Abmahnung durch Mieter

Regelmäßig kommt es vor, dass Vermieter Abmahnungen an Mieter richten. Warnungen an die betroffenen Störer.

Anmietung einer Ferienwohnung an den Mieter

Die Vermietung von Ferienwohnungen an Urlauber erfolgt zunehmend über die Internet-Plattform Airbnb. Aus rechtlicher Sicht handelt es sich um eine Untermiete, die der Einwilligung der Vermieter in die Vermietung bedürfen. Gerade in großen Städten gewinnt diese Weitervermietung an den Tourismus zunehmend an Bedeutung, da sie wesentlich günstiger ist als die Anmietung eines Hotels für die Stadtbewohner.

Mit Urteil vom 27. Juli 2016 - 67 S. 154/16 - hat das LG Berlin nun beschlossen, dass eine Sonderkündigung wegen Überlassung über Airbnb prinzipiell als Grund für die Beendigung des Mietverhältnisses bei vorheriger Abmahnung des Mieters durchsetzbar ist. Das Vermieten der Ferienwohnung an Urlauber ist im Prinzip eine unberechtigte Nutzungsüberlassung an Dritte.

Das ist ein wesentlicher Kündigungsgrund im Sinn von 543 Abs. 1, 2 S. 1 Nr. 2 AGB. Die Beendigung nach dieser Bestimmung bedarf jedoch immer einer vorherigen Abmahnung. Die unberechtigte Weitervermietung kann auch eine Kündigungspflicht nach 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB sein.

Im vorliegenden Fall ergibt sich jedoch die Fragestellung, ob die Pflichtverletzungen beträchtlich sind, so dass diese zur Aufhebung ausreichen. Im Fall einer ordnungsgemäßen Beendigung ist keine Vorwarnung erforderlich. Es ist daher für den Mieter zumutbar, den Mieter nur durch eine Abmahnung auf sein Verschulden aufmerksam zu machen, um gegebenenfalls dann, wenn die Abmahnung nicht fruchtbar ist, dennoch die ausserordentliche Kündigungsfrist auszudrücken.

BGH: Vorsicht ist keine Vorbedingung für gewöhnliche Kündigungen gegenüber Mietern von Wohnräumen

Der BGH hat mit Beschluss vom 28.11.2007 - VIII ZR 145/07 festgestellt, dass die regelmäßige fristlose Beendigung des Mietverhältnisses des Eigentümers wegen verschuldeter, nicht unwesentlicher Vertragsverstöße gegenüber dem Mieter nicht davon ausgeht, dass der Mieter vom Mieter gewarnt wurde. Die Abmahnung kann jedoch für die Beendigung des Mietverhältnisses in Ausnahmefällen bedeutsam sein, sofern nur die Nichtbeachtung der Abmahnung durch den Mieter seiner Pflichtverletzung das für die Beendigung des Mietverhältnisses notwendige Maß gibt.

Der Angeklagte war Mieter einer Ferienwohnung. Die Angeklagten zahlen die Mieten seit 2003 verspätet oder inkomplett. In 2005 hat der Mieter den Mietvertrag ausserordentlich ordentlich und fristgerecht wegen Zahlungsverzug gekündigt. Bei dem Rechtsstreit forderte der Hausherr die Freilassung und Übergabe der Immobilie, was die Angeklagten ablehnten. Unter anderem führten die Mieter an, dass die deklarierte ordentlichen Beendigung des Mietvertrages ungültig sei, da sie eine Verwarnung des Eigentümers erfordert hätte.

Dem Votum der Mieter ist der BGH nicht gefolgt. Eine Abmahnung des Eigentümers vor Beendigung des Mietverhältnisses war nach Ansicht des BGH nicht notwendig gewesen. Hierfür spricht bereits der Text der Bestimmung in 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB, der keine Abmahnung der ordnungsgemäßen Beendigung durch den Mieter wegen schuldhafter, nicht unwesentlicher Pflichtverletzungen vornimmt.

Im Übrigen besteht nach Ansicht des BGH bei der ordnungsgemäßen Auflösung des Mietvertrages wegen einer schuldhaften, nicht unerheblichen Pflichtverletzung durch den Mieter kein Grund zur Vorwarnung, da die ordnungsgemäße Auflösung gemäß 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in erster Linie ein Verschulden vorbehält. Es liegt also in den Händen des Vermieters, ob er dem Mieter einen Kündigungsgrund anbietet.

Die Abmahnung kann jedoch bei der Überprüfung von Belang sein, ob eine fahrlässige, nicht unwesentliche Pflichtverletzung des Leasingnehmers vorliegt. 2. Die Abmahnung ist nach Ansicht des BGH jedoch keine zusätzliche Bedingung für die ordnungsgemäße Aufhebung. In solchen FÃ?llen sollten nach Ansicht von Hause & GrundLeipzig Mieter aus SicherheitsgrÃ?nden trotzdem zeitnah, Ã?berprÃ?fbar und kompetent gemahnt werden, damit die?

Im Zusammenhang mit der Überprüfung der Gültigkeit einer späteren ordentliche Beendigung des Mietvertrages kann die Frage des Verschuldens vom Richter im Sinn des BGH-Urteils beurteilt werden. Wurde die Frist jedoch als ungültig erklärt, heißt dies nicht, dass der Mieter oder Leasinggeber rechtzeitig gekündigt werden kann.