Mietrecht Fristlose Kündigung Zahlungsverzug

Stornierung wegen verspäteter Zahlung und unvollständiger Begleichung zum Eingangszeitpunkt

Die Entscheidung der vierten Zivilen Kammer des Landgerichtes Potsdam vom 03.08.2016 wird hinsichtlich der Kosten und soweit sie hinsichtlich des Antrags auf Zwangsräumung und Rückgabe der Immobilie zum Schaden des Klägers anerkannt worden ist, aufhoben. Die Beschwerde der Angeklagten gegen das Gerichtsurteil des Bezirksgerichts Nürnberg vom 29.12.2015 wird im Rahmen der Nichtigkeitserklärung abgewiesen.

Der Kläger trägt von den Verfahrenskosten der ersten Instanz 18 v. H. und der Angeklagte 82 v. H., der Kläger 10 v. H. und der Angeklagte 90 v. H.. Der Antragsgegner trägt die anfallenden Rechtsbehelfskosten. Im Jahr 1999 hat die Angeklagte eine Zweiraumwohnung in D. gemietet.

Die Angeklagte hat im September 2014 die Beschwerdeführerin gebeten, bis Ende Okt. 2014 den Teppich in der Ferienwohnung zu erneuern, der bereits seit Mietvertragsbeginn bestand und dann neu war, da er verschlissen und an einigen Stellen beschädigt war. Gleichzeitig gab die Angeklagte eine weitere Mietminderung von 20 Prozentpunkten ab dem Monat Okt. 2014 bekannt, da die über ihrem Zimmer lebende Pächterin in die offenen Scheiben der Eigentumswohnung der Angeklagten sprühte.

Der Kläger lehnte diese Mietminderung ab und verkündete die Verlängerung des Teppichs für den Zeitraum ab dem 1. Januar 2014; letztendlich konnte der Teppich jedoch nicht ersetzt werden, da der Angeklagte die von der Beklagten angegebenen Daten abwies. Der Angeklagte bezahlte ab dem Jahr 2014 nur noch einen Teil der Mieten.

Sie bezahlte für den Monat September 2014 383,96, für die Monate September und September 2014 und Jänner 2015 je 287,96 Euro. Sie hat am 10. Jänner 2015 eine Nachzahlung von 456 geleistet, von denen 96 auf die Miete im Monat Oktobern und 120 Euro auf die drei anderen oben erwähnten monatlichen Mieten angerechnet werden sollten.

Der Angeklagte hat für die Monatsmiete für das Jahr 2015 nur einen teilweisen Betrag von 407,96 ? gezahlt. Die von ihr für den Zeitraum vom 1. Januar bis 31. Dezember 2015 gezahlte Teilzahlung in Höhe von 402,96 wurde am 1. Januar 2015 dem Antragsteller gutzuschreiben. Der Kläger hat mit Brief vom 15. April 2015, der dem Antragsgegner am Folgetag zugegangen ist, die fristlose Kündigung des Mietvertrages oder alternativ die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklärt.

Die Zahlungsrückstände für die Monate Feber und Feber 2015 wurden in der folgenden Frist - auch innerhalb der Nachfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB - nicht vollständig ausgeglichen. Der Kläger hat stattdessen wiederholt (unter anderem) die fristlose Kündigung des Mietvertrages ausgesprochen, alternativ die gewöhnliche Kündigung des Mietvertrages wegen weiterer Zahlungsverzögerung durch den Antragsgegner.

Der Kläger verlangte in der jetzigen Rechtssache, dass der Angeklagte die Restmiete und einen Anspruch auf zusätzliche Betriebskosten, in jedem Fall zusammen mit Verzugszinsen, bezahlt und die Immobilie geräumt und übergeben wird. Im Gegenzug beantragte die Angeklagte das Urteil des Klägers zur Verlängerung des Teppichs für das Wohn- und das Arbeitsraum.

