Konkurrenzschutz

Wettbewerbsschutz bei gewerblichen Mietverträgen | Reform des Mietrechts

Wettbewerb regt das Business an - aber Händler und freie Mitarbeiter in der näheren Umgebung würden lieber darauf verzichtet. Hier erfahren Sie, was bei den Themen "Wettbewerbsschutz im Mietvertrag" und "Wettbewerbsschutzklausel" derzeit zu beobachten ist. Wie weit geht der Wettbewerbsschutz? 535 BGB schreibt vor, dass der Leasinggeber dem Leasingnehmer das Mietobjekt in einem für die vertragsgemäße Nutzung geeignetem Zustand zu übergeben und während der Mietdauer in diesem Zustand beizubehalten hat.

Hieraus leitet sich der sogenannte Wettbewerbsschutz ab, d.h. die Verpflichtung des Eigentümers, den Pächter vor dem Wettbewerb zu schütz. Diese Schutzwirkung existiert automatisiert und ohne explizite Vereinbarung (sog. vertraglich -immanenter Wettbewerbsschutz). Verpachtet der Leasinggeber Zimmer im Rahmen des Wettbewerbsschutzes an einen Wettbewerber des ersten Mieters, so verstößt er gegen seine Verpflichtung zur Gewährleistung der Nutzung der Zimmer gemäß § 535 BGB.

Die Vermieterin muss den Nutzer jedoch nicht vor Vertragsschluss über die bestehenden Wettbewerbsschutzvereinbarungen mit anderen Nutzern informieren. Eine Vermieterin verhält sich daher nicht bösgläubig, wenn sie bei der Anmietung nicht auf Wettbewerbsschutzklauseln mit dem anderen Pächter anspricht. Anmerkung: Krämer in Bub/Treier, Abschnitt B, Paragraphen 1246, primäre Zuständigkeit aus den 80er und 90er Jahren wird in Neuhaus, ZAP, Thema 4, 269 (inkl. Klauselxikon, Checkliste Vertragsgestaltung) behandelt.

Die vertragswesentliche Absicherung gegen den Wettbewerb kann einzeln oder in Form von Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart, verlängert oder spezifiziert werden. Das ist beispielsweise der Fall, wenn sich die Vertragsparteien ausdrücklich über die Verpflichtungen des Leasinggebers zum Schutz vor Wettbewerb einigen (KG vom 18. Mai 2007 - 12 U 99/07, NZM 2008, 248). Sie haben Vorrang vor einem weiteren Schutz der Wettbewerber durch den Vertrag, da sie diesen beschränken können (KG vom 06.05. 2010 - 12 U 150/09, GuT 2010, 208).

In der Rechtssprechung wird in diesem Zusammenhang eine grundsätzliche Verletzung des 307 BGB (OLG Düsseldorf vom 11.06. 1992 bis 10 U 165/91, ZMR 1992, 445; OLG Hamburg vom 17.12. 1986 bis 4 U 237/85, ZMR 1987, 94) bestritten. Allerdings sind solche Bestimmungen nur für die zukünftige Nutzung wirksam, so dass der Pächter keinen Schutzanspruch gegen den bereits bei der Vermietung bestehenden Wettbewerb erlangt ("LG Köln" vom 18.05.1989 - 2 O 363/87, WuM 1990, 379).

Grundsätzlich ist eine explizite Wettbewerbsschutzklausel im Sinn eines ganzheitlichen Wettbewerbsschutzes zu bewerten. Wenn die Beteiligten den Wettbewerbsschutz explizit ausschliessen wollen, kann er wie folgt ausgestaltet werden: "Schutz vor Wettbewerb wird dem Pächter nicht zuerkannt. "Der Wettbewerbsschutz zugunsten des Leasingnehmers ist ausgeklammert. "Die Vermieterin ist nicht berechtigt, im Radius von ______________________________ Meter mit den im Mietgegenstand aufgeführten Warenangeboten des Vermieters (Haupt- und Nebenprodukte) zu operieren, betrieben zu haben oder sich am Aufbau einer anderen Gesellschaft und/oder eines Unternehmens derselben Branche oder einer ähnlichen Branche zu beteiligen. 3.

