Ordentliche Kündigung Mietwohnung

lch glaubte, dem Besitzer gehört die gemietete Immobilie. Mieter sind so genannte direkte Wohnungseigentümer, die durch den Umzug in die Mietwohnung die eigentliche Kontrolle über die Immobilie, d.h. die Mietwohnung, erworben haben und diese direkt ausübt. Die Vermieterin ist Eigentümerin des Hauses oder - bei Wohnungseigentum - der Appartement.

Die Konsequenz für den Mieter ist, dass er das Recht hat, sein Eigentum ungehindert auszuüben. Sie ist nur dann rechtswidrig, wenn die Störung des Besitzes ohne den Wunsch des Mieters stattfindet. In diesem Falle sprechen die Gesetze von einer verbotenen Selbstverwaltung. Unzulässige Autonomie ist daher eine Störung des Besitzes gegen den Willen des Mieters.

Wie kann ich gegen unerlaubte Selbstbestimmung vorgehen? Der Gesetzgeber gibt den Mietern das Recht, sich selbst zu helfen. In § 859 Abs. 1 BGB steht also: "Der Eigentümer kann sich gegen unerlaubte Eigengewalt mit Waffengewalt durchsetzen. So kann es z.B. bei unbefugtem Parken auf dem Mietparkplatz vorkommen, dass Mieter immer einen falschen Parker auf eigene Rechnung mitschleppen.

Meine Vermieterin hat bereits mit der Modernisierung unseres Hauses angefangen. Wir können uns die angekündigten Mieterhöhungen nicht erlauben und haben dem Eigentümer daher gesagt, dass wir die Modernisierung nicht tolerieren werden. Ist das auch verboten? Als Eigentümer der Mietwohnung sind Sie durch die Baumaßnahmen beunruhigt.

Außerdem müsste Ihr Hauswirt nachweisen, dass diese Eigentumsstörung nur unbedeutend ist. Seitdem die Eigentumsstörung ohne Ihren Wille auftritt, beunruhigt Sie der Hausherr durch unerlaubte Selbstbestimmung. In Einzelfällen ist es jedoch schwer abzuschätzen, welche Reaktion den Hausherrn so wenig wie möglich belastet. Beispielsweise kann es ratsam sein, einen Unterlassungsantrag bei dem für Sie zuständigem Bezirksgericht zu stellen.

In berechtigten Ausnahmefällen trifft das Landgericht eine Vorentscheidung ohne mündliche Anhörung und verbietet dem Bauherrn die Ausführung bzw. Fortführung der individuellen Baumaßnahme. Wofür steht eine Eilentscheidung? Solange das Landgericht nicht endgültig über die Duldungspflicht der Mieter befindet, kann der Mieter die Baumaßnahme bereits abgeschlossen und auf diese Art und Weise Tatsachen erlangt haben.

Wozu ist es gut, wenn das Landgericht die Fortführung der Baumaßnahme nur provisorisch verbietet? Weil Mietinteressenten in der Regel ein großes Interesse daran haben, die begonnene Bautätigkeit zum Abschluß zu führen und weil Verzögerungen beim Bau für die Mieter mit hohen Folgekosten verbunden sein können, kommt es oft vor, daß Mieter und Mietinteressenten nach der Erteilung einer vorläufigen Verfügung in Gespräche einsteigen.

Auch manche Hauswirte sind gerne gewillt, einen genaueren Blick darauf zu werfen und abwägen, welche Massnahmen im konkreten Fall in der gemieteten Wohnung tatsächlich durchzuführen sind. Es sollte auch ausgehandelt werden, ob Mieter ihre Toleranz gegenüber externen Massnahmen bekunden und im Gegenzug eine Steigerung der Mieten ausklammern. Dabei ist es von Bedeutung, dass beide Belange ausreichend Berücksichtigung finden und der Mieter vom Eigentümer als gleichberechtigter Gesprächspartner wahrgenommen wird.

Inwieweit kann ich mit der Bekämpfung einer Vermögensstörung im Schnellverfahren warten? Damit eine einstweilige Anordnung erfolgreich ist, brauchen Mieter nicht nur ein Recht auf eine einstweilige Anordnung, sondern auch eine spezielle Eile. Bei verbotener Selbstbefugnis wird in der Regel davon ausgegangen, dass die rechtswidrige Bedingung besonders dringend ist, so dass eine gerichtliche Entscheidung im Schnellverfahren getroffen werden muss.

Die Vermutung der Dringlichkeit kann jedoch entkräftet werden, wenn die Mieter zu lange warten und damit die Verhältnisse zu lange akzeptieren. Ist es für den Mieter dringlich, dass ich als Mieter eine Modernisierung dulde? Nein, im Rahmen eines Verfügungsverfahrens (auch einstweiliges Verfahren genannt) spielt es keine Rolle, ob die Mieter mietrechtlich dazu gezwungen sind, die vom Eigentümer vorgesehenen Massnahmen letztendlich zu ertragen.

