für die verspätete Zahlung des Arbeitsamtes ohne ausreichende Tatsachenbehauptung durch den Angeklagten auf 1 und ohne dafür notwendige konkrete Erkenntnisse verantwortlich war. Das gilt auch für die alternativ erklärten ordentlichen Kündigungen. Nach § 543 Abs. 1 S. 2 BGB besteht ein gewichtiger Kündigungsgrund, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem eines Mangels der Vertragspartner und unter Beachtung der gegenseitigen Belange, die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Vertragsbeendigung für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist.

Die Berufungsinstanz geht jedoch nach wie vor davon aus, dass der Pächter nicht für die unpünktliche Mietzahlung des Arbeitsamtes verantwortlich ist. Gemäß der Rechtssprechung des Senates darf eine Stelle, die Leistungen der staatlichen Transfers im Bereich der Dienstleistungen von allgemeinem Interesse anbietet, nicht als Vermittler des Leasingnehmers auftreten, wenn sie die Pacht in seinem Namen an den Leasinggeber bezahlt (Senatsbeschlüsse vom 21. 10. 2009 - VIII ZR 64/09, NJW 2009, 3781 Rn. 27 ff. ; vom 04. 02. 2015 - VIII ZR 175/14, BGHZ 204, 134 Rn. 20).

Was die Überarbeitung unter Bezugnahme auf die von einigen Autoren geäußerten Kritikpunkte (Lorenz, WuM 2013, 202, 205 f.; Rieble, NJW 2010, 816) betrifft, so hebt sie hervor, dass die soziale Autorität nur auf Gesuch hin Dienstleistungen erbringt und daher vom Pächter ausdrücklich in die Zahlung der Miete einbezogen wird, bleibt die Tatsache, dass die Autorität Hoheitsaufgaben erfüllt, um die Grundsicherheit der hilfsbedürftigen Person zu garantieren, unverändert.

Diese Position ist unvereinbar mit der Vermutung, dass die Stelle vom Dienstleistungsempfänger als Vermittler im Mietvertrag für seine Wohnung angestellt wird (Senatsbeschluss vom 21. 10. 2009 - VIII ZR 64/09, a.a.O. Rn. 30). Zudem gibt es - auch aus Vermietersicht - einen erheblichen Unterschied, ob der Zahlungsverzug (ausschließlich) auf dem Handeln einer Stelle beruht oder in der Verantwortung des Mieters liegt.

Ein vergleichbarer Sachverhalt ist jedoch nicht ohne weiteres möglich, wenn der Zahlungsverzug allein auf dem Handeln der Behörden beruht. Dennoch kann ein wesentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB auch nur aus der in der nicht rechtzeitigen Bezahlung enthaltenen sachlichen Verletzung der Pflicht und den daraus resultierenden Nachteilen für den Leasinggeber resultieren.

Für das Fehlverhalten eines Vertragspartners ist zwar ein in 543 Abs. 1 S. 2 BGB explizit genannter Sachverhalt ("insbesondere"), der in der Regel ein beträchtliches Gewicht in der Gesamtwägung haben wird; er ist jedoch keine zwingende Vorbedingung für das Vorhandensein eines wesentlichen Umstandes. Die notwendige Gesamtbetrachtung kann aber auch auf Kosten des Pächters erfolgen, ungeachtet eines Verschuldens des Pächters hinsichtlich der nicht fristgerechten Zahlung, z.B. weil es zu zahlreichen Verzögerungen gekommen ist, diese je einen beträchtlichen Zeitabschnitt und beträchtliche Summen berühren oder der Pächter besonders vom rechtzeitigen Eingang der Mieten abhängig ist, etwa weil er seinen Unterhalt daraus ableitet oder diese zur Bedienung von Darlehen verwenden muss.

Darüber hinaus kann es eine Rolle dabei spielen, ob das Pachtverhältnis bisher neben den nicht fristgerechten Leistungen reibungslos verlief oder - wie der Kläger hier in der Kündigungserklärung behauptet hat - bereits kurz zuvor eine gerechtfertigte kündigungsfreie Beendigung erfolgt ist, die erst durch eine fristgerechte Bezahlung während des Räumungsverfahrens ineffizient wurde.

Die Beschwerde klagt auch zu Recht, dass das Oberlandesgericht ohne konkrete Begründung davon ausgeht, dass der Angeklagte die Verzögerungen nicht zu vertreten hat. Weil der Fehler regelmässig bei objektiver Verletzung der Pflicht angenommen wird (Gedanke des 280 Abs. 1 BGB; Senatsbeschluss vom 13. 4. 2016 - VIII ZR 39/15, WuM 2016, 365 Rn. 17).

Der Leasingnehmer hat stattdessen, wie die Überprüfung zu Recht behauptet, regelmässig zu erklären und ggf. auch nachzuweisen, dass er die Dienstleistung fristgerecht und unter Beibringung der notwendigen Dokumente angemeldet hat und im Falle eines möglichen Zahlungsverzugs der Vollmacht auf eine rechtzeitige Bezahlung und vor allem auf eine bereits ausgesprochene Verwarnung durch den Leasinggeber und die daraus resultierende Kündigungsdrohung verwiesen hat.

Die Beschwerde behauptet jedoch ohne Ergebnis, dass der Angeklagte in jedem Falle für 1 verantwortlich ist, sofern die Arbeitsagentur die für den Angeklagten gezahlten Beträge auf eigene Rechnung zu spat zahlt. In diesem Zusammenhang hat das Oberlandesgericht zu Recht darauf hingewiesen, dass die Angeklagte als volljährige Tochtergesellschaft im Haus des Angeklagten zu 1 wohnt, ebenfalls auf Staatshilfe angewiesen ist und auch vom Arbeitsamt im Sinne der Notstandsgemeinschaft eine Miete durch direkte Zahlung an die klagende Partei erfährt.

Jegliches Versagen der Behörden in Bezug auf verspätete Zahlung kann nicht dem Antragsgegner zugeschrieben werden. Es besteht jedoch kein eigenes Versäumnis, wenn die Angeklagten von Transferzahlungen abhängig sind und alles Angemessene unternommen haben, um sicherzustellen, dass sie (oder der Kläger durch eine Direktzahlung) diese Vorteile fristgerecht bekommen.

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