Kündigungsgrund Wohnung Vermieter

Kündigungshinweise für Vermieter bei Mieterproblemen

Sie als Bauherr werden sich darüber erfreuen, wenn die "Investitionswohnung" eine Rentabilität erzielt und den von Ihnen gewünschten Verwendungszweck einhält. Doch nicht alle Bewohner sind in erster Linie verlässlich oder freundlich für die Stadt. Sie als Vermieter müssen sich an die geltende Rechtssprechung und an einen Pächter rechtzeitig und nach Bedarf abmelden. Bezahlt Ihr Vermieter unregelmässig, nicht ganz oder gar nicht, ist eine Beendigung wirkungsvoll.

Bevor Sie den Mietvertrag beenden können und - falls Sie sich weigern, die Wohnung zu räumen - müssen Sie dem Vermieter die Möglichkeit einräumen, eine Kündigungsfrist zu vereinbaren. Nur bei berüchtigten Nicht-Zahlern oder erwiesenermaßen drei aufeinander folgenden Ausfällen ist eine fristlose Beendigung zulässig. Hinweis: Stornieren Sie alle Bewohner, mit denen Sie einen Mietvertrag abgeschlossen haben.

Im Falle von Ehepaaren ist die individuelle Beendigung eines Mietverhältnisses gegenstandslos. Der persönliche Gebrauch ist für viele Vermieter ein Kündigungsgrund. Dabei kann der Bewohner eine Einschätzung seiner eigenen Bedürfnisse verlangen und das zuständige Gericht entscheiden lassen, ob Sie die Wohnung wirklich selbst benutzen oder einem Angehörigen zur Nutzung zur Verfügung stellen werden. Um eine Beendigung aufgrund des persönlichen Gebrauchs für Sie als Inhaber nicht als problematisch und für das Gesetz nicht zulässig anzusehen, sollten Sie die Grundsätze und Regelungen zur Beendigung des persönlichen Gebrauchs einhalten.

Sie müssen einen anderen wirtschaftlichen Nutzen im Zusammenhang mit einem Verkauf der Liegenschaft nachweisen, wenn der Pächter den Mietvertrag kündigt. Das Gleiche trifft zu, wenn Sie eine größere Renovierung planen und einen Pächter in dieser Hinsicht beenden moechten. Tatsächlich hört sich der Abbruch zwar nachvollziehbar an, aber auch hier erkennt der Gesetzgeber keinen triftigen Anlass für eine Beendigung ohne sachliche Darlegung des Abbruchgrundes.

Termintreue und Rechtfertigung von Terminüberschreitungen unbedingt erforderlich! Erst wenn Sie die gesetzliche Kündigungsfrist und Kündigungsform beachten, einen rechtlich wirksamen Anlass angeben und dies sachlich nachweisen können, ist eine solche Erklärung unstreitig. In diesen Faellen ist es empfehlenswert, den Vermieter rechtlich zu unterstuetzen.

In der gemieteten Wohnung wird geraucht - Was ist gestattet?

Ein lästiges Problem, das immer wieder zu Streitigkeiten zwischen den Raucher- und Nichtraucher-Mietparteien von Mietwohnungen führen kann, ist das Recht des Rauchens im Mieten. Nur in den dafür vorgesehenen Raucherzonen in Zügen, Flugzeugen und Büros darf geraucht werden. Was ist mit Lüften und Raucherei auf dem Dach?

"Mein Zuhause ist mein Schloss" ist die gängige Bezeichnung dafür, dass ein Pächter davon ausgeht, dass er in seinen vier Wänden tun kann, was er will. Das gilt auch für das Thema des Rauchens. Vor Jahren hatte der BGH das Thema Rauch als normalen Gebrauch der Wohnung deklariert (BGH, Az. VIII ZR 124/05).

Die Freiheit des Rauchers und das Recht auf physische Integrität der Nachbarschaft, das durch passives Rauchen gefährdet ist. Sollte das starke Raucherlebnis in der Wohnung oder auf dem Dachboden zu einer Beeinträchtigung der anderen Bewohner führen, kann es zu Streitigkeiten kommen. Der verärgerte Bewohner kann unter gewissen Voraussetzungen die Wohnung ohne Vorankündigung auflösen.

Der Betrag der Mietzinsreduktion bzw. die Kündigungsmöglichkeit hängt vom jeweiligen Fall ab. Unter den bisher für eine Mietreduzierung angenommenen FÃ?llen gehören bspw. BaumÃ?ngel, die sicherstellen, dass der Qualm unnötig stark zum Nachbar zupft oder eine GeruchsbelÃ?stigung, die so krÃ?ftig ist, dass Nachbarkassen nicht mehr die Schaufenster öffnen können (z.B. LG Stuttgart, Az.: 5 S 421/97 oder LG Hamburg, Akte Nr. 311 S 91/10).