Um den Geltungsbereich des Wettbewerbsschutzes überhaupt definieren zu können, muss geklärt sein, welche Geschäftsart der Pächter betreibt. Der Vermietungszweck wird im Mietvertrag umso präziser angegeben, je weniger Raum der Anbieter an Wettbewerber des ersten Mieters zu vergeben hat. Die Vermieterin ist jedoch nicht dazu gezwungen, dem/der MieterIn einen spürbaren oder unangenehmen Konkurrenzkampf vorzuenthalten (BGH vom 07.12. 1977 - VIII VR 101/76, WuM 1978, 187).

Praktischer Tipp: Eine zusätzliche Interpretation einer Wettbewerbsverbotsklausel kann nur in Erwägung gezogen werden, wenn eine Regulierungslücke ersichtlich ist. Gemäß dem so genannten Prioritätsprinzip hat der erste Pächter im Wesentlichen Anspruch auf Schutz vor dem Wettbewerb des Nachmieters (Kraemer in Bub/Treier, III Nr. 1243; Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 535 Nr. 507). Beispiel: Das Obst- und Gemüsehandelsgeschäft "plötzlich" vertreibt auch Bäckerei und Konditorei und fordert Schutz vor der Konkurrenz durch einen "bedrohlichen" Verkaufsstand, der auch Rollen ausgibt.

Die von Wettbewerbern angebotenen Waren oder Dienstleistungen stimmen in den meisten Fällen nicht klar überein und sind schwierig zu unterscheiden. Die Wahrscheinlichkeit, dass es überhaupt keinen Wettbewerb im Sinn des Wortes gibt (BGH vom 23.07. 2008 - XII ZR 134/06, NZM 2008, 770 ("Bäckercafé"); KG vom 06.05. 2010 - 12 U 150/09, GuT 2010, 208), ist umso größer, je kleiner die Überlappungen sind.

Der vertragsgemäße Schutz gegen den Wettbewerb erstreckt sich grundsätzlich nur auf wesentliche Artikel oder das Hauptprogramm (Eisenschmid in Schmidt-Futterer, 535 Abs. 509 ff.) - also Waren, die den Unternehmensstil prägen und ihm seinen besonderen Charakter verleihen (BGH vom 03.07.1985 - VIII ZR 128/94, ZMR 1985, S. 33, VII. 1985, 2.

I-24 U 61/09; GuT 2010, 207 "negiert für Bäckerei vs. Fast-Food-Unternehmen"). Handelt es sich nur um Nebengegenstände, muss der Leasingnehmer generell tolerieren, dass der Leasinggeber Zimmer im Gebäude an ein Unternehmen mit gleicher Ware mietet ( "BGH" vom 09.10.1974 - VIII 113/72, NJW 1974, 2317; OG Düsseldorf, a.a.O.) - sofern der Wettbewerb nicht durch Vertrag explizit ausgenommen wurde.

Für die Bewertung ist es von Bedeutung, ob der Wettbewerber ähnliche Waren in einer Vielzahl, Selektion, Einheit und Klarheit wie der erste Pächter bietet (BGH vom 03.07.1985, a.a.O.; OLG Hamm vom 16.12.1997 - 7 U 64/97, NZM 1998, 511). Falls dem Vermieter bei Vertragsabschluss bereits Wettbewerbsverhältnisse bekannt sind, kann er sich später nicht mehr erfolgreich auf den Wettbewerbsschutz berufen können (KG vom 06.05. 2010 - 12 U 150/09, GuT 2010, 208).

