Ordentliche Kündigung Wohnung Vermieter

Gewöhnliche Kündigung nach Zahlung der Nachfrist mit Wirksamwerden?

Mit Beschluss vom 10. Januar 2017 befasste sich das LG mit der Fragestellung, ob eine ordentliche Kündigung nach Zahlung einer Nachfrist im Sinn von 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB effektiv ist. In dieser Rechtssache bestätigte das Schiedsgericht die Gültigkeit der ordentliche Kündigung. Die Vermieterin hat vor der Wohnung des Vermieters eine leckende Terasse gebaut.

Die Mieterin reduzierte die Mietpreise von Jänner 2010 bis Sept. 2011, danach hat der Vermieter den Mietvertrag im Sept. 2011 ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist bzw. ordnungsgemäß gekündigt. Eine weitere Kündigung ohne Einhaltung einer Frist, alternativ wegen Zahlungsverzuges, fand im Jänner 2016 statt. Der gesamte Rückstand wurde im Mai 2012 vom Vermieter beglichen. Die bis dahin aufgelaufene Pacht hat der Pächter dann im Februar 2016 unter Hinweis auf ein Minderungs- und Selbstbehaltsrecht abzüglich der angeblichen Mindereinnahmen gezahlt.

Der Räumungsantrag des Eigentümers wurde vom Gericht abgelehnt. Die hieraus berechneten Rückstände würden einen Monatsmietzins nicht überschreiten, so dass auch die ordentliche Kündigung im Sinn von 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB gegenstandslos war. Der Vermieter hat dagegen erfolgreich Einspruch eingelegt. Ein ständiges Recht auf Minderung wurde dem Vermieter vom LG verwehrt, da die Terasse nur bedingt genutzt werden konnte.

Eine ordentliche Kündigung ist zulässig. Dagegen kann nicht eingewendet werden, dass der Leasingnehmer innerhalb der so genannten "Nachfrist" von zwei Monate nach Einreichung einer Klage im Sinn von 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB endgültig bezahlt hat und daher kein verschuldetes Vorliegen hat. Dies hat zur Ungültigkeit der Sonderkündigung geführt, kann aber nur in besonderen Fällen im Wege der ordentliche Kündigung mitgerechnet werden.

Die Gnadenzahlung dient dazu, Wohnungslosigkeit zu verhindern. Dieses Risiko liegt nur in unwesentlichem Umfang bei ordentlicher Kündigung vor, bei der die in 573c Abs. 1 BGB genannten Laufzeiten von wenigstens drei Monate einhalten. Das " mild light"-Urteil des Bundesgerichtshofs findet hier keine Berücksichtigung, da der Verzug auf einer bewussten und anhaltenden Zahlungsverweigerung des Pächters beruht (vgl. BGH, IBR 2005, 241).

Bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges gilt prinzipiell die "mild light"-Regelung. 1 BGB kann eine Nachzahlung des Leasingnehmers zu seinen Lasten in Betracht gezogen werden, da ein allfälliges Missverhalten des Leasingnehmers in einem "milderen Licht" auftauchen kann. Es ist für Mietinteressenten riskant, sich auf unberechtigte Mietzinssenkungen zu berufen oder ein langfristiges Retentionsrecht durchzusetzen.

Es ist aus Sicht des Vermieters immer eine gute Idee, bei Zahlungsverzug des Mieters neben der Erklärung der Sonderkündigung auch die ordentliche Kündigung zu überprüfen.