Der Amtsgerichtshof hat die Zahlungsaufforderung zum Teil bestätigt und den Angeklagten zur Rückgabe der Immobilie auferlegt. Mit der Beschwerde des Antragsgegners hat das LG die gesamte Beschwerde zurückgewiesen und der Gegenklage zugestimmt. Der Beschwerdeführerin wird mit der vom Oberlandesgericht anerkannten Beschwerde weiterhin der Antrag auf Zwangsräumung und Übergabe gestellt.

Der Kläger hatte keinen Rechtsanspruch gegen den Beklagten auf Ausweisung. Keiner der von der Antragstellerin angegebenen Gründe hatte das vertragliche Verhältnis der Vertragsparteien aufkündigt. Eine fristlose Kündigung vom 15. April 2015 war gegenstandslos. Der Antragsgegner war zum Kündigungszeitpunkt mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unerheblichen Anteils des Mietzinses, der den Wert einer Monatsgebühr nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a BGB für zwei aufeinander folgende Zeitpunkte übersteigt, nicht im Rückstand.

Die Kündigung hat sowohl zum Zeitpunkt ihrer Verkündung als auch zum Zeitpunkt ihres Eingangs beim Vermieter zu erfolgen. Zur fristlosen Kündigung reichte es nicht aus, dass ein Kündigungsereignis einmal eintrat und nicht wieder auslief, mindestens bis die Kündigung eingereicht wurde. Nach § 130 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB muss sich die Gültigkeit einer empfangspflichtigen Absichtserklärung, wie z.B. einer Kündigung, grundsätzlich nach deren Eingang richten.

Wäre der Leasinggeber zwischenzeitlich zum Teil zufrieden gestellt worden, könnte die fristlose Kündigung ohnehin nicht mehr wirksam sein, wenn die Anforderungen des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB zum Zeitpunkt ihres Eingangs nicht mehr bestanden hätten. Auch die Heilungsregelung des 543 Abs. 2 S. 2 BGB, nach der im Fall des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB eine Kündigung bei vorheriger Befriedigung des Vermieters nicht möglich war, hat dieses Resultat nicht berührt.

Im Gerichtsurteil und in der Fachliteratur wird immer wieder argumentiert, dass eine einmal ausgesprochene Kündigung nur dann ihre Wirkung verliert, wenn der Pächter den vollen Mietzinsrückstand vor Erhalt des Beendigungsschreibens ausgleicht; eine teilweise Erfüllung ist insoweit nicht ausreichend. Das entsprach auch der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der bereits in allen Fällen eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges nur dann ausschloss, wenn der Zahlungsverzug vor Inkrafttreten der Kündigung durch volle Bezahlung des Gesamtrückstandes aufgehoben wurde.

Das Erfordernis der vollen Bezahlung war weder angemessen noch ergab es sich aus dem Gesetzen. Die Formulierung des 543 Abs. 2 S. 2 BGB war insoweit unrentabel, als sie nur der vorherigen Zufriedenheit des Leasinggebers bedurfte. Schliesslich stellt die besagte Sanierungsbestimmung eine Schutzbestimmung zugunsten des Pächters dar, deren Sinn aufgehoben würde, wenn die Kündigung des Pachtverhältnisses zur Kündigung des Pachtverhältnisses führt, obwohl zum Zeitpunkt ihres Eingangs kein Grund mehr für die Kündigung bestand und damit die Kündigungsbedingungen nicht mehr gegeben sind.

Die Kündigungsbedingungen bestanden im Falle eines Rechtsstreits zum Eingang der Kündigung am 17. März 2015 nicht mehr. Auf Basis einer ab dem Monatsfinanzierungszeitraum von ? 455,96 ( 479,96 abzüglich einer gerechtfertigten Ermäßigung von fünf Prozentpunkten wegen des Teppichs) reduzierte die am Vortag der Kündigung geleistete (Teil-)Zahlung von 402,96 ihre Zahlungsrückstände für die Monaten Feber und Feber 2015 von 503,96 - also mehr als eine Monats-Miete - auf nur noch ? 101.

