Wohnungskündigung wegen Zahlungsverzug

Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges in der Mieterinsolvenz

Das Bundesgericht hat sich heute in einer Rechtsprechung zum einen mit der Fragestellung beschäftigt, ob der Vermieter angesichts des Verzugs nach der Freistellung Treuhänders seitens des Insolvenzverwalters /Treuhänders (Â 109 Abs. 1 S. 2 InsO***) auf Mietrückstände Treuhänders, die bereits vor dem Insolvenzantrag auftauchte, eine außerordentliche Zahlungseinstellung vornehmen kann.

AuÃ?erdem kann der BGH auÃ?erdem geäuÃ, in welchem MaÃ?e ein Pächter neben der gerechtfertigten Mietzinsminderung zusätzlich, einen Teil der Pacht gemäà  320 Abs. 1 BGB* zurückhalten, beanspruchen, solange der Verleiher Mängel der gemieteten Ferienwohnung nicht aufhebt. Die Angeklagte ist seit 1988 Mieterin einer Eigentumswohnung von Klägerin.

Das Treuhänderin erklärte am 07.07.2010 die "Freigabe" des erklärte nach  109 Abs. 2, Absatz 3, satz 3 InsO. Die Angeklagte hat in den Jahren März 2009 bis 2012 keine oder nur einen Teil der Mieten gezahlt. Klägerin kündigte die Mietverhältnis im Oktober 2010 unter Bezugnahme auf ¤nde¤nde im Wert von gesamthaft 14. 806,36 â' kumuliert seit März 2009 ohne AnkÃ?ndigung gemÃ?Ã? § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstabe b BGB**.

Mit dem Inkrafttreten von Enthaftungserklärung (auch Freigabeerklärung genannt) nach  109 Abs. 1 Satz 2 S. 2 InsO Mietrückstà und einer auÃ?erordentlichen gestützt auch auf Kündigungssperre¤nde Kündigung, die vor Verfahrenseröffnung entstanden ist, kann nach dem Beschluss des Bundesgerichtshofs Kündigung in Kraft treten. Das Enthaftungserklärung causes that Mietverhältnis is no longer massbefangen, but into the Verfügungsbefugnis of the contracting parties zurückfällt, so that a Kündigung grundsätzlich is possible.

Dem widerspricht der in § 112 Nr. 1 insO geregelte Sinne und Verwendungszweck der Kündigungssperre nicht, denn der Standard dienst der Sicherung der Zahlungsunfähigkeitsquote und einer möglichen Abwendung von Fortführung des Zahlungsunfähigkeits- und Debitorenunternehmens und gerade nicht dem persönlichen Schutzwert des Anmieters bzw. Schuldners in der Insolvenzanmeldung vor dem Ausbleiben der Wohnung. Ebenfalls 109 Abs. 1 S. 2 INNO soll nur vermeiden, dass der Pächter ein Verbrauchsinsolvenzverfahren nur zum Kaufpreis des Verlustes der Immobilie durch Kündigung seitens der Treuhänders anstoßen kann.

Die Sozialmieterschutz wird auch im Falle der Insolvenz gewährleistet dadurch, dass der Pächter Kündigungsfolgen durch Bezahlung der Mietrückstände gemäà  569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB aus seinem pfändungsfreien Vermögen abwehren kann; auch eine Begleichung der Mieterschulden Dritter, namentlich öffentlicher Plätze, ist trotz des derzeitigen Konkursverfahrens möglich.

Gleiches trifft auch auf während des übrigen Entlastungsverfahrens zu (§§ 286 ff. InsO). Sofern das Landesgericht dem Antragsgegner - abgesehen von der Herabsetzung der Brutto-Miete auf einen Wert von 20% - jeden Monat ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe des 4-fachen Herabsetzungsbetrages, also auf einen Wert von 80% eingeräumt und somit ein Zahlungsverzug gänzlich bestritten wird, hat er das tatsächliche Urteil durch die Schemaberechnung und zeitliche unbefristete Zuteilung des Zurückbehaltungsrechts überschritten zu messen.

Die Leistungsverweigerung des 320 BGB gilt im Zusammenhang mit einer Mietverhältnisses, auf den Wirt vorübergehend drückt auszuüben, damit dieser der Sache nach der Art der Sache nur für wieder eine mangelhafte Behausung verschafft. Für Zeit vor Mängelbeseitigung à "quivalenzverhältnis zwischen (schlechter) Unterkunft und Vermietung durch Reduktion ist gegeben.

Eher kann es ehrlich gesagt nur ausgeübt werden, solange es noch sein Ziel ist erfüllt, den Hauswirt durch den damit einhergehenden ausgeübten Zwang zur Behebung des Mangels zu drängen. Dem Leasingnehmer werden seine Rechte nicht vorenthalten, denn unter anderem kann der Leasingnehmer - vorbehaltlich des Rechtes auf Minderung des Kaufpreises - nach Inanspruchnahme einer Vorauszahlung - den Fehler selbst beheben oder, falls erforderlich, in geeigneter Weise Fällen â". zwei Monaten ablaufen lassen.

Ein Mietvertrag oder Pachtverhältnis über[Rücksicht] Räume, den der Zahlungspflichtige als Pächter oder Pächter erhalten hat, kann der Konkursverwalter ohne Rücksicht auf die vertraglich festgelegte Dauer oder einen vertraglich festgelegten Ausschluß des Rechtes auf die ordentliche Kündigung kündigen; die Kündigungsfrist beträgt drei Monaten zum Ende des Monats, wenn nicht eine kürzere Periode relevant ist.

Einen Mietzins oder Pachtverhältnis, den der Zahlungspflichtige als Pächter oder Pächter erhalten hat, kann nicht kündigen: Der andere Teil nach dem Insolvenzantrag wegen einer in der Zeit vor der Eröffnung eingetretenen Verzögerung bei der Zahlung der Mieten oder Pachten.