Abmahnung Unpünktliche Mietzahlung

Außerordentliche fristlose Kündigung wegen verspäteter Mietzahlung.

Kündigungsmöglichkeit nach wiederholter nicht fristgerechter Mietzahlung trotz Abmahnung (Urteil)

Die Mieterin hatte 1998 eine Mietwohnung vom Eigentümer angemietet. Die Allgemeinen Bedingungen (AGB) sahen vor, dass die Zahlung der Mietsumme jeden Monat jeden dritten Arbeitstag im Vorhinein erfolgen sollte. Im Zeitraum von Nov. 1998 bis Feb. 2001 hat der Pächter die Pacht zu verschiedenen Terminen im aktuellen Monat, zum Teil erst im folgenden Monat, überwiesen.

Die Vermieterin hat den Mietvertrag im Monatsfebruar 2001 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist mit der BegrÃ?ndung gekündigt, dass der Mietvertrag fÃ?r die Monate JÃ?nner und FrÃ?hjahr 2001 nicht bezahlt worden sei. Im Zeitraum von MÃ? rz 2001 bis Jänner 2003 bezahlte der PÃ?chter die Pacht fristgerecht zu Monatsbeginn. Im Folgemonat 2003 hat der Pächter die Pacht wie folgend übertragen: für den Monat Feber nur am 06.03. für den Monat March am 07.03. und für den Monat April am 17.04.; für den Monat May und den Monat June nur teilweise für den Monat May am 24.06. und für den Monat June am 02.07.

Die Vermieterin hat mit Bescheid vom 07.07.2003 den bis dahin angefallenen Mietzinsrückstand bis zum 14.07.2003 vollumfänglich zu tilgen und darauf hingewiesen, dass er sonst den Mietvertrag wegen nicht fristgerechter Mieten auflöst. Die Mieterin bezahlte die Mieten für den Monat July 2003 in zwei Raten am 14.07. 2003 und 15.07.2003. Danach hat der/die VermieterIn wiederum mit einem als " zweite Mahnung " gekennzeichneten Brief vom 16.07. 2003 gegen die unpünktliche Zahlungsmodalität Einspruch erhoben und mit einer fristlosen Kündigung bei einer nochmaligen nicht fristgerechten Auszahlung gedroht.

Nach der Mietübernahme des Mieters für den Monat September 2003 erst am 20.08. 2003 hat der Eigentümer das Haus mit Bescheid vom 22.08. 2003 gekündigt. Die Mieterin hat die Ferienwohnung nicht geräumt. Bei der Beschwerde forderte der Hausherr die Zwangsräumung und Übergabe der Mietunterkunft. Die Beschwerde des Hausherrn hat das Berliner Landesgericht abgewiesen.

Nach der Berufung des Wirtes wurde das Gerichtsurteil rückgängig gemacht und zur Neuverhandlung an das LG Berlin überwiesen. Nach der zweiten Mahnung vom 16. Juli 2003 hatte das Berliner LG entschieden, dass der Pächter die Pacht nur einmal (für den Monat September 2003) zahlt.

Bei fristloser Beendigung wegen nicht fristgerechter Mietzahlung muss die Mietzahlung innerhalb eines auf eine Abmahnung folgenden Kalenderjahres zumindest drei Mal nachgereicht werden. Das liegt daran, dass eine unpünktliche Bezahlung eine weniger schwere Verletzung des Vertrages darstellt, als wenn der Pächter überhaupt nicht zahlt. Reicht die einmalige, unpünktliche Mietzahlung (nach Mahnung) bereits aus, werden die Kündigungsvoraussetzungen wegen Zahlungsverzuges gemäß 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 BGB (Verzug mit zwei Monatsmieten) untergraben.

Deshalb muss das Vertragsverletzungsverhalten des Pächters eine bestimmte Dauerhaftigkeit aufweisen und auch einen bestimmten Zeitabschnitt nach einer Abmahnung abdecken. Mit dieser Stellungnahme stimmte der BGH nicht überein und hob das angefochtene Berufungsurteil auf und verwies es an das Berliner Landesgericht zurück. Dieser wichtige Umstand liegt vor, wenn es unter Beachtung aller Gegebenheiten des Einzelfalles und des Verschuldens der Vertragspartner nicht mehr zumutbar ist, dass die kündigende Partei (im konkreten Falle der Vermieter) den Mietvertrag bis zum Ende der gewöhnlichen Frist fortsetzt.

Allerdings war die Beurteilung durch das Berliner Landesgericht nicht einwandfrei. Zu Recht ging das LG Berlin davon aus, dass die fortgesetzte unpünktliche Mietzahlung einen Sonderkündigungsgrund sein kann. Sofern das LG jedoch davon ausging, dass eine außerordentliche Beendigung des Mietvertrages nur möglich sei, wenn nach einer Mahnung zunächst drei Zahlungsverzögerungen eintreten würden, habe es die Voraussetzungen für das Bestehen eines wesentlichen Grundes im Sinn von § 543 Abs. 1 BGB überschritten.

Ein Warnhinweis soll dem Nutzer die Möglichkeit bieten, sein Benehmen zu verändern und ihm die Möglichkeit bieten, das Vertragsverhältnis fortzusetzen. Der BGH hat in diesem Kontext offen gelassen, ob das Gebot von drei Zahlungsverzug nach der Mahnung überhaupt angemessen war, da jedenfalls im aktuellen Verfahren eine schwere Verletzung des Vertrages durch den Pächter aufgrund der bereits eingetretenen mehrfachen Zahlungsverzögerung vorliegt.

Auch der BGH hat das Vorbringen des LG Berlin nicht akzeptiert, da die Kündigungsmöglichkeit nach einmaliger Pünktlichkeit (nach Abmahnung) die gesetzlichen Kündigungsgrundlagen (insbesondere die Mietrückstände mit mehr als zwei Monatsmieten) untergraben könnte. Diesem Risiko würde bereits dadurch entgegengewirkt, dass eine außerordentliche Beendigung wegen nicht rechtzeitiger Zahlung gleichzeitig voraussetzt, dass die Fortführung des Mietvertrages für den Mieter nicht mehr zumutbar ist.

Dabei ist auch die Wirkung einer Warnung zu berücksichtigen. Vor allem, wenn der Pächter weiterhin verspätet zahlt, muss sein Benehmen nach der Abmahnung dazu dienen, das Misstrauen des Verpächters in eine zukünftige fristgerechte Bezahlung auszugleichen. Ein solcher Umstand bestand jedoch nicht, da der Leasingnehmer sein Handeln auch nach der Abmahnung fortsetzte.

Dasselbe gilt nach Auffassung des Bundesgerichtshofes auch für die alternativ ausgeprägte gewöhnliche Mietbeendigung. In diesem Zusammenhang ist aber auch zu berücksichtigen, dass auch geringfügige Pflichtverletzungen für eine ordnungsgemäße Beendigung des Mietvertrages in Erwägung gezogen werden können. Dieses Rechtsgutachten musste das LG die übrigen Bedingungen (insbesondere die Angemessenheit) überprüfen.

Die Neuverhandlung soll auch klären, ob der Pächter mit den vorschriftswidrigen Leistungen überhaupt einen Vertragsbruch begeht, da einerseits die Gültigkeit der Vorauszahlungsklausel zu überprüfen ist, wenn sie mit einer Verrechnungsklausel - wie in den AGB - übereinstimmt. Zudem hatte der Pächter die Übergabe der Allgemeinen Geschäftsbedingungen abgelehnt, da ohne die Aufnahme der Allgemeinen Geschäftsbedingungen der bereits am 01.09.2001 bestehende Mietzins gemäß den Übergangsregelungen des Mietrechtsreformgesetzes am Monatsende weiter zu zahlen wäre.