Die Bedingungen für eine fristlose Kündigung gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB waren ebenfalls nicht erfüllt. Da die bis zum Eingang der Kündigung in den vergangenen Monaten aufgelaufenen Zahlungsrückstände nur 317 betrugen und auch vor Anrechnung der oben erwähnten (Teil-)Zahlung von 402,96 durch die Beklagte nur 719,96 betrugen und somit die in der vorgenannten Kündigungsregelung festgelegte Mietzeit von zwei Monaten nicht erreichten.

Der Mietvertrag wurde auch nicht durch die im Brief des Antragstellers vom 15. Mai 2015 ausgesprochene Kündigung oder durch weitere Kündigungen des Antragstellers gekündigt. Der Gegenanspruch ist gerechtfertigt, weil der Beklagte nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB einen Antrag auf Verlängerung des Teppichs im Wohnraum und das Studium der Wohnräume gegen den Kläger hat.

Daran änderte auch die Tatsache nichts, dass die Angeklagte die von der Beschwerdeführerin vorgeschlagenen Ersatztermine für den Teppich zurückgewiesen hatte. Der Berufungsgerichtshof hat zu Recht eine Klage des Klägers gegen den Beklagten auf Zwangsräumung und Rückgabe der Wohnung abgewiesen ( 546 Abs. 1, 985 BGB), die alleiniger Rechtsmittelgegenstand des Berufungsverfahrens ist.

Entgegen dem, was das Oberlandesgericht akzeptiert hat, wurde das Pachtverhältnis der Beteiligten durch die fristlose Kündigung des Klägers vom 15. April 2015 wegen Zahlungsverzuges gekündigt. Tatsächlich hat das Oberlandesgericht die Bedingungen für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. b BGB ohne Rechtsfehler und unberührt von der Berufung in dieser Hinsicht abgelehnt.

Der Kläger konnte jedoch nicht erkennen, dass er zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a BGB befugt war. Die Gültigkeit dieser Kündigung wird nicht dadurch ausgeschlossen, dass der Zahlungsverzug des Antragsgegners zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung den Mietzins für einen Kalendermonat nicht mehr übersteigt ( 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB).

Entsteht ein Recht des Leasinggebers zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages aufgrund der Anhäufung eines Verzugs in der in 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a oder Buchstabe b BGB bestimmten Summe, so ist dies gemäß 543 Abs. 2 S. 2 BGB nur durch eine vollst.

Nach § 543 Abs. 2 S. 3 Nr. 3 BGB besteht ein wesentlicher Kündigungsgrund für eine fristlose Kündigung des Mietvertrages vor allem dann, wenn sich der Pächter mit der Zahlung des Mietzinses oder eines nicht unwesentlichen Teiles des Mietpreises für zwei aufeinanderfolgende Zeitpunkte im Rückstand befindet.

Der überfällige Teil der Mietsumme ist nur dann als nicht unwesentlich zu betrachten, wenn er die Mietsumme für einen Kalendermonat überschreitet ( 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB). a) Nach den Erkenntnissen des Oberlandesgerichts, die frei von Rechtsirrtümern sind und von der Beschwerde akzeptiert werden, ist die vom Antragsgegner in den Monatsmonaten Feber und MÃ?

Anstelle dieses Betrags bezahlte die Angeklagte im Jahr 2015 lediglich 407,96 ?. Sie bezahlte nur 402,96 auf die März-Miete am 15. Mai 2015. Bei der Prüfung, ob dieser Zahlungsverzug die Monatsmiete überschreitet ( 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB), hat das Oberlandesgericht jedoch die oben genannte (zu Recht) reduzierte Mietgebühr von 455,96 zu Unrecht aufgehoben.

Der Mietzins im Sinn von 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB und damit der Referenzwert für den Kündigungsrückstand ist jedoch nicht die verminderte Mietgebühr, sondern die vertragsgemäße Vollmiete (vgl. Urteile des Senats vom 11. Juni 2010 - VIII ZR 96/09, NJW 2010, 3015 Marge.

41; vom 11. 07. 2012 - VIII ZR 138/11, NJW 2012, 2882 Rn. 16; BeckOGK-BGB/Mehle, per 05.07.2017, 543 Rn. 134 mwN; vgl. auch Bundesgerichtshof, Entscheidungen vom 10.07.2017. ZR 307/98, Rn. 21; ab dem 23. 7. 2008- XII ZR 134/06, NJW 2008, 3210 Rn. 31 ff; ab dem 17. 6. 2015 - VIII ZR 19/14, BGHZ 206, Rn. 47).

Bei einem Rechtsstreit hat dies jedoch keine Auswirkung, da der Rückstand von 503,96 auch die von den Vertragsparteien festgelegte Monatsmiete von insgesamt 479,96 Euro überschreitet. Die Beschwerde mit der in der Sitzung vor dem Bundesrat eingereichten Widerklage richtet sich erfolglos gegen die oben genannten Zahlungsrückstände, die das Oberlandesgericht in seiner Rechnung nicht berücksichtigt hatte, dass der Antragsgegner die Verrechnung mit einer Einziehung der laufenden Kosten geltend gemacht hatte.

Diese Einrede ist bereits deshalb unbegründet, weil die in der Einrede zitierten Briefe des Antragsgegners nur auf seine Ablehnung von Zuzahlungen und erhöhten Betriebskostenvorauszahlungen hinweisen, nicht aber auf eine Rückerstattung bereits erfolgter Auszahlungen. Demnach haben die Sachgerichte weder in Bezug auf die vorgenannten Briefe der Angeklagten noch in Bezug auf ihre übrigen Schriftsätze eine rechtsfehlerfreie Verrechnungserklärung gefunden.

Die oben genannte Leistung in der Höhe von 402,96 einen Tag vor Erhalt der Kündigung durch den Antragsgegner hat das daraus resultierende Recht des Klägers zur Kündigung des Mietvertrages ohne Einhaltung einer Frist nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichtes - nicht verändert.

Infolgedessen sind die vorgenannten Zahlungsrückstände des Antragsgegners nicht in vollem Umfang beglichen worden; stattdessen blieb, wie das Oberlandesgericht nicht versäumt hat, eine verbleibende Forderung des Klägers für die beiden hier in Frage kommenden Monaten in einer Gesamthöhe von 101 ? bestehen. Der Antragsgegner ist somit nicht "befriedigt", d.h. vor Eingang der Kündigung, wie in 543 Abs. 2 S. 2 BGB für einen Kündigungsausschluss vorgesehen.

Das Beschwerdegericht ist zu Recht der Auffassung, dass die Voraussetzungen für die Kündigung nach 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung noch zu erfüllen sind und auch nach 543 Abs. 2 S. 2 BGB eine Kündigung nicht möglich ist, wenn der Mieter im Voraus nicht in vollem Umfang hinsichtlich des Zahlungsverzuges erfüllt ist.

Die Senatsverwaltung hat in ihrem Beschluss vom 13. Juni 1970 (VIII ZR 12/69, ZMR 1971, 27 unter II 4[zu 554 BGB aF als wortähnliche Vorbestimmung des 543 Abs. 2 Sätze 2 und 3 BGB]) beschlossen, dass - nach allgemeinem Verständnis - das gesetzlich vorgesehene Rücktrittsrecht wegen Zahlungsverzuges des Leasingnehmers nur erlischt, wenn der Leasinggeber rechtzeitig erfüllt ist.

Mit Beschluss vom 24. Dezember 1987 (VIII ZR 265/86, NJW-RR 1988, 77 unter II 2 a[nach 554 BGB aF]) hat der Bundesrat bestätigt, dass eine fristlose Kündigung durch den Vermieter wegen Zahlungsverzug nur dann nicht möglich ist, wenn der Aufschub vor Inkrafttreten der Kündigung durch volle Begleichung der Gesamtrückstände ausfällt.

Diese Forderung nach vollständiger Bezahlung der Rückstände und damit der vollen Zufriedenheit des Eigentümers wurde auch vom Bundesrat in seiner Entscheidung vom 27. September 2008 anerkannt. Der Gerichtshof hat in seinen Entscheidungen vom 26. Jänner 2004 (VIII ZR 44/03, WuM 2004, 547 unter II 3[über die Nachfrist gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB]) und vom 11. Jänner 2006 (VIII ZR 364/04, NJW 2006, 1585 Rn.

543 Abs. 2 S. 2 BGB), vom 22. Mai 2010 (VIII ZR 6/09, NJW 2010, 2208 Rn. 12) und vom 18. Mai 2015 (VIII ZR 19/14, a.a.O. Rn. 37[jeweils zur Schlusszahlung nach § 569 Abs. 3 Nr.]). ZR 267/09, NJW 2010, 3010 Rn. 21 ff.; Senatsbeschluss vom 17. 2. 2015 - VIII ZR 236/14, NJW 2015, 1749 Rn. 5).

543 Rn. 23, 27; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, Nr. 1. BeckOGK/Mehle, per 31. Dezember 2017, 543 Rn. 201; BeckOK Mietrecht/Schach, per 15 Der Bundesrat hat seine oben beschriebene permanente Jurisprudenz zuletzt - nach Verkündung des Rechtsmittelurteils - mit Beschluss vom 23. Juni 2017 verabschiedet. Es wurde im Aug. 2016 (VIII ZR 261/15, NJW 2016, 3437) nochmals bekräftigt und zusammengefasst, dass eine nach 543 Abs. 2 S. 3 BGB prinzipiell begründete Kündigung nur unter den gesetzlich vorgesehenen Bedingungen auszuschließen ist oder erlischt.

Eine Kündigung nach Maßgabe des 543 Abs. 2 S. 2 BGB ist nicht zulässig, wenn der Mieter vor - also vor Eingang der Kündigung - zufrieden ist. Nach § 543 Abs. 2 S. 3 BGB wird der Widerruf hinfällig, wenn der Gläubiger sich durch Verrechnung von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung sofort nach dem Widerruf erklären kann.

Die Kündigung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist ferner hinfällig, wenn der Leasinggeber hinsichtlich des geschuldeten Mietzinses und der nach 546a Abs. 1 BGB geschuldeten Vergütung zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft dazu verpflichten sollte, den Leasinggeber innerhalb von zwei Monate nach Erlöschen des Rechts auf Räumung des Mietzinses und der geschuldeten Vergütung (sog. "Nachfristleistung") zu befriedigen.

Alle vorstehenden Regelungen setzten jedoch die volle Zufriedenheit des Verpächters voraus, die das Beschwerdegericht hinsichtlich des hier in Frage kommenden Ausschlusses der Kündigung nach 543 Abs. 2 S. 2 BGB nicht anerkannt hat (Senatsbeschluss vom 24. 8. 2016 - VIII ZR 261/15, a.a.O. 21 ff. mwN). Die obige Rechtssprechung des Senates stützt sich nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht auf eine unzulässige Interpretation des 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB auf Kosten des Pächter.

Abweichend von der Ansicht des Oberlandesgerichts argumentiert der Text des 543 Abs. 2 S. 2 BGB, nach dem eine Kündigung bei " vorheriger Befriedigung des Vermieters " nicht zulässig ist, bereits, dass die Bedingungen hierfür - im Prinzip naheliegend zu interpretieren sind (vgl. 543 Abs. 2 S. 2 BGB). VIII. ZR 6/04, NZM 2005, 334 unter II 2 c) - Ausnahmeregelungen sind nicht bereits jetzt gegeben, wenn der Pächter nur eine Abschlagszahlung vornimmt und damit sicherstellt, dass sein Zahlungsverzug von mehr als einem Monatsmietzins diese Grenze unterschreitet.

Weil eine solche Abschlagszahlung offensichtlich nicht mit der in 543 Abs. 2 S. 2 BGB verlangten Zufriedenheit des Leasinggebers ist. Letzteres hat durch das Gesetz zur Mietrechtsreform vom 20. Juli 2001 (BGBl. I S. 1149) das Recht zur Kündigung des Mietvertrages aus wichtigen Gründen in 543 BGB als zentrale Bestimmung zusammengefaßt.

Dabei ging der Gesetzgeber davon aus, dass die neue Verordnung im Kern der früheren Gesetzeslage entspreche - die durch die beiden oben erwähnten Senatsverfügungen vom 14. Juni 1970 (VIII ZR 12/69, a.a.O.) und vom 23. August 1987 (VIII ZR 265/86, a.O.) sowie die entsprechende Allgemeinmeinung bestimmt sei - und 543 (2) S. 1 Nr. 3 BGB die Generalkündigungsregelung des 554 (1) BGB a. F. wegen Zahlungsverzuges (BT-Drucks) übernehme.

a. a. O. S. 64[über die Nachfristsetzung nach 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB]). Bei der gegenteiligen Interpretation des 543 Abs. 2 S. 2 BGB durch das Oberlandesgericht ist letztlich auch nicht mit dem Sinne und Ziel dieser Bestimmung zu vereinbaren. b) Die in 543 Abs. 2 S. 2 BGB enthaltene Bestimmung ist nicht mit dem Inhalt dieser Bestimmung vereinbar. In § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchstabe a, 569 Abs. 2 Nr. 3 S. 1 BGB hat der Gesetzgeber festgestellt, dass die Fortführung des Vermietungsverhältnisses für den Verpächter ohnehin nicht zumutbar ist, wenn der Verpächter mit einem Teil des Mietzinses für zwei aufeinander folgende Tage in Rückstand ist, der die Mietzeit um einen weiteren Zeitraum übertrifft.

Die Vermieterin ist in einem solchen Falle allein wegen des Verzugs ohne weitere Rücksicht zwischen Mieter und Mieter zu kündigen (vgl. Senatsbeschluss vom 17. 06. 2015 - VIII ZR 19/14, a.a.O. Rn. 35 mwN). Dem vertragswidrigen Mieter, der einen beträchtlichen Mietzinsrückstand verursacht hat, hat der Gesetzgeber durch die Gewährung von § 543 Abs. 1 BGB Rechnung getragen.

Um eine fristlose Kündigung aufgrund des Mietzinsverzugs für den Fall, dass der Vermieter bis dahin zufrieden ist, ausschließen zu können (vgl. Senatsbeschluss vom 16. Juli 2015 - VIII ZR 19/14, a.a.O.[zur Schlusszahlung gemäß 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB]).

Es wird daher erwartet, dass der Verpächter das Mietverhältnis mit dem nicht vertragsgemäßen Pächter nur dann fortsetzt, wenn der gesamte Mietrückstand beglichen ist (Senatsbeschluss vom 17. 06. 2015 - VIII ZR 19/14, a.a.O. 37). Das Oberlandesgericht verkannt diesen vom Gesetzgeber beabsichtigten vernünftigen Interessenausgleich zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer bei Zahlungsverzug grundsätzlich, wenn es der Auffassung ist, dass die Interpretation des 543 Abs. 2 S. 2 BGB allein auf dem Mieterschutz beruhen sollte.

Die Neufassung verweist in diesem Kontext auch zu Recht darauf, dass der nicht vertragsgemäße Bewohner ansonsten das Recht hätte, eine berechtigte fristlose Kündigung des Mietvertrages - ggf. mehrmals - nur durch eine Abschlagszahlung zu vermeiden, die den Gesamtbetrag des Rückstandes gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (leicht) unter die für eine solche Kündigung erforderliche Höhe mindert.

Allerdings soll eine solche Kündigungsmöglichkeit des Eigentümers durch das vom Gesetzgeber ausgewählte Regulierungskonzept untergraben werden. Da der Antragsgegner den hier in Frage kommenden Zahlungsverzug für die betroffenen Kalendermonate Feber und Feber 2015 nicht (vollständig) innerhalb der Nachfrist nach § 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB gezahlt hat, verbleibt nach den vom Kläger verkündeten Erkenntnissen des Berufungsgerichts auch hier die Gültigkeit der Sonderkündigung des Mietvertrages ohne Fristsetzung.

Hierdurch wird die Beschwerde des Angeklagten zurückgewiesen und das Urteil des Landgerichts wiederhergestellt, sofern der Angeklagte zur Räumung und Übergabe der streitigen Eigentumswohnung verurteilt wurde.