Mietvertrag Rauchverbot

Pächterinnen

Mein Mietvertrag besagt, dass das Rauchen in meiner Ferienwohnung untersagt ist. Nein, es ist gesundheitsschädlich, aber es steht im freien Ermessen jedes Einzelperson. Das Rauchverbot im Mietvertrag verletzt nach derzeitiger Rechtslage die Rechte der Mieter und ist daher nicht bindend. Selbst wenn Sie vorzeitig ausziehen, ist ein Rauchender immer ein vernünftiger neuer Mieter, auch wenn der vorherige Mietvertrag das Raucherleben untersagt.

Nichtraucher können beim Ausziehen zur Zahlung aufgefordert werden.

Mietvereinbarung mit Rauchverbot: erlaubt oder nicht?

Die meisten Bewohner wundern sich, ob sie in ihrer gemieteten Immobilie ohne Verletzung ihrer Verpflichtungen aus dem Mietvertrag räuchern können. In der Regel ist das Räuchern Teil der vertraglichen Nutzung, es sei denn, es ist so umfangreich, dass die Entfernung der Rückstände nicht mehr als kosmetische Reparatur anzusehen ist. Ist im Mietvertrag keine andere Bestimmung enthalten, darf der Pächter daher sowohl in seiner Ferienwohnung als auch auf dem Balkons oder in gemeinschaftlichen Einrichtungen wie Treppenhaus, Keller und Dachgeschoss bis zu dieser Obergrenze geraucht werden.

Viele Mietverträge verbieten dem Bewohner jedoch das Rauchverbot in der Ferienwohnung, auf dem Dachboden, im Stiegenhaus oder sogar in einigen dieser Zonen. Der Zweck dieses Papiers ist zu erklären, ob und unter welchen Bedingungen solche Einschränkungen effektiv sind und welche Folgen sie für die Bewohner und Wirte haben.

Prinzipiell hat der/die VermieterIn die Möglichkeit, einen Mietvertrag mit dem/der MieterIn abzuschließen oder zu verbinden. Das Rauchverbot richtet sich ganz wesentlich danach, welche dieser beiden Varianten der Hausherr ausnutzt. Der Bundesgerichtshof hat über die Effektivität von Rauchverbote noch nicht entschieden.

Sofern der/die VermieterIn diese Mietverträge nutzt, hat der/die MieterIn keinen Einfluß auf den Mietinhalt. Gemäß Absatz 1 Satz 1 sind Regelungen dieser Allgemeinen Bedingungen ungültig, wenn sie den Vertragspartnern des Nutzers entgegen den Erfordernissen von Treu und Glauben unzumutbar nachteilig sind. Das gilt vor allem dann, wenn die wesentlichen Rechte oder Verpflichtungen aus der Art des Vertrages so begrenzt sind, dass die Erfüllung des Vertragszweckes in Gefahr ist.

Gilt das Rauchverbot mindestens auch für die Ferienwohnung, zu der der eigene Balkon zählt, gilt ein formelles Rauchverbot als ineffizient. Dies stört das Privatleben des Pächters und schränkt die Möglichkeiten des Pächters, sein Wohnen nach seinen Vorstellungen zu formen, erheblich ein, so dass seine Nutzungs- und Genussrechte aus dem Mietvertrag in Gefahr sind.

Ganz anders sieht es aus, wenn das Rauchverbot nur für kommunale Einrichtungen wie Treppenhäuser, Keller und Dachböden gilt. Die Schutzbedürftigkeit des Mieters ist hier deutlich geringer, da sein Aufenthaltsort in diesen Gebieten grundsätzlich nur von geringer Länge ist. Das Rauchverbot für diese Flächen wird daher auch in Form von Mietverträgen grundsätzlich als erlaubt angesehen.

Dabei ist jedoch zu berücksichtigen, dass Bestimmungen zum völligen Ausschluss des Rauchens ohne Unterscheidung zwischen Wohn- und Gemeinschaftsräumen nicht auf das kaum erlaubte Niveau gesenkt werden dürfen. Selbst wenn sich das Rauchverbot insbesondere auf die Einrichtungen der Gemeinschaft erstreckt, für die ein Rauchverbot per se erlaubt wäre, ist die gesamte Bestimmung ungültig.

Falls Sie ein Rauchverbot in einen formellen Mietvertrag einbauen möchten, achten Sie bitte darauf, dass dies nicht für den Lebensraum, sondern nur für kommunale Einrichtungen gilt. In Einzelverträgen enthaltene Raucherverbote sind jedoch grundsätzlich gültig, auch wenn sie den Lebensbereich beeinträchtigen. Dies ist der Einfluss, der sich aus der Kombination einer individuellen vertraglichen Vereinbarung - wie einem Rauchverbot - mit einer Formvertragsklausel - wie einer Schönheitsreparaturklausel - erwächst.

Der Teil der Form ist zwar wegen der Aufrechnungswirkung ohne weiteres wirkungslos, dies trifft jedoch nur dann auf die einzelvertragliche Regelung zu, wenn es sich um ein gleichartiges und im Zweifelsfall nichtiges rechtsgeschäftliches Geschäft mit der Formklausel im Sinne des § 139 BGB handelt. Falls Sie zusätzlich zu einer formellen Reparaturklausel ein Rauchverbot beschließen wollen, achten Sie darauf, dass beide Verträge den Pächter in ihrer Gesamtheit nicht übermäßig nachteilig beeinflussen.

Der BGH hat in seinem VIII ZR 37/07 festgestellt, dass das Raucherlebnis in einer gemieteten Ferienwohnung über die vertragliche Nutzung hinaus geht und die Schadenersatzpflicht des Mietvertragspartners gerechtfertigt ist, wenn dadurch eine Verschlechterung der Ferienwohnung entsteht, die nicht mehr durch eine Schönheitsreparatur behoben werden kann, sondern eine darüber hinaus gehende Reparatur erforderlich macht.

Wenn das Rauchverbot tatsächlich beschlossen wurde, haftet der Pächter für den Schaden, wenn er es verschuldet verletzt und die gemietete Wohnung dadurch beschädigt wird. Eine wiederholte Verletzung eines wirksamen Rauchverbotes trotz Verwarnung kann auch für den Hauswirt ein Anlass zur ausserordentlichen Aufkündigung sein. Gleiches trifft bei einem nicht wirksamen Rauchverbot zu, wenn der Pächter die oben genannten Grenzwerte nicht einhält.

Ein Rauchverbot in formellen Mietvereinbarungen ist ungültig, wenn es sich (zumindest auch) auf das Wohngebiet erstreckt. Betrifft das Rauchverbot jedoch ausschliesslich kommunale Einrichtungen, so ist dies auch durch eine formelle Übereinkunft zulaessig. Ein Rauchverbot kann in Einzelverträgen ohne Einschränkung beschlossen werden, allerdings muss die kumulative Wirkung in Verbindung mit einer Schönheitsklausel in der Form berücksichtigt werden. Ein Verstoß gegen effektiv getroffene Vereinbarungen kann zu Schadensersatzansprüchen des Leasingnehmers führen und einen Grund für eine ausserordentliche Beendigung durch den Leasinggeber sein.