Sollte jedoch nur vereinzelt etwas Qualm durch die offenen Scheiben in die Nachbarwohnung ziehen, ist eine Mietreduzierung nicht möglich (LG Berlin, Ref.: 63 S 470/08). Vermieter, die diese Konflikte vermeiden wollen, haben das Recht, potenzielle Nutzer zu befragen, ob sie Rauchen.

Nichtbeachtung kann zur Beendigung des Vertrages fuehren. Eine weitere Ursache für die Verweigerung des Tabakkonsums in der gemieteten Wohnung sind die Nikotinspuren, die in der Wohnung nachweisbar sind. Dafür muss der Pächter immer einstehen. Durch Anstriche und Tapeten können die meisten Konsequenzen des Tabakkonsums beseitigt werden, in vielen FÃ?llen verbleiben jedoch Reste und der Vermieter verbleibt auf der rauchigen Wohnung.

Außerdem ist der Raucher nur zur Durchführung von kosmetischen Reparaturen nach den allgemeinen Vorschriften verpflichteter. Der Vermieter hat in diesem Falle keinen Anspruch auf Entschädigung oder Aufrechnung mit der Kaution bei Nicht-Reparatur. Das war auch die Auffassung des Bundesgerichtshofs, vgl. Urteil vom 28. Juni 2006, Az. VIII ZR 124/05 Im Jahr 2013 hat das Landgericht Düsseldorf die Anfechtungsklage eines Pächters verhandelt, der von der Wirtin wegen seines heftigen Tabakkonsums abgewiesen wurde.

Das ärgerte die Anwohner und beschwerte sich bei der Wirtin. Sie sagte aus, dass sie den Pächter vergeblich gewarnt und ihn dann entlassen habe. Außerdem lüftete Adolf nicht nur durch die Scheiben, sondern auch in den Flur. Die Mieterin plädierte jedoch dafür, seine Wohnung in ein lukratives Geschäftshaus umzubauen und damit zu veräußern.

Die erste Entscheidung bestaetigte, dass die Hauswirtin den Pachtvertrag wegen des Rauchs kuendigen kann. Unbeschadet davon ist das Recht des Individuums, in seiner Wohnung zu rauchen (AG Düsseldorf, Az.: 24 C 1355/13). Zweitinstanzlich bestaetigte das LG Düsseldorf die Beendigung des Mietvertrages von Friedhelm Adolf. Im Grunde genommen gibt es keine Einwände gegen das Rauchverbot in der Wohnung, aber es gibt sie, wenn die Umgebung vom Dauerrauch betroffen ist.

Vielmehr hatte er die Ascher nicht entleert und auch bei der Belüftung der Wohnung war er extrem unvorsichtig, was dazu führte, dass der Qualm ins Stiegenhaus eindrang und die Zimmergenossen belästigte. Adolf's Verteidiger, Martin Lauppe-Assmann, fürchtete auf jeden Fall, dass ein solches Vorgehen den Weg für die Eigentümer freimachen würde, um die Räumung wegen des Verhaltens zu veranlassen.

Die anderen sind der Ansicht, dass es unumgänglich war, die Entlassung durchzusetzen. Adolfs stört die Ruhe des Hauses mit seinem Tabak. Friedhelm Adolfs musste schliesslich den BGH anrufen, um seine Rechte durchzusetzen. Die Kündigungsmöglichkeit ohne Kündigungsfrist musste erneut ausgehandelt werden. Er durfte zunächst in seiner Wohnung unterkommen.

Dann rauch weiter. Begründung: Der BGH hat die außerordentliche Beendigung wegen zu viel Rauch im Stiegenhaus für wirkungslos erklärt. Der BGH wies in seinem Beschluss die bisherigen Gerichtsentscheidungen zurück und forderte vom OLG Düsseldorf eine Wiederaufnahme des Rechtsstreits zwischen dem Rauchenden und seiner Wirtin. Der BGH beklagte, dass das Landesgericht Düsseldorf die Situation in seinem Entscheid nicht hinreichend geklärt habe.

Der Bundesgerichtshof war mehr als überrascht über das Gerichtsurteil, dass Adolf nicht genügend belüftet und die Ascher auch nicht leer genug waren, so dass Rauch und Geruch in den Flur gezogen werden konnten. Wie das Landgericht Düsseldorf in seinem Gutachten zu einem solchen Ergebnis kommen konnte, ohne einen Termin vor Ort, detaillierte Messungen und weitere Aussagen von Zeugen (Az. VIII ZR186/14), war "ein Rätsel", so der Präsident der BGH-Kammer.

