Gewerbemietvertrag Kündigung aus Wichtigem Grund

Auf welche Weise kann ein gewerblicher Mietvertrag gekündigt werden?

Das gängigste Mittel zur Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages ist die Kündigung. Dies ist immer dann möglich, wenn der Pachtvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen wird. Wurde der Auftrag dagegen für einen bestimmten Zeitraum abgeschlossen, läuft er am Ende dieses Zeitraums aus. Das Recht zur ordentlicher und außerordentlicher Kündigung steht dem Eigentümer oder Mieters zu.

Bei befristeten Verträgen können beide Seiten den Pachtvertrag mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten kündigen, sofern im Pachtvertrag nichts anderes festgelegt ist. Nach § 580a BGB Abs. 2 ist eine ordentliche Kündigung längstens zum dritten Arbeitstag eines Kalenderquartals zum Ende des folgenden Kalenderquartals möglich. Wenn die Kündigung z.B. Ende Septembers erfolgt, wird sie am Ende des Folgejahres in Kraft treten.

Gewerbliche Mietverträge haben den Nachteil, dass diese Kündigung nicht gerechtfertigt sein muss. Ein außerordentlicher Rücktritt kommt immer dann in Frage, wenn es nicht mehr zumutbar ist, dass eine Partei den Auftrag einhält, weil die andere Partei ihre Vertragspflichten ernsthaft bricht. Ausserordentliche Kündigung ist die korrekte Form der Kündigung, wenn die Vertragspartner widersprochen haben.

Eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Kündigungsfrist ist ebenfalls möglich. Sie wird oft eingesetzt, wenn der Pächter verstirbt oder die Kündigung in Zwangsauktionen erzwungen werden soll. Das Mietverhältnis kann auch in gegenseitigem Einvernehmen gekündigt und ein entsprechendes Aufhebungsabkommen abgeschlossen werden. In den meisten Fällen wird dann eine sinnvolle Regelung getroffen, die es erlaubt, dass nach Ablauf des Mietvertrages "Frieden" einkehrt.

Wenn Sie weitere Informationen zur Kündigung eines Gewerbeflächenmietvertrages haben, zögern Sie bitte nicht, mich zu kontaktieren.

Beendigung eines kommerziellen Fünf-Jahres-Mietvertrages

Hallo, seit 1.1. 09 habe ich einen Gewerbeflächenmietvertrag, den ich um 5 Jahre (ab 2012) nach §2 auf 2 Jahre Verlängerung zu Beginn des Jahres 2011 verlängere. Eine zeitliche Begrenzung für den Veranstalter besteht nicht. Wegen der Wirtschaftsentwicklung (ein profitables Vorhaben, das zu Beginn dieses Jahres sehr wohl aufgelöst wurde) möchte ich den Auftrag beenden und mein Geschäft woanders fortsetzen.

• In diesem Fall hat der Vermieter das Recht, eine Kaufoption für 1x5 Jahre 12 Monaten vor Ablauf des Vertrages zu haben. Ab diesem Datum ist eine Kündigungsfrist von 6 Monaten zum Ende des Quartals gültig. Beide Vertragsparteien können den Vertrag aus wichtigem Grund kündigen, wenn eine der beiden Parteien (....) ihren Pflichten nicht nachgekommen ist. Die Kündigung aus wichtigem Grund ist besonders dann geboten, wenn der Mietvertrag zwei Mietmonate im Verzug ist < weitere wesentliche Ursachen sind nicht aufgeführt>.

Diese möchte ich aufgrund der beschriebenen Umstände im Zuge dieser ersten Beratung wie folgt antworten: Die in Ihrem Vertrag vereinbarte Verlängerungsvariante ist ein bindendes und vom Vermieter im Voraus unterbreitetes Vertragsangebot zur Frist- oder Laufzeitverlängerung, das der Vermieter nur durch die Wahrnehmung der Möglichkeit zu akzeptieren hat.

Bei der Optionsausübung wird der entsprechende Erweiterungsvertrag geschlossen (KG Berlin, Entscheidung vom 27. Juli 2002, Aktenzeichen: 8 U 4826/00). In Ihrem Falle heißt das, dass der Mietvertrag aufgrund der von Ihnen ausgeübten Verlängerungsoptionen um weitere fünf Jahre, berechnet ab dem 1. Januar 2012, erweitert wurde.

Der Pachtvertrag ist bis dahin, d.h. bis zum 01.01.2017, noch oder wieder zeitbegrenzt. Sie können den Leasingvertrag daher gemäß den von Ihnen genannten Vertragsbestimmungen mit einer Frist von sechs Monaten zum 31. Dezember 2016 auflösen.

Ein vorzeitiges Ausscheiden wäre daher nur im Falle einer ausserordentlichen Kündigung aus wichtigem Grund möglich, aber ich erkenne derzeit keine Hinweise auf solche Fälle, basierend auf dem Sachverhalt Ihres Falles. Bei einer vorzeitigen Kündigung bleibt Ihnen nichts anderes übrig, als mit dem Eigentümer zu handeln, um einen Kündigungsvertrag aushandeln.

So könnte z.B. dem Verpächter ein Rückzahlungsbetrag gegen vorzeitiges Ausscheiden aus dem Mietvertrag vorgeschlagen werden oder mit diesem vereinbart werden, dass der Mietvertrag im Falle der Bestellung eines neuen passenden Mieters frühzeitig gekündigt wird. Andernfalls wären Sie bis zum 01.01.2017 an den Mietvertrag geknüpft und wären bis dahin zur Bezahlung der Mietsumme gezwungen.

Es gibt keinen Grund für einen wesentlichen Grund zur Kündigung. Die Forderung: Das zu Beginn dieses Jahres noch sehr wahrscheinliche Vorhaben hätte meine Existenzberechtigung in den medizinischen Berufen nachhaltig gesichert. Kann eine solche Lage ein bedeutender Grund für eine Entlassung sein? Für die Kündigungsmöglichkeit gilt 543 BGB, nach dem ein wesentlicher Grund vorzusehen ist.

Eine solche Kündigung ist nur gegeben, wenn unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles, vor allem des Verschuldens der Vertragspartner, und unter Beachtung der Belange beider Parteien die Fortführung des Mietvertrages bis zum Fristablauf oder bis zur anderweitigen Kündigung des Mietvertrages für die kündigende Partei nicht zu erwarten ist. Die Begründung, warum Sie sich auf einen wesentlichen Grund beziehen wollen, muss daher in erster Linie aus dem Vertragsrisikobereich des anderen Vertragspartners, in diesem Fall Ihres Eigentümers, stammen.

Bei dem von Ihnen beschriebenen Projektschaden ist dies jedoch nicht der Fall, da dieser Grund nur auf Ihre eigene unternehmerische Risikobarriere zurückzuführen ist und somit gegenüber dem Eigentümer bedauerlicherweise nicht als Grund für eine Kündigung dient. Die Jurisprudenz geht daher exemplarisch davon aus, dass auch die Schließung eines Betriebes durch einen gewerblichen Mieter keinen wesentlichen Grund für eine außerplanmäßige Kündigung ist.

Sie haben also keine andere Wahl, als mit Ihrem Hauswirt, wie bereits erwähnt, über eine vorzeitige Beendigung des Vertrages zu sprechen, z.B. in Gestalt der Position eines Folgemieters oder einer Transfergebühr. Beantworte die simplen Anfragen und drucke den unterschriftsfertigen Vetrag aus.