Wenn sich die Wettbewerbssituation danach weiter zuspitzt (KG vom 21.01. 2008 - 8 W 85/07, NZM 2009, 621: Friseur mit " Nagelstudio "), kann etwas anderes sein. Selbst diejenigen, die sich in Innenstädten niederlassen, in denen bereits ein erhöhter Wettbewerbsdruck herrscht, müssen in der Regel leichtere Behinderungen in Kauf nehmen als diejenigen, die in rein em Wohngebiet aktiv sind (BGH vom 07.12. 1977 - VIII z. B. 101/76, WuM 1978, 187).

Wie weit geht der Wettbewerbsschutz? Der Wettbewerbsschutz bezieht sich in der Regel nur auf das gleiche Land oder das gleiche Bauwerk. Befinden sich die Immobilien des Eigentümers jedoch direkt neben einander, sind sie weiterhin durch den Wettbewerbsschutz (BGH, a.a.O.) geschützt. Befinden sich Objekte auf verschiedenen Strassen, sind Reklamationen bereits in 100 Meter Abstand ausgeschlossen (BGH, MDR 1968, 657 = BB 1968, 645), insbesondere in 350 Meter oder sogar 600 Meter Abstand (OLG Nürnberg vom 11.01. 2006 - 4 U 1102/05, NZM 2008, 843), was auch für Läden in einem EinkaufscenterBGH, WuM 1979, 144 = ZMR 1979, 311 gilt).

Im Falle der Teilung des gewerblichen Mietobjektes geht eine Verpflichtung zum Schutz gegen den Wettbewerb aus dem Mietvertrag auf den einzelnen Grundstückskäufer über (OLG Koblenz vom 15.12.2006 - 10 U 1013/05, NZM 2008, 405). Forderungen aus dem Wettbewerbsschutz im Handel: Aus dem Wettbewerbsschutz können folgende Forderungen abgeleitet werden: Dem Leasingnehmer steht ein Leistungsanspruch gegen den Leasinggeber gemäß 535 BGB zur Vermeidung oder Aufhebung der Wettbewerbssituation (ggf. durch Beendigung des neuen Mietverhältnisses) zu.

Zu diesem Zweck kann ein Teil der Miete als Fremdkapital gemäß 320 BGB (Kraemer in Bub/Treier, III Nr. 1249) einbehalten werden. Das Verfügungsrecht steht prinzipiell auch dann zu, wenn der Verpächter nicht mehr (rechtlich) in der Lage ist, einen Konkurrenzkampf zu verhindern (BGH, WuM 1975, 163). Konsequenz: Der Pächter kann ohne Einhaltung einer Frist gekündigt werden (§ 543 BGB).

Wenn dem Leasingnehmer ein Schaden (z.B. Umsatzausfall) entsteht, hat er einen Schadenersatzanspruch (wegen Nichterfüllung) gemäß 536a BGB gegen den Leasinggeber, der vertraglich verletzt wird. Lange Zeit war strittig, ob die Wettbewerbssituation auch zu einem Defekt in den Räumen führen würde, der zu einer Verminderung der Miete gemäß 536 BGB führt (Übersicht bei der Firma Krämer in Bub/Treier, III, Absatz 1250).

Jüngst hat der BGH festgestellt, dass eine Zuwiderhandlung gegen die Wettbewerbsverpflichtung zu einem Defekt des Mietobjektes führen kann (BGH, Entscheidung vom 10. Oktober 2012, XII ZR 117/10). Garantieansprüche bestehen auch gegenüber dem Käufer, der einen Pachtvertrag abschließt, der einen Vertrag zum Schutz des Wettbewerbs bei der Teilung einer gewerblichen Mietimmobilie enthält (OLG Koblenz, a.a.O.). Vorstellbar sind auch kartellrechtliche oder deliktrechtliche Forderungen des ersten Mieters direkt gegen Mietwettbewerber (vgl. dazu auch die Ausführungen des OG Frankfurt/M. vom 27.08.1981 - 6 U 75/81, NJW 1982, 707 (Anspruch nach § 1 UWG).

Bei vertragswidrigem Verhalten kann der Anbieter Unterlassungsansprüche nach 541 BGB oder das Kündigungsrecht nach 543 BGB gegen seinen Pächter geltend machen.