Zu diesem Zeitpunkt wird dieser recht bizarre Fall von Adolf's Smoker zum Prinzip. Dabei geht es nicht um die oberflächliche Fragestellung, ob ein Bewohner in seinen vier Räumen prinzipiell so viel Rauch darf, wie er will oder nicht. Der " Schlag ins Gesicht " des Bundesgerichts Düsseldorf beschäftigt sich mit der grundsätzlichen Fragestellung, welche Beweise für die fristlose Beendigung eines Mietvertrages vonnöten sind.

Besonders, wenn andere indirekt von den persönlichen Freiräumen eines Pächters betroffen sind. Es ist nur dann von Bedeutung, wenn die Gerichte in Deutschland für die weitere Entwicklung einer Belästigung mit großer Vorsicht vorgehen müssen, wenn sie die unangekündigte Beendigung eines Mietvertrages mit genau dieser Rechtfertigung beurteilen müssen.

Es ist daher aus Sicht des Mieters zu erhoffen, dass in den nächsten Jahren die Gründe für eine außerordentliche Beendigung durch den Vermieter mit der gebotenen Sorgfalt zu formulieren sind. Der vom Bundesgerichtshof geforderte Nachweis wird die Grundlage für eine vorgezogene Entlassung zumeist aufheben. Smoker Ads hat die spektakuläre und medienwirksame Klage gewonnen und darf weiterhin in seiner Wohnung leben und räuchern.

Dieses Mal sah das Landgericht nicht genügend Anhaltspunkte dafür, dass Adolf den Frieden im Haus mit seinem Zigarettenrauch ernsthaft stört. Die Mehrheit der Deutschen ( "77 Prozent") ist der Meinung, dass das Tabakrauchen in ihren Häusern weiter gestattet sein sollte. Auch in der Öffentlichkeit wird das Thema des Rauchens gefördert, aber im Lokal fühlt man sich schon am nächsten Tisch von den Rauchenden beunruhigt.

In einem Mehrfamilienhaus ist das rauchen auf dem eigenen Dachboden nicht mehr gestattet. Nichtraucher, die sich durch das rauchende Nachbarhaus auf dem Dachboden belästigt sehen, können in gewissen Abständen die Raucherentwöhnung erzwingen (BGH V ZR 110/14). Weil auch der Südbalkon Teil der Wohnung ist, ist auch hier das Rauchverbot gilt, haben die Bonner Gerichte (Aktenzeichen: 6 C 510/98) und Fallsigsen (Aktenzeichen: 9 C 156/01) vorher beschlossen.

Die durch den steigenden Qualm belästigten Anwohner haben in der Regel keinen Anspruch auf Unterlassung. Gleiches trifft zu, wenn am geöffneten Schaufenster geraucht und die Zigarette in die obere Wohnung gezogen wird (Az. : AG Hamburg 102 e II 368/00). In einem brandenburgischen Wohnhaus hatten die Bewohner einer Wohnung ihren Rauchernachbarn verklagt.

Im ersten Stock leben die Nichterwerber. Unmittelbar darunter lebt derjenige, der regelmäßig für seinen LKW auf den Balkonen unterwegs ist. Der aufsteigende Qualm störte die Beschwerdeführer und wollte, dass ihre Nachbarinnen und Nachbarinnen mindestens stundenlang auf dem Altan geraucht werden. Der Bundesgerichtshof hat in seinem Gutachten beschränkt, dass ein Verteidigungsrecht für den Nichterwerber nur dann gegeben ist, wenn die mit dem Tabakkonsum des Nachbars verbundenen Behinderungen sachlich als erheblich zu bewerten sind.

Sollen die Störungen nur als unbedeutende Geruchsbelästigungen bewertet werden, ist der Abwehrbedarf jedoch noch möglich, auch wenn wirklich gesundheitliche Gefahren für die Nichtraucher-Nachbarn bestehen. Dies ist in der Rechtssprechung in Deutschland im Wesentlichen deshalb eine Neuerung, weil es für das Nichtrauchen einen bisher nicht existierenden Rechtsanspruch darauf gibt, dass Fristen festgesetzt werden, in denen man seinen eigenen, von den Rauchbelästigungen der Nachbarschaft unbeeinträchtigten Zugang zum eigenen Balkon hat.

Damit ist das umfangreiche Recht des Rauchers, seinen Wohnbereich zu bestimmen, zu dem nach allen bisherigen Beurteilungen auch der Rang des Balkons zählt, in letzter Instanz erstmalig beschränkt. Der Bundesgerichtshof entschied jedoch, dass den Rauchern im Austausch für eine solche Regelung auch Zeiträume zur Verfügung stehen müssen, in denen sie ihren eigenen Rauchbalkon benutzen können.

Vereinfacht ausgedrückt heißt das Gesetz, dass nun für das Nichtrauchen ein einklagbares Recht auf Rauchfreiheit der Balkonzeiten und für das Nichtrauchen von Rauchern besteht.