Mietrückstand Kündigung Bgb

ARTIKEL 543 BGB: Gewöhnliche Kündigung wegen Zahlungsverzug | Liegenschaften

543 BGB, Beschluss vom 10.10. 2012, VIII ZR 107/12: Wann ist eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich? 543 BGB, Beschluss vom 10.10. 2012, VIII ZR 107/12: Wann ist eine ordnungsgemäße Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich? Ein ordentliches Kündigen wegen Zahlungsverzuges ist auch unterhalb der für eine außerordentliche Kündigung anwendbaren Grenzen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB möglich.

Ein nicht unerheblicher Pflichtverstoß des Leasingnehmers gilt jedoch nicht als erfolgt, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete nicht überschreitet und die Verzugszeit weniger als einen Monat beträgt. 3. Der Kläger, eine Personengesellschaft aus zwei Partnern, ist im Jahr 2003 mit dem Erwerb des Eigentums in die Vermietungsposition eingestiegen. Nachdem die Beklagte ihre ehemals nur mit einzelnen Öfen ausgestattete Ferienwohnung an die Fernwärmeleitung angeschlossen hatte, forderte die Beschwerdeführerin ab MÃ?

Die Angeklagte hat die von der Beschwerdeführerin ab MÃ? In einem Brief vom 18. April 2009 erklärte er, dass er davon auszugehen habe, dass die Arbeitsagentur dem Kläger einen monatlichen Vorschuss von 50 Euro geleistet habe und verkündete für die weitere Entwicklung die Zahlung von 100 Euro für die Monate Juni und April 2009 und danach 50 Euro pro Monat.

Der Kläger hat mit Schreiben an den Rechtsanwalt vom 25. September 2009 den Mietvertrag zum Stichtag der Kündigung am Stichtag des Mietvertrages gekündigt, da die Angeklagte die Heizkostenvorauszahlung von MÃ? Der ausstehende Vorschuss für diesen Zeitpunkt war Teil eines Auszahlungsverfahrens, in dem die Angeklagte auf Antrag des Amtsgerichtes am 13. Dezember 2009 rechtskräftig festgestellt wurde.

Die Beklagten leisteten die offenen Beträge am 3. Juni 2010, und das Gerichtsurteil wurde durch die Abweisung der Beschwerde am 5. Oktober 2010 endgültig. Der Kläger hat den Vertrag mit Bescheid vom 11. Oktober 2010 wieder fristgerecht gekündigt, da die Angeklagte die Pacht für den aktuellen Kalendermonat zu diesem Termin noch nicht bezahlt hatte.

Der Rücktritt vom 11. Dezember 2010 ist nicht wirksam, da der Zahlungsverzug des Vermieters die reguläre Kündigung nicht rechtfertigt, wenn er - wie hier - den Wert einer Monats-Miete nicht überschreitet und zum Kündigungszeitpunkt weniger als einen Monat anhält. Der Mietvertrag der Vertragsparteien wurde jedoch bereits durch die Kündigung am 5. oktober 2009 gekündigt.

Die Kündigung durch den Kläger vom 11. Oktober 2010 ist ungültig, weil die zugrunde liegende Pflichtverletzung durch die Beklagte - die Nichtbezahlung der neun Tage vorher geschuldeten Mietgebühr - keine "unerhebliche Pflichtverletzung" im Sinn von 573 Abs. 2 BGB ist. b) In der ständigen Gerichtsbarkeit und in der Mietrechtsliteratur ist umstritten, wie hoch ein vom Pächter geschuldeter Zahlungsverzug sein muss und wie lange er gedauert haben muss, um die ordnungsgemäße Kündigung zu begründen. aa)

Die in § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist vorgesehenen Bedingungen haben nach einer teilweisen Stellungnahme eine allgemein gültige Aussage. Eine reguläre Kündigung wegen Zahlungsverzuges setzt daher auch voraus, dass der Leasingnehmer mit einem Mietzins in voller Höhe oder für zwei aufeinander folgende Kalendermonate mit einem nicht unwesentlichen Teil der Mietsumme in Rückstand ist (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, zehnte Ausgabe, 573 BGB Rn. 27; MünchKommBGB/Häublein, sechste Ausl.

bb) Nach gegenteiliger Auffassung kann auch bei Zahlungsrückstand unterhalb der Grenze des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB eine ordnungsgemäße Kündigung in Erwägung gezogen werden. In manchen Fällen berechtigt ein Verzug den Kunden zum Rücktritt vom Vertrag, sofern es sich nicht um einen Verzug handelt, der einmalig bei einem willensstarken Vertrags-partner eintreten kann und nur zu einer kurzzeitigen Unterbrechung des Auftragsverhältnisses führt (Schmid, DWW, 1982, 77, 84); auch Verzug unter einer Monatsanmietung und eine Verzögerung von weniger als einem Monat gelten vereinzelt als hinreichend (Grapentin in:

Bei Zahlungsverzug ist eine ordnungsgemäße Kündigung möglich, der Vorbehalt ist fällig. Bei einer fristlosen Kündigung ist davon auszugehen, dass der Leasinggeber den Mietvertrag nicht bis zum Ende einer Frist unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten des Einzelfalles fortsetzen kann. Andererseits ist die reguläre Kündigung mit einer nicht unerheblichen Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Fristen ermöglicht, den Mietvertrag aufzulösen.

