Kündigungsschreiben Wohnung

Vermietrecht: Der Signaturzusatz "i. A." kann zur Ungültigkeit einer Kündigung nach dem Vermietrecht führen.

In jedem Falle ist die Kündigung nach dem Mietrecht dem anderen Vertrags-partner gegenüber in Textform, § 568 BGB, anzuzeigen. Besonders vorsichtig ist die Kündigung durch einen Arbeitnehmer eines Vermieters oder durch einen anderen Beauftragten, z.B. einen Anwalt. Das Landgericht Berlin hatte im oben erwähnten Beschluss über die Gültigkeit einer von einem Arbeitnehmer einer AG ausgesprochenen Kündigung zu befinden.

Fakten: Die klagende Partei in diesem Falle war die Wirtin, eine AG, die Angeklagte waren die Mieterschaft. Aufgrund der verspäteten Zahlung der Mieten wurde ein Mitarbeiter des Klägers ernannt, um den Rückstand aufzuholen. Diese Sachbearbeiterin arbeitete im Debitorenmanagement der Klage. Der Forderungssachbearbeiter wurde zwar auf dem Briefbogen der Kündigung als der für den Forderungseinzug verantwortliche Forderungssachbearbeiter genannt, seine Vertretungsbefugnis im Hinblick auf die Kündigung von Mietverhältnissen wurde jedoch nicht offengelegt.

Der Mitarbeiter unterschrieb die Kündigung mit dem Vermerk "i. A.". Nachdem die Angeklagte die Wohnung nicht geräumt hatte, erhob die klagende Partei zunächst eine Räumungsklage beim Bezirksgericht Neukölln. Nachdem das Bezirksgericht Neukölln die Klageschrift zurückgewiesen hatte, legte die klagende Partei endgültig Beschwerde beim Berliner Landesgericht ein. Landesgericht Berlin: Das LG Berlin ist dem Urteil des Landgerichts gefolgt und hat auch entschieden, dass dem Kläger nach 546 Abs. 1 BGB kein Rückgaberecht für die vom Antragsgegner gemietete Wohnung des Klägers zusteht, weil das Pachtverhältnis der Beteiligten durch die Kündigung vom 7. Mai 2013 nicht fristlos erloschen ist.

Der objektive Aussagewert der Fragestellung, ob eine Deklaration im Auftrag eines Dritten erfolgt ist, war nach Auffassung des Landgerichtes allgemein wichtig. Entscheidend ist gemäß 133, 157 BGB, wie der Empfänger der Meldung die Meldung nach Treu und Glauben nachvollziehen kann. In diesem Zusammenhang sind neben dem Wortlaut der Deklaration alle Sachverhalte zu beachten, die unter Berücksichtung der Marktgewohnheiten Rückschlüsse auf die Bedeutung der Deklaration erlauben würden.

Wäre eine Deklaration mit dem Vermerk "i. A." unterzeichnet worden, könnte dies im einzelnen darauf hinweisen, dass der Unterzeichnete für den von ihm unterschriebenen Erklärungsinhalt keine Verantwortlichkeit übernimmt und sich wie ein Selbstvertreter aufführt. Allerdings ist bei der Interpretation der in den 133, 157 BGB geforderten Deklaration zu beachten, dass im allgemeinen, nichtjuristischen Sprachengebrauch nicht immer ausreichend zwischen "Mandat" und "Vertretung" zu unterscheiden ist.

Aus dem Suffix "i. A." folgt daher nicht nur, dass der Anmelder nur als Bote und nicht als Repräsentant fungierte. Folgt daraus, dass der Unterzeichnete die Deklaration offenbar im Auftrag einer anderen Person abgefasst hat, kann davon ausgegangen werden, dass er als Repräsentant handelt. Um die Schriftlichkeit zu wahren, war es irrelevant, ob der Unterzeichnete wirklich ermächtigt wurde.

Das entsprechende Kündigungsschreiben vom 7. Mai 2013 war auf dem Briefpapier der im Pachtvertrag als Vertreter des Vermieters bezeichneten Aktiengesellschaft vermerkt. Die AG kann nicht selbst als Rechtsperson auftreten, daher wird sie durch den gesetzlichen Vertreter, 78 Abs. 1 AktG, repräsentiert. Im Kündigungsschreiben wurden daher die Vorstandsmitglieder Nr. und Nr. genannt, die das Kündigungsschreiben nicht unterzeichneten.

