Mahnung bei Mietverzug

Verspätete Zahlung: Der Leasingnehmer ist im Rückstand.

Schon geringe Nebenkosten reichen aus, um Artikel 257 d OR anzuwenden. Der Bundesgerichtshof musste daher in 4A_271/2014 über einen Rechtsstreit entscheiden, in dem ein Pächter behauptete, eine Nebenkostenzahlung von CHF 164. 65 sei unwesentlich und die Entlassung gemäss Artikel 257 d OR sei daher bösgläubig.

Der Bundesgerichtshof kam zu dem gegenteiligen Schluss und hielt die Entlassung für rechtmäßig. Weil der Ausschluss wegen Zahlungsverzuges der wichtigste Einzelfall ist und Artikel 257 d des Schweizerischen Obligationenrechts eine Sonderregelung enthält, wird auf diesen Sachverhalt näher eingegangen. Befindet sich der Leasingnehmer im Verzug, stellt Artikel 257 d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) fest: Ist der Leasingnehmer mit der Bezahlung der fälligen Miete oder Nebenkosten nach Abnahme des Objektes in Verzug, kann ihm der Leasinggeber eine schriftliche Zahlungstermine festsetzen und ihm die fristlose Beendigung des Leasingverhältnisses abverlangen.

Dieser Zeitraum muss bei Wohn- und Geschäftshäusern mind. 30 Tage betragen. Wenn der Leasingnehmer nicht innerhalb der festgesetzten Fristen zahlt, kann der Leasinggeber bei Wohn- und Geschäftshäusern mit einer Kündigungsfrist von mind. 30 Tagen zum Ende eines Monates ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen. Ist der Mietzins und/oder die Kosten für Nebenleistungen oder auch nur ein Teil davon geschuldet (die Zahlung ist abgelaufen), aber der Leasingnehmer zahlt nicht, kommt er in Verzug.

Nachdem der Pächter das Mietobjekt übernimmt und die Miete oder die anfallenden Kosten am Fälligkeitstag nicht gezahlt hat, gilt Artikel 257 d OR oder das Prozedere nach Artikel 257 d OR kann eingeleitet werden. Gemäss Artikel 257 d des Schweizerischen Obligationenrechts (OR) ist dem Leasingnehmer eine Frist von (mindestens) 30 Tagen - aus Beweisgründen per Einschreiben - einzuräumen und gleichzeitig dem Leasingnehmer bei Zahlungsausfall die Beendigung zu drohen.

Der Zahlungstermin muss klar angegeben werden und die Kündigungsdrohung ist obligatorisch. Die letzte Zahlung der Wohnungsmiete erfolgte im Juli 2014 für den Zeitraum des Monats Juli 2014. Gemäss Artikel 257d Absatz 1 des Schweizerischen Obligationenrechts wird Ihnen für die Bezahlung aller ausstehenden Forderungen eine Frist von 30 Tagen eingeräumt.

Bei Nichtzahlung des ausstehenden Betrages innerhalb von 30 Tagen wird der Vertrag ausserhalb einer Minute mit einer Kündigungsfrist von einem Monat zum Ende eines Monats gemäss Artikel 257d Abs. 2 OR auflösen. Der Zahlungszeitraum von 30 Tagen läuft ab Eingang der Mahnung, d.h. "Tag 1 der Mahnung ist der Tag nach Erhalt der Mahnung.

Es ist nicht der Tag, an dem die Benachrichtigung den Machtbereich des Mieters erreicht, sondern der Tag, an dem der Mietvertrag wirklich eingegangen ist. Ist ein Einschreibebrief nicht zustellbar und nimmt der Leasingnehmer den Postbrief nicht innerhalb der von der zuständigen Stelle festgesetzten Siebentagesfrist ab, ist die Zahlungsaufforderung als am letzen Tag der Abholung zugegangen (BGE 119 II 147 ff.).

Wenn die ausstehenden Zahlungen nicht innerhalb der 30 -Tage-Zahlungsfrist beglichen werden, kann der Vertrag auf der Grundlage von Artikel 257 d OR zum Tag 31 beendet werden. Wir empfehlen - sofern dies möglich ist - die Beendigung erst dann zu erklären, wenn man sich ganz und gar darüber im Klaren ist, dass die Frist abläuft.

Erfolgt die Abmeldung vor Ende der 30-tägigen Frist, ist sie ungültig und alle bisher genannten Maßnahmen müssen erneut durchgeführt werden (BGE 121 III 156 ff.), so dass der Bewohner noch längere Zeit in der Ferienwohnung ist. Der früheste Termin am Stichtag ist angemeldet und kann mit dem jeweils gültigen Formular erfolgen.

Sinnvollerweise ist darin zu vermerken, dass es sich um eine Inverzugsetzung gemäss Artikel 257 d des Schweizerischen Obligationenrechts handele. Kündigungen müssen spätestens dreißig Tage vor Monatsende eingereicht werden. Wenn zum Beispiel der Endtermin der 30-tägigen Auszahlungsfrist auf den vierten Tag fallen sollte, kann die Beendigung erst am dreißigsten Tag des Jahres gekündigt werden.

Nach der absoluten Quittungstheorie ist der Rücktritt (im Gegensatz zur Mahnung) erfolgt, wenn eine Aufforderung zur Abholung in den Postkasten gestellt wird oder der Postfachpost. Er tritt an dem Tag in Kraft, an dem es dem Entlassenen nach dem gewöhnlichen Ablauf zumutbar ist, den Schriftverkehr abzunehmen oder aus dem Brieffach zu entfernen.

Im Regelfall ist es der Tag nach dem Tag, an dem der Abholschein in den Postkasten eingeworfen wurde oder der Buchstabe in das Briefkästchen gestellt wurde. Es sind die neueren Urteile des Bundesgerichts zu berücksichtigen, die besagen, dass die Beendigung des Vertrages vor Ende der 30-tägigen Leistungsfrist gemäss Artikel 257d Absatz 1 OR generell ungültig ist, wenn sie während der laufenden Periode beim Vermieter eingeht, nicht aber, wenn die Lieferung nach Fristablauf eintrifft.

Bei vorzeitiger Beendigung wegen Zahlungsverzuges ist jedoch die Beschwerde des Pächters gegen die Nichtigkeit der Beendigung als Rechtsmissbrauch zu werten, wenn der Pächter offenkundig nicht bereit ist, den ausstehenden Betrag innerhalb der gesetzlich vorgeschriebenen Auszahlungsfrist zu zahlen. Der Zweck der Fristsetzung mit Kündigungsdrohung besteht darin, dem Pächter eine abschließende Möglichkeit zu geben, die erforderlichen Mittel zur Zahlung des ausstehenden Betrages zu erhalten, um die gravierenden Konsequenzen der Beendigung zu vermeiden.

Es ist zu beachten, dass es in der Regel nicht leicht ist zu beweisen, dass der Pächter überhaupt nicht zahlungswillig ist. Nach Ablauf der Kündigungsfristen und wenn sich der Bewohner noch in der Ferienwohnung befindet, verbleibt nur noch das Abschiebeverfahren, das im Folgenden behandelt wird. Zudem ist darauf zu verweisen, dass der in der Regel schleppende, d.h. immer verspätete Zahlungseingang des Mieters nicht durch die Regelung des Artikels 257 d OR beendet werden kann.

Es ist für den Mieter vorteilhaft, dass eine Inverzugsetzung nach Artikel 257 d OR - soweit sie formal richtig war - nicht beanstandet werden kann und dass eine Verlängerung des Mietvertrages bei Verzug nicht möglich ist.