Aufgrund dieser verschiedenen Voraussetzungen für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und für eine ordnungsgemäße Kündigung gibt es keinen Anlass, die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für eine verspätete Zahlung auf die ordnungsgemäße Kündigung zu verlagern. Bei der Beurteilung einer Dienstpflichtverletzung als "nicht unerheblich" sind jedoch Laufzeit und Umfang des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen.

In diesem Fall war die Angeklagte zum Kündigungszeitpunkt am 11. Dezember 2010 mit der Novembermiete neun Tage im Rückstand, so dass die Obergrenze der "nicht unerheblichen" Pflichtverletzung bisher nicht erreicht worden war. 2a ) Die Kündigung vom 5. Okt. 2009 ist nicht ungültig, da sie nicht im Auftrag des Vermieters ausgesprochen worden wäre.

Die nach Auffassung der Wirtschaftsprüfer negativ zu beantwortende Fragestellung, ob die Aktionäre einer Personengesellschaft ein von der Firma abgeschlossenes Pachtverhältnis selbst auflösen können, ist nicht relevant, da die gesetzliche Kündigung vom 5. Oktober 2009 im Auftrag der Firma ergangen ist. Darin verwies der Vertreter des Klägers auf eine von beiden Partnern ausgestellte Handlungsvollmacht und den bestehenden Mietvertrag mit dem Antragsgegner.

b) Der Kläger hat ein begründetes Recht auf Kündigung des Mietvertrages ( 573 Abs. 1 BGB), weil der Antragsgegner seine Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis nicht unwesentlich verletzte ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB), indem er in der Zeit von 03 /2008 bis 04/2009 keine Heizkostenvorauszahlung in einer Summe von 70 ? pro Monat geleistet hat.

Auch wenn nur die monatlichen Vorschüsse in Höhe von 50 Euro angerechnet worden wären, hätte sich im Berichtszeitraum von MÃ? Wenn der Antragsgegner behauptet, er habe fälschlicherweise angenommen, dass er die Vorschüsse nicht zahlen muss, könnte ihn dies nur unter den Bedingungen eines unvermeidlichen Rechtsfehlers befreien (siehe Senatsbeschlüsse vom 25. Oktober 2006 - VIII Rn. 102/06, NZM 2007, 35 Rn. 25, 27 und vom 11. Juli 2012- VIII Rn. 138/11, WuM 2012, 499 Rn. 19).

Vielmehr deutet die Tatsache, dass der Angeklagte erklärt hat, dass die Zahlung von 50 pro Monat von der Arbeitsagentur für ihn geleistet wurde und dass er diesen Betrag ab dem Monatsmonat Mai 2009 gezahlt hat, darauf hin, dass er nach dem Anschließen seiner Ferienwohnung an die Fernwärmenetze die Heizkosten im Voraus bezahlen musste.

c ) Die "Sperrwirkung" des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB schließt eine Kündigung zum 01.10.2009 nicht aus. Die Regelung sieht eine außerordentliche Kündigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB vor, dass bei einem endgültigen Urteil des Vermieters zur Entrichtung einer Mietzinserhöhung gemäß 558 bis 560 BGB das Mietobjekt nicht vor Ablauf von 2 Monate nach einem endgültigen Urteil aufgelöst werden kann, es sei denn, die Bedingungen für eine außerordentliche Kündigung ohne Kündigung sind wegen der bisher fälligen Mietzahlung bereits eingetreten.

Die korrespondierende Anwendbarkeit dieser Bestimmung auf die reguläre Kündigung ist ausgeschlossen. aa) Feb. 2005 - VIII ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 a, c), die abweichenden Kündigungsbedingungen für die außerplanmäßige Kündigung in 543 BGB und für die ordentliche Kündigung in 573 BGB zeigen bereits, dass der Gesetzgeber die Schutzbestimmungen des 569 Abs. 3 BGB nur unbeabsichtigt auf die außerplanmäßige Kündigung hätte beschränken können.