Aber wie ich bereits oben erwähnte, geht es zunächst um den Schutz des Eigentums in einem beschleunigten Verfahren. Zum Schutz des Eigentums ist es daher zunächst unerheblich, ob Mieter Sanierungsmaßnahmen tolerieren müssen oder nicht. Haben die Mieter dem Mieter frühzeitig angezeigt, dass sie die Modernisierung nicht tolerieren werden, und haben sie gegebenenfalls gar rechtlich fristgerecht und formell Einspruch gegen die Härte erhoben, so ist es Sache des Mieters, durch eine gerichtliche Anordnung zu klarstellen, ob die Mieter zur Tolerierung der Baumaßnahme gezwungen sind.

Inwieweit die Mieter zur Duldung der vom Mieter verkündeten Massnahmen gezwungen sind, ist dann vom Richter zu entscheiden. Praktisch ist der Hausherr oft nicht auf Duldung angewiesen, da er in der Praxis in der Regel nicht daran interessiert ist, zunächst einen Rechtsstreit über die Pflicht zur Duldung zu führen, was für ihn prinzipiell auch ein Risiko von Prozesskosten mit sich bringt und für ihn auch eine Unabwägbarkeit in Bezug auf die Zeit ist.

Vor allem haben die Eigentümer kein Recht, gegen eine große Zahl von Mietern vorzugehen, die angedeutet haben, dass sie die Maßnahme nicht ertragen werden. Hier wird wieder einmal deutlich, wie bedeutsam es ist, dass sich die Mieter miteinander vernetzen und die kommenden Verfahrensfragen koordinieren oder sich zumindest informieren.

Deshalb ist es in der Realität sehr oft der Fall, dass es nach einer Ankündigung der Sanierung oft nur darauf aufgebaut wird, auch wenn die einzelnen Mieter angegeben haben, dass sie mit der Sanierung nicht übereinstimmen. Weil sich Mieter in dieser Zeit oft zu wenig bewegen - aus plausiblen Motiven wie Ungewissheit, Unwissenheit oder auch nur aus finanziellen Erwägungen - hat ein solches Vorgehen des Vermieters allzu oft zum Gelingen beigetragen, weil so jeden Tag neue Tatsachen aufkommen.

Mieter, die sich nach Abschluss der Baumaßnahme gegen die mit den Modernisierungsmaßnahmen einhergehenden Mietsteigerungen wehren wollen, müssen dann von den Gerichten für die Duldung der Maßnahme und damit für die Annahme der Mietsteigerungen gerügt werden. Bedauerlicherweise sind in der Realität auch immer wieder Entscheidungen im Unterlassungsverfahren zu sehen, die unzutreffend sind und auch darauf hinweisen, dass Mieter für die Bauzeit Mietminderungsansprüche wie z. B. Mietminderungen durchsetzen können, auch wenn dem Vermieter die eigene Macht untersagt ist und somit eine Beeinträchtigung der Immobilie im Wege des Unterlassungsverfahrens nicht sichergestellt werden kann.

Zum anderen sind bereits mehrere landesgerichtliche Urteile ergangen, die die Unterlassungsklagen aus den oben angeführten Erwägungen untermauert haben. Diese können im Falle einer Auseinandersetzung herangezogen werden und so anderen Mietern helfen, ihre Rechte zu erlangen. Kann sich der Hauswirt im Unterlassungsverfahren gegen die Umsetzung von baulichen Maßnahmen mit der Behauptung behaupten, die baulichen Maßnahmen seien nur Nachbesserungen?

Der wesentliche Vorteil ist, dass die Mieter das Mietobjekt zwar gegenüber den Mietern erhalten, aber nicht modernisieren müssen. Daher sind Mieter oft gezwungen, reine Reparaturen zu tolerieren. Zum Schutz des Eigentums, das zunächst Gegenstand des Verfahrens der verbotenen Selbstbestimmung ist, ist es jedoch unerheblich, ob es sich um Reparaturmaßnahmen oder Modernisierungsmaßnahmen handel.

Bei Mietern ist, sofern die Maßnahme nicht explizit als reines Instandsetzungsmaßnahme ohne Mietsteigerung bekannt gegeben wurde, auch nicht einmal ersichtlich, welche Sachschäden durch Instandsetzungen und welche durch Modernisierungen verursacht werden, so dass ihnen mit diesem Vorwurf immer der Fahrtwind aus den Segeln gerissen werden konnte. Da es sich bei den baulichen Massnahmen um rein unterhaltende oder reparierende Arbeiten handele, könne sich der Hausherr daher nicht im Unterlassungsverfahren behaupten.