Mieter Zahlt keine Miete Räumungsklage

Räumungsaktion: Verfahren, Zeitdauer, Ausgaben

Die Vermieterin hat den Mietvertrag kündigt, aber der Mieter will nicht ausziehen: Ein solcher Streit kann rasch zu einer Räumungsklage führen. Was Sie über den Verlauf, die Zeitdauer und die anfallenden Gebühren wissen müssen. Terminierung im Postfach - nicht jeder Mieter akzeptiert dies nur. Viele Menschen widersprechen oder ignorieren den Brief und bleiben zuhause.

In solchen Faellen darf der Mieter jedoch nicht nur die Schloesser ersetzen und den Mieter vor die Tuer stellen, sonst ist er strafrechtlich haftbar. Zuerst muss er eine Räumungsklage erheben, dann beschließt das zuständige Gericht, ob die Räumung angemessen ist oder nicht. Um eine Räumungsklage einzureichen, muss der Mieter den Mietvertrag zunächst auflösen.

Bei dem letztgenannten kann sich das zuständige Gericht an den Begründungen aus dem Mahnschreiben ausrichten - wenn die Mitteilung des Eigentümers nicht wirksam ist, kann der Mieter in der Behausung verbleiben. Das Kündigungsgesuch muss immer in schriftlicher Form und für den Mieter verständlich sein. Abhängig vom Grund der Beendigung muss der Mieter auch eine gewisse Frist beachten.

Beendet der Mieter wegen Eigennutzung, muss er auch hier einen verständlichen Anlass angeben: Wozu und für wen er die Ferienwohnung braucht. Im Falle einer Beendigung zum persönlichen Gebrauch gilt in der Regel eine Frist von drei Monaten - je nach Dauer der Mietzeit kann sie auch mehr sein. Eine fristlose Auflösung des Vermieters ist nur möglich, wenn der Mieter einen erheblichen Vertragsbruch erlitten hat.

Hier finden Sie die genauen Begründungen, aus denen der Mieter ohne Einhaltung einer Frist aussteigen kann. Möchte der Hausherr die Ferienwohnung renovieren, darf er den Mieter nicht auflösen. Damit er aus diesen oder anderen GrÃ?nden ausziehen kann, kann er einen Mietvertrag vorschlagen: Der Mieter erhÃ?lt sein Geld fÃ?r den Auszug zum festgesetzten Auszug.

Die Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Dr. Jürgen Grimm sagt: "Mit der Unterzeichnung durch den Mieter hat der Mieter gute Chancen auf eine Räumungsklage. "Extrakt für Bargeld? Informieren Sie sich hier, was Mieter vor Abschluss eines Mietvertrages beachten sollten. Nach Grimm, wann der Hauswirt eine Räumungsklage erheben kann, ist abhängig vom Grund der Kündigung.

Dies ist bereits bei Beendigung möglich, wenn sich der Mieter in Verzug oder eine Fortsetzung des Mietvertrages unzumutbar ist, z.B. weil der Mieter den Mieter körperlich in Mitleidenschaft gezogen hat. "Im Falle von Mietrückständen empfiehlt es sich, die Räumungsklage unverzüglich zu erheben, da das Vorgehen in der Regel eine bestimmte Zeit in Anspruch nimmt. "Im Falle einer ordnungsgemäßen Beendigung, z.B. durch persönlichen Gebrauch, empfiehlt der Jurist zu abwarten, bis die Mietsache oder die Frist abgelaufen ist, ohne dass der Mieter umzieht.

Die Reise von der Räumungsklage zur erzwungenen Räumung kann unterschiedliche Zeiträume in Anspruch nehmen. Aber es kann auch zwei Jahre oder sogar darüber hinaus dauern: "Zum Beispiel, wenn die Gesundheitsprobleme des Pächters ein Sachverständigengutachten erfordern. "Im Falle eines Versäumnisurteils vergehen oft nur wenige Wochen, bis das Gericht unmittelbar durchsetzbar ist.

Nach Grimm sind die wesentlichen Aspekte des Räumungsantrags: Falls nötig, eine Erklärung des Hausherrn, warum er die Räumungsklage trotz Einspruch des Pächters einreichen wird. Um die Räumungsklage einleiten zu können, muss der Hauswirt einen Vorschuss für die Gerichtsgebühren aufbringen. Mit der Räumungsklage kann der Mieter auch auf Nutzungsentgelt klagen (§ 546a BGB). Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter statt der bisherigen Miete auch die übliche Marktmiete als Ausgleich verlangen.

Allerdings hat die simultane Aktion Vor- und Nachteile für den Vermieter: Das Mahnverfahren kann die Räumungsklage aufschieben, wenn Unsicherheit besteht - zum Beispiel wegen der Hoehe der Nutzungsentschaedigung. Im Falle einer Räumungsklage wegen Mieterschulden hat der Mieter oft kein Vermögen, weshalb viele Hausbesitzer ihren Nutzungsanspruch nicht durchsetzen. Der Mieter lernt von der Räumungsklage: Was tun?

Gelangt die Räumungsklage in den Postkasten des Pächters, muss er sich innerhalb von 14 Tagen entweder in schriftlicher Form oder durch persönliche Erklärung beim sachlich kompetenten Richter verteidigen. Auch hier sollten Mieter den Nachweis erbringen. "Liegt die Beendigung aufgrund von verspäteten Mieten vor, kann es sich beispielsweise um eine Erklärung der für den Zahlungsverzug verantwortlichen Stelle handeln.