Die Schutzbestimmungen dienen der Vermeidung von Wohnungslosigkeit des Pächters infolge fristloser Kündigung unter Umständen; ein solches Risiko der Wohnungslosigkeit existiert nicht oder zumindest nicht in demselben Umfang im Hinblick auf die für die ordentliche Kündigung einzuhaltende Frist (Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, a.a.O. unter II 2 d aa).

Darüber hinaus kann nicht (mehr) davon ausgegangen werden, dass entgegen dem tatsächlichen Willen die Schutzbestimmungen des 569 Abs. 3 BGB auch für die ordnungsgemäße Kündigung nicht galten, weil der Gesetzgeber das Gesetz im Gesetz zur Reform des Mietrechts vom 20. Mai 2001 (BGBl. I S.) nicht (mehr) angewendet hat. 1149 ) die Nachfrist für die fristlose Kündigung auf zwei Monaten ausgedehnt, jedoch wurde bei dieser Gelegenheit keine andere Bestimmung für die ordnungsgemäße Kündigung vorgesehen, obwohl die höchstrichterliche Judikatur bereits in den 90er Jahren die entsprechende Anwendbarkeit der Bestimmung über die Nachfrist für die ordnungsgemäße Kündigung abgelehnt hat (vgl. § 3 Abs. 1 Nr. 1 Nr. 1 Nr. 2 BGB).

16 ) noch für den Falle, dass der Leasinggeber den Mietvertrag gemäß 543 Abs. 3 Nr. 3 Buchstabe b BGB wegen Mietrückstände infolge erhöhter Vorauszahlungen von Betriebskosten beendet ( 560 Abs. 4 BGB), ohne vorher eine Klage auf Rückzahlung zu erheben (Senatsbeschluss vom 18. 07. 2012 - VIII ZR 1/11, WuM 2012, 497 Rn. 21).

Bei der ordentlichen Kündigung besteht auch kein Spielraum für eine Erweiterung des Anwendungsbereiches des 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB. d) Eine spätere Bezahlung durch den Antragsgegner am Stichtag der Kündigung am 31. Dezember 2010 erlischt nicht. Hinsichtlich der Bedeutsamkeit der Nachzahlung für die ordnungsgemäße Kündigung erklärte der Bundesrat jedoch, dass die innerhalb der Fristen des 569 BGB vorgenommene Nachzahlung die Pflichtverletzungen des Pächters in einem schwächeren Lichte und unter diesem Blickwinkel erheblich darstellen könnte (vgl. Senatsbeschluss vom 16. 02. 2005 - VIII ZR 6/04, a.a.O. unter II 2 d cc).

Inwieweit dies - wie im Senatsbeschluss seinerzeit angedeutet - im Zusammenhang mit der Wirksamwerden der Kündigung oder - was aus systematischer Sicht offensichtlicher sein kann - im Zusammenhang mit 242 BGB zu überprüfen ist, weil sich die Beschwerde auf eine wirksame Kündigung im Einzelnen als Rechtsmissbrauch aufgrund später aufgetretener Sachverhalte erweisen kann (' vgl. Senatsbeschluss vom 13. 10. 2010 - VIII ZR 78/10, NJW 2010, 3775 Rn. 14, zur Pflicht zur Abgabe eines Angebots), ist hier nicht entscheidungspflichtig.

Die Auszahlung im Juni 2010, knapp neun Monaten nach Vertragsbeendigung, bedeutet, dass die schuldhaft begangene Pflichtverletzung des Angeklagten, der in der Zeit von MÃ?

Im Fallrecht der Berufungsgerichte und in der Mietrechtsliteratur ist bisher umstritten, wie hoch der vom Pächter geschuldete Rückstand ist und wie lange er gedauert haben muss, um die ordnungsgemäße Kündigung zu begründen. Mit einer solchen ordentlichen Kündigung ist eine nicht unwesentliche Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Kündigungsfrist ermöglicht, den Mietvertrag aufzulösen.

Der BGH ist der Ansicht, dass angesichts der unterschiedlichen Voraussetzungen für die Kündigung ohne Kündigungsfrist und die ordnungsgemäße Kündigung kein Anlass zur Übertragung der gesetzlichen Kündigungsfristen wegen Zahlungsverzuges auf die ordnungsgemäße Kündigung ist. Bei der Beurteilung einer Dienstpflichtverletzung als "nicht unerheblich" sind jedoch Laufzeit und Umfang des Zahlungsverzuges zu berücksichtigen.

Der BGH bekräftigt im Hinblick auf die Wichtigkeit der Nachfristsetzung für eine ordnungsgemäße Kündigung seine Ansicht, dass eine Nachzahlung innerhalb der Nachfrist des § 569 BGB die Pflichtverletzungen des Pächters milder darstellen könnte und unter diesem Blickwinkel von Belang sein kann.