Das Kündigungsschreiben vom 7. Mai 2013 wurde von einem Herr Nr. unterschrieben, dessen Name im Briefkopf unter dem Stichwort "Forderungsmanagement" erwähnt wurde und dessen E-Mail-Adresse neben dem Dateinamen als Kontaktanschrift vermerkt war. Das andere Zeichen stammt von einer unbekannten Persönlichkeit namens "#". In Anlehnung an die Struktur des Mietvertragsbelegs wird hier im Schreiben die "Kontaktperson" genannt, d.h. die für den Forderungseinzug zuständige Sachbearbeiterin.

Auch hatte die Beschwerdeführerin keine Fakten vorgelegt, aus denen die Beklagte eindeutig schließen konnte, dass der Unterzeichnende, Mr. #, eine solche Rechtskraft hätte. Das Kündigungsschreiben wurde in der "wir bilden" geschrieben ("wir beenden das....Mietverhältnis", "wir bitten sie, uns die Wohnung zu übergeben", "wir erklären.... das Pfandrecht unseres Vermieters"....).

Schließlich wurde nach der Begrüßungsformel und vor den Signaturen der Hinweis "Name und Zuständigkeit des Vermieters" hinzugefügt. Der Gebrauch des 2nd Person Plural im Kündigungsschreiben stellt eine auf den Kläger als Vermieter hinweisende Aussage dar, da in jedem Fall Rechte hinsichtlich Kündigung, Restitution und Vermietungspfandrecht durchgesetzt werden.

Weil zu Beginn der Kündigung kein linguistischer Bezug auf die Hauswirtin hergestellt worden war, wurde die erforderliche Offenbarung des Agenturverhältnisses und das Auftreten in ausländischen Bezeichnungen schließlich nach der Begrüßungsformel vorgenommen. Das könnte - wie von der Beschwerdeführerin angeführt - gerade wegen dieser räumlichen Distanz zur Deklaration der physischen Person, den UnterzeichnerInnen, als Indiz dafür interpretiert werden, dass die UnterzeichnerInnen in Vertretung vorgehen.

Einerseits würden die Unterzeichnerinnen nicht direkt im Namen der Hauswirtin agieren, im Gegenteil, hier gibt es eine Vollmachtskette, denn durch die Nutzung des Briefkopfs der AG ist diese die Herausgeberin des Kündigungsbriefes. Mit der zusätzlichen Benutzung der Abkürzung "allgemein" für beide Signaturen wird jedoch der vorhergehende Satz "name and under the authority of the landlord" für einen sachlichen Empfänger der Erklärung ins Verhältnis gesetzt.

Denn die übliche Anwendung von "allgemein" deutet nicht auf eine repräsentative Beziehung hin, sondern darauf, dass der Unterzeichner mit dieser Abkürzung keine eigene Aussage machen würde, sondern nur eine ausländische weitergeben möchte. Gemäß der ständigen Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofs war in den Rechtssachen, in denen der Unterzeichner - im Falle der Beschwerde - mit dem Vermerk "i. A." ausgestattet war, prinzipiell nicht davon auszugehen, dass der Unterzeichner den Text des Unterzeichnenden zu diesem Zweck übernehmen müsste; er würde eher dadurch identifiziert werden, dass er nur als Boten auftritt.

Der BGH hatte in diesem Falle die Zulassung der Beschwerde bestätigt, da der mit diesem Zuschlag unterzeichnete Anwalt Mitglied der Sozietät war und auf dem Briefbogen der Sozietät verzeichnet war, bei der die Beschwerde vorgebracht wurde. Für den aktuellen Sachverhalt würde dies heißen, dass wenn eines der im Kündigungsschreiben genannten Vorstandsmitglieder mit der Abkürzung "i. A." unterschrieben hätte, dies harmlos wäre, da er auf dem Schreiben als vertretungsberechtigt identifiziert wurde.

