Außerordentliche Fristlose Kündigung eines Mietvertrages

b) Außerordentliche Kündigung von befristeten Mietverträgen.

Ein falscher Selbstausweis vor Mietvertragsabschluss begründet die außerordentliche Kündigung durch den Mieter.

Entscheidung des Landgerichts München vom 30.06.2015, Az. 411 C 26176/14:"(....) Die KlÃ?ger haben die außerordentliche KÃ?ndigung auch darauf gestützt, dass in der Selbstanzeige vorsÃ?tzlich Falschaussagen gemacht und eine FalschbonitÃ?t simuliert wurden, um den Pachtvertrag zu erhalten. Der Auszug wurde abgelehnt und die gesamte Miete bezahlt.

Nichtsdestotrotz hat das Vermieterpaar beim Landgericht München eine Räumungsklage eingereicht. Ohne Vorankündigung müssen die Bewohner das Gebäude verlassen. Aufgrund der unrichtigen Selbstanzeige und des erneuten Zahlungsverzugs konnten die Eigentümer den Vertrag ohne Einhaltung einer Frist auflösen. Die nachträgliche Zahlung der Mieten durch die Bewohner verändert dies nicht. Gegen die Entscheidung haben die Pächter Einspruch eingelegt.

Dies wurde am 8.9.2015 vom LG abgelehnt. Das Gericht entscheidet endgültig."

Kündigung des Mietvertrages: Die wichtigsten in Kurzform

Können Mietinteressenten einen Vertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist aufkündigen? Hier erfahren Sie nicht nur, welche Termine Sie bei der Kündigung eines Mietvertrages einhalten müssen und was gewöhnliche und außerordentliche Aufhebungen sind. Darüber hinaus werden besondere Kündigungsrechte beider Seiten vereinbart und wenn ein Pächter einen Pachtvertrag aufkündigen kann.

Um sicherzustellen, dass Ihre Kündigung - unabhängig davon, auf welcher Partei Sie sich befinden - immer rechtskräftig ist und den Adressaten rechtzeitig erreicht, sollten Sie zunächst die grundlegenden Kündigungsrichtlinien für den Vertrag beachten: Eine Kündigung muss immer schriftlich und per Einschreibebrief erfolgen. Im Falle eines Gesamtmietvertrages muss die Kündigung von allen anderen Mietern unterzeichnet werden.

Das Kündigungsschreiben muss immer rechtzeitig beim Adressaten eintreffen. Mietvertragskündigung: Was heißt "pünktlich"? Die individuellen Ankündigungsfristen hängen wesentlich davon ab, ob der Pachtvertrag befristet oder unbefristet ist und ob im Pachtvertrag Sonderfristen vereinbart sind. Eine befristete Miete läuft erst nach dem Ende der Frist aus.

Ein Ausnahmefall kann auftreten, wenn spezielle Gründe für eine Kündigung vorliegen (siehe unten); ein "wichtiger Grund" ist die Vorlaufzeit. Im Falle eines unbeschränkten Mietvertrages richtet sich die Frist, soweit nicht anders geregelt, nach der Rechtslage des § 573c Abs. 1 BGB und damit nach der vorherigen Laufzeit des Mietvertrages. Wenn Sie bis zu fünf Jahre leben, müssen Sie drei, wenn Sie fünf bis acht Jahre, sechs und wenn Sie länger als acht Jahre leben, neun Monate aufschieben.

Darüber hinaus variieren die Laufzeiten je nach Typ des Mietobjektes; für leer stehende Appartements sind die oben angeführten Regelungen, für Geschäftslokale sechs und für eingerichtete Einbettzimmer nur zweiwöchig. Ab wann muss die Kündigung des Mietvertrages beim Eigentümer sein? Die Gültigkeitsdauer der Kündigung richtet sich nicht nach dem Poststempel, sondern nach dem Eingang beim Eigentümer oder Mieters.

Das Kündigungsschreiben muss daher dem Mieter mindestens am Tag vor Kündigungsbeginn zugehen. Die mietrechtliche Regelung sieht eine außerordentliche und außerordentliche Kündigung vor. Gewöhnliche Kündigung erfolgt rechtzeitig und hat keinen Grund zur Beanstandung. Eine außerordentliche Kündigung liegt vor, wenn eine der Parteien ihren Verpflichtungen nicht nachkommt, d.h. ohne Einhaltung einer Frist kündigt oder besondere Kündigungsgründe vorgebracht werden.

Die Kündigung durch den Leasingnehmer erfordert keine Begründung, solange sie rechtzeitig erfolgt. Die Mieterin kann den Vertrag jedoch auch ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen: Beseitigt der Vermieter einen schwerwiegenden Fehler während der Mietzeit nicht innerhalb einer vertretbaren Zeit, kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist zurücktreten, insbesondere wenn der Gesundheitszustand der Ferienwohnung gefährdet ist, z.B. im Falle von Heizungsschäden oder Pilzbefall im Sommer.

Eine vertragsgemäße Nutzung der Ferienwohnung ist in diesem Falle nicht möglich. Selbst wenn der Vermieter gegen den Vertrag verstößt, kann der Vermieter ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen: z.B. wenn der Vermieter ohne das Einverständnis des Mietvertragspartners in die Immobilie eindringt oder bei fehlerhafter Nebenkostenabrechnung. Das Kündigungsrecht des Mietvertrags ist immer dann gegeben, wenn eine bei Vertragsabschluss unvorhergesehene und untypische Lage eintritt.

