Fristlose Kündigung Mieter wegen Zahlungsverzug

Wohnungsmietrecht: Wann muss im Falle einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges der Kündigungsrückstand bestanden haben?

Bei Wohnraummietverträgen bezahlt der Mieter die Mietkosten nicht. Dies kann für den Eigentümer ein großes Problem darstellen, wenn er beispielsweise die Mietpreise für seinen Unterhalt braucht oder das Mietobjekt von einer Hausbank mitfinanziert wird. Deshalb ist der Kündigungswunsch des Vermieters in solchen Situationen groß.

Der Mietzins ist die Hauptverpflichtung des Pächter. Selbst wenn der Mieter einen speziellen wohnungsrechtlichen Mietrechtsschutz geniesst, da die Immobilie den Mittelpunkt seines Lebens darstellt, hat die Nichtbezahlung der Mietsumme unter gewissen Bedingungen zur Folge, dass der Mieter den Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist auflösen kann. Die Bedingungen sind in 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit zwei Möglichkeiten festgelegt: entweder mit der Anmietung oder einem nicht unwesentlichen Teil davon aus zwei aufeinander folgenden Mietzeiträumen.

Dabei ist es von Bedeutung, dass der Auftragsbestand aus zwei aufeinander folgenden Quartalen stammt. Eine nicht unerhebliche Verzögerung besteht gemäß 569 Abs. 3 Nr. 1 BGB, wenn sie die Monatsmiete überschreitet oder der Mietzinsrückstand einen Betrag von zwei monatlichen Mieten ausmacht. Die Dauer des Verzugs ist in der Regel irrelevant.

Die " Mieten " sind die monatlichen Mietzahlungen, die der Mieter aus dem Mietvertrag schuldet. Dies betrifft vor allem die üblicherweise vereinbarten Grundmieten sowie die Vorauszahlung von Betriebskosten und/oder Betriebskostenpauschalen. Einmalforderungen des Leasinggebers wie Betriebskostenabrechnungen, Schadenersatzansprüche und dergleichen sind in der Regel keine Mieten.

Seit jeher bestehen in gerichtlichen Entscheidungen Bedenken, wann nach den Möglichkeiten des 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB mit diesem Mietzins ein Verzug bestehen muss, damit ein Wohnungsmietvertrag ohne Einhaltung einer Frist beendet werden kann und wie sich eine Abschlagszahlung durch den Mieter auf den Verzug auswirken kann. Müssen die Rückstände zum Zeitpunkt des Eingangs der Kündigung noch in vollem Umfang vorhanden sein?

Ist es ausreichend, wenn irgendwann ein Verzug eingetreten ist, der zur außerordentlichen Kündigung berechtigte ist, auch wenn dieser zum Zeitpunkt des Erhalts der Kündigung durch weitere Leistungen des Leasingnehmers nicht mehr in vollem Umfang besteht? Das Bundesgericht hat in seinem Beschluss vom 24. 8. 2016, VIII Nr. 261/15, präzisiert, dass es zur fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzuges ausreicht, wenn zu irgendeinem Zeitpunkt der nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB zur fristlosen Kündigung berechtigende Nachschuss vorlag.

Die Kündigungsrechte des Vermieters wegen Zahlungsverzuges erlöschen erst nach vollständiger Begleichung des Rückstandes. Wenn eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges möglich war, kann der Leasinggeber daher eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges erklären, sofern dieser nicht vollumfänglich erfüllt ist. Der BGH hat in dieser Verfügung nicht explizit klargestellt, ob bei einer Nachzahlung nur die in der Kündigung als Grund angegebenen Zahlungsrückstände zu beachten sind, oder ob auch weitere, z.B. später entstehende Zahlungsrückstände zu zahlen sind, um die Kündigung ungültig zu machen.

Meiner Meinung nach sollte es hier jedoch nur um den in der Kündigung erwähnten Nachholbedarf gehen. Das war der Grund für die Kündigung.