Als Abwehrgründe kommen zum Beispiel in Frage: "Es kann auch ein ganzes Paket von Ursachen sein: Eine lange Mietzeit von über 20 Jahren, dass der Mieter dort alle seine Sozialkontakte hat, bereits sehr alt ist und Gesundheitsprobleme hat. "Wichtiger Hinweis zu den Verteidigungsbedingungen: Wenn der Mieter einen Begriff verpasst oder später zum Verhandlungsdatum nicht auftaucht, besteht die Gefahr eines Versäumnisurteils.

"Dann wird mit fast 100-prozentiger Sicherheit ein Räumungsbefehl erlassen", sagt Anwalt Grimm. Dr. Grimm empfiehlt den Pächtern, in ihrer Antwort Rechtsbeistand zu verlangen (§§ 114 ff. ZPO). "Vorsichtshalber sollten sie auch eine Räumungsperiode einreichen und dies begründen", sagt Dr. Grimm. "Manche Gerichtshöfe lassen aus verständlichen Erwägungen in manchen Fällen mehr als ein halbes Jahr zu.

Der Mieter kann den Rechtsstreit - und die damit zusammenhängenden Mehrkosten - umfahren. Ist der Mieter in der Lage, seine Mietschuld zu bezahlen, werden Kündigungs- und Räumungsklage nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch gegenstandslos. Sobald die Räumungsklage vorliegt, geht die Uhr los: Der Mieter hat zwei Monaten Zeit, um seine Mietforderungen zu bezahlen. Die Rechtsexpertin rät: "Wenn das Gerichtsverfahren bereits im Gange ist, sollte der Mieter auch den Einzahlungsbeleg an das zuständige Amtsgericht schicken.

"Grimm beschränkt jedoch: "Es wird schwer, wenn der Hausherr zusammen mit der unangekündigten Beendigung auch die ordentlichen Kündigungen zum nächst möglichen Zeitpunkt ausgesprochen hat. "Nach geltender Rechtssprechung würde dies auch dann gelten, wenn der Mieter seine Forderungen begleichen würde. Wenn Sie Ihre Miete nicht selbst bezahlen können, erhalten Sie Unterstützung: Hier erfahren Sie, wo Mieterinnen und Mieter Hilfestellung bei der Mietschuld haben.

Wenn der Mieter nur wenig Aussicht hat, gegen die Räumungsklage vorzugehen, kann er die Gerichtsverhandlung und Räumung durch Herausziehen umfahren. Mit der Rückgabe der Immobilie an den Eigentümer endet die Räumungsklage. Bei der Gerichtsverhandlung muss der Mieter einen Kündigungsnachweis erbringen und seine Verteidigung oder seinen Einspruch begründen.

"Im Falle der Abweisung der Klageschrift wird die Beendigung durch den Hauswirt ungültig. Bei Einräumung des Rechts wird ein Räumungsbefehl erlassen. Die Gerichtskosten und auch die Kosten der Zwangsräumung trägt dann der Mieter. Nach Erlass des Räumungsbefehls legt der Vogt den Zeitpunkt der Vollstreckung fest. "Es müssen zwischen der Bekanntgabe des Räumungsdatums und der Zwangsräumung wenigstens drei Monate vergehen", sagt der spezialisierte Anwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht.

Das Räumungsverfahren ist abhängig vom Vermieter: Er kann eine konventionelle oder eine nach dem Vorbild Berlins erfolgende Vertreibung aussuchen. Der Hausherr zahlt den Vorschuß für die Räumkosten, kann den Mieter aber nachträglich verklagen. Verweigert der Mieter den Auszug oder geht er ohne Schlüsselübergabe aus, erfolgt die Ausweisung.

Die Gerichtsvollzieherin ernennt auch einen Schlüsseldienst und eine Umzugsfirma zum Zeitpunkt der Räumung. Dr. Grimm erklärt: "Der Gerichtsdiener eröffnet die Ferienwohnung, gibt sie dem Hausherrn zurück und der Schlüsseldienst ersetzt die Schleusen. "Der Mietgegenstand wird auf Betreiben des Verwalters bei einem Transportunternehmen oder einer anderen Gesellschaft für einen bestimmten Zeitraum gelagert.

Die Evakuierungskosten für eine mittelgroße Wohneinheit betragen laut Dr. Grimm rund 4.000,5.000 EUR. "Lohnenswert ist es, wenn der Mieter so wenig wie möglich Mühe hat oder eine Rechtsschutzversicherung für das Mieterrecht hat, die die anfallenden Gebühren erstattet. "Das Verfahren ist bei der Berlinräumung vergleichbar, aber der Hausherr gibt keine Umzugsfirma in Auftrag, sondern wird selbstständig.

"Der Mieter verlässt das Grundstück in der Ferienwohnung oder bewahrt es auf. Danach gibt er dem Mieter eine Deadline vor und bittet ihn, sie abzuholen", sagt Dr. Grimm. In der Regel beträgt die Abgabefrist einen Monat, danach kann er über seinen Haushalt verfügen. Preis: "Der Mieter zahlt einen Vorschuss von höchstens 500 EUR, die effektiven Ausgaben betragen dann aber in der Regel 100.150 EUR", veranschlagt der Mieter.

Wenn sich die Hauswirte dafür entscheiden: "Es ist die billigere Alternative, erfordert aber mehr Selbstverpflichtung. Normalerweise beschließt er, dies zu tun, wenn er vom Mieter sowieso nicht erstattet wird, weil der Mieter insolvent ist. "Grundsätzlich kann der Leasinggeber das Pfandrecht seines Leasinggebers an offenen Ansprüchen aus dem Mietvertrag durchsetzen ("§