Im Sonderfall entfällt die Dreimonatsfrist. Dabei muss der Verpächter spätestens drei Monaten vor Arbeitsbeginn in schriftlicher Form mitteilen, welche Leistungen zu erbringen sind und für welche Laufzeit und welche Mietzinserhöhung später zu rechnen ist. Der Leasingnehmer kann nach Eingang dieser Kündigung den Mietvertrag fristlos auflösen. Erhöhte der/die VermieterIn den Mietpreis, kann der/die MieterIn bis zu zwei Monaten nach Eingang der Anzeige auflösen.

Im Todesfall des Mieters werden dessen Nachkommen als neue Bewohner berücksichtigt. Wenn sie die Ferienwohnung nicht beziehen wollen, können sie den Vertrag innerhalb eines Monates nach dem Tode mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten auflösen. Die Vermieterin kann den Vertrag nicht ohne Begründung auflösen. Die Kündigungsgründe, die jetzt Teil der regulären Kündigung sind - auch hier: solange sie die Termine erfüllen!

Die Gründe für die Kündigung sind unter anderem die folgenden: Gemäß 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB kann der/die VermieterIn den MieterIn auflösen, wenn er/sie die Immobilie für sich, seine Familienangehörigen oder seine Haushaltsangehörigen aufsucht. Es wird daher geprüft, ob der Anlass für die Beendigung der Eigennutzung den Verhältnissen der Ferienwohnung entspricht. Ehe oder Gründung eines Zusammenlebens, eine erhebliche Kürzung des Weges zur Arbeit, Lust auf Kinder, Lust auf ein eigenes Kinderzimmer, ein Ortswechsel durch beruflichen Wechsel, Benutzung der Ferienwohnung als Altersheim oder Einzug in die betroffene Ferienwohnung aufgrund von Erkrankung.

Will der Hausherr z.B. die Immobilie abbrechen lassen, steht der Bewohner, indem er in der Immobilie lebt, einer ordnungsgemäßen Wiederverwertung im Wege. Falls der/die VermieterIn durch die Weiterführung des Mietvertrages wesentliche Benachteiligungen hat, kann er/sie den/die MieterIn auflösen. Hinweis: Eine Kündigung des Mietvertrages zum Zwecke der Mietzinserhöhung ist in keinem Falle wirksam!

Die ( "berechtigten") Kündigungsgründe müssen immer im Schreiben der Kündigung aufgeführt werden, andernfalls ist die Kündigung selbst gegenstandslos. Zusätzlich zur ordentliche Kündigung hat der/die VermieterIn auch das Recht, den/die MieterIn unter Ausnutzung seines Sonderkündigungsrechts für den/die MietvertragIn zu kündigen: Wohnt der/die VermieterIn selbst in einer der beiden Eigentumswohnungen in einem Doppelhaus, kann er/sie den Vertrag unter vereinfachten Bedingungen, d.h. ohne Angabe von Gründen, auflösen.

Doch: Macht der Hausherr von seinem besonderen Kündigungsrecht Gebrauch, so wird die Frist um drei weitere sechs Monate erhöht; für einen Aufenthalt von bis zu fünf Jahren zum Beispiel sind es nun sechs Monaten. Darüber hinaus hat der Mieter die Möglichkeit der außerordentlichen Kündigung bei schuldhafter Verletzung des Vertrages in nicht unwesentlichem Ausmass.

Gesetzlich ist der Hausherr hier auf der sicheren Seite, wenn er zuerst gewarnt wird und ihm eine Nachfrist setzt, um seinen Vertragsbruch zu abmildern. Bei Nichteinhaltung der Warnung kann die fristlose Kündigung ein beträchtliches Maß an Nachdruck haben. Grund für eine fristlose Kündigung durch den Vermieter: Der/die MieterIn hinterlässt das Mietobjekt unberechtigt einem Dritten.

Das Appartement ist durch Verwahrlosung bedroht. Die Mietrückstände betragen zwei Monate oder einen Teil der Mieten, der eine monatliche Pachtüberschreitung ausmacht. Werden die Mietrückstände vor der Kündigung bezahlt, ist dieser Anspruch ausgeschlossen. In Sonderfällen kann ein Mietverhältnis ohne Beachtung der Kündigungsfristen gekündigt werden. Muss der Pächter zum Beispiel vor dem Ende der Frist umziehen, kann er einen passenden (und solventen) Folgemieter suchen; wird dies vom Pächter angenommen, kann der Pächter die Ferienwohnung früher verlassen, ohne die doppelte Pacht zu bezahlen.

Wird der Mietgegenstand vom Leasinggeber nicht zum vereinbarten Termin oder mit gravierenden Fehlern übergeben, kann der Leasingnehmer vom Mietvertrag zurückgetreten werden. Die Kündigung des Mietvertrages ist nach dem Recht nicht mehr durchsetzbar. Die Kündigung kann nur mit dem Einverständnis der Gegenpartei wiederrufen werden.

Ab wann kann ein Pächter der Kündigung widersprechen? Zwar können Mietinteressenten der Kündigung durch den Pächter nicht widersprechen, aber es gibt Mietersituationen: Der Pächter kann der Kündigung des Mietvertrages widersprechen: Liegt ein so genannter Notfall vor, kann der Pächter in wenigen Ausnahmefällen gegen die Kündigung vorgehen: Die Kündigung des Mietverhältnisses kann vom Pächter mit Erfolg angefochten werden:

Möchte der Leasingnehmer der Beendigung des Mietverhältnisses widersprechen, muss er seinen Notfall gegenüber dem Leasinggeber unter Angabe plausibler Gründe nachweisen. Der Einspruch muss bei der Vermieterin mindestens zwei Monaten vor Ende des Mietverhältnisses eingehen.