Das Hinzufügen dieser Abkürzungen "allgemein" würde daher dem bisherigen Hinweis "Name und Bevollmächtigung des Vermieters" widersprechen. Diese Ergänzung ist bei näherer Prüfung so auszulegen, dass die AG "im Namen und im Auftrag des Vermieters" handelt und damit dem notwendigen Grundsatz der Offenheit nachkommt. Dagegen würden die Unterzeichnenden der Abkürzung "i. A." darauf hinweisen, dass sie nur zur Kündigung angewiesen sind.

Diese Ergänzung schafft, wie von der Kanzlei bereits im vom Kläger angeführten Urteils vom 22. März 2011 - 65 S 363/10 - festgestellt wurde, eine Distanzierung von der hier abzugebenden Deklaration "im Namen und im Auftrag des Vermieters". Es wäre offensichtlicher gewesen - wenn der Unterzeichnete wirklich autorisiert gewesen wäre oder als Repräsentant auftreten wollte - als ohne jeglichen zusätzlichen Anhang "Name und Befugnis des Vermieters" zu unterzeichnen.

Die Tatsache, dass der Hinweis "im Allgemeinen" nicht von Hand, sondern offensichtlich bereits vor der Unterschrift in die Briefe eingefügt wurde, änderte nichts an dieser Einschätzung. Weil beide Kündigungsschreiben auch dementsprechend abgefasst waren, konnte auch nicht von einem einzigen Fehler gesprochen werden. Dies würde eher zu dem Schluss führen, dass man nicht davon ausgehen kann, dass die Signatarstaaten hier vertreten sind.

Die Tatsache, dass der Pachtvertrag mit dem Suffix " i. V. " in den Signaturen dementsprechend reagiert hatte, führte auch zu keiner weiteren Abwägung. In jedem Fall hätten andere Beteiligte seitens der klagenden Partei oder ihres Vertreters, der AG, agiert, so dass aus Sicht des Empfängers aus diesem Vorgehen nicht der Schluss gezogen werden kann, dass die Vertragsparteien der Kündigung berechtigt sind, eine Erklärung über das Bestehen des Mieters abzugeben.

Außerdem habe die Beschwerdeführerin nicht geltend gemacht, dass sie alle Aufträge in der hier verwendeten Fassung unterzeichnete. Schliesslich habe die Beschwerdeführerin keine konkreten Tatsachen vorgelegt, aus denen der Beklagte als Empfänger der Erklärung hätte schließen können, dass die Parteien vertretungsberechtigt seien. Weitere vorgerichtliche Korrespondenz und weitere Vorträge zu diesem Thema, wie sie beispielsweise in der vom Kläger angeführten Verfügung des Bundesarbeitsgerichtes von 2007 enthalten waren, waren nicht ergangen.

Derjenige, der die Kündigung im Haus der AG vorformulierte oder die Kündigung schriftlich zur Unterschrift vorbereitete, hätte dies - wie beim Pachtvertrag - nicht selbstständig, sondern auf Weisung in dieser Art getan. Zum Beispiel, wie dies mit dem Kläger oder der AG geregelt wurde und in welcher Weise den Angeklagten bisher Briefe zugestellt wurden.

Ungeachtet der in der Rechtssprechung angeführten Voraussetzungen hat die Anmelderin dies jedoch versäumt, so dass kein Grund zu der Annahme bestand, dass die Vertretung der Anmelderin normalerweise in dieser Weise erfolgen würde. Hinsichtlich der in der Klagebegründung genannten Kündigungsschreiben beanstandet die Beschwerde nur, dass das örtliche Gericht die in der Beschwerde beinhaltete Kündigung als ungültig im Sinne des 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB betrachtet habe, da dieser Kündigung bereits die Kündigung ohne Kündigung vom 11. Januar 2012 vorangegangen sei, die auch nach 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB ungültig geworden sei, so dass 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 2 BGB anzuwenden sei.

Der mit der Klageschrift eingereichte Antrag auf Kündigung vom 11. Januar 2012 war in Übereinstimmung mit dem Antrag vom 7. Mai 2013 abgefasst und auch von Herr # und einer nicht benannten Persönlichkeit mit dem Suffix " im Allgemeinen " unterfertigt. Auf die obigen Bemerkungen zur Kündigung vom 7. Mai 2013 konnte Bezug genommen werden mit der Konsequenz, dass auch die Kündigung vom 11. Januar 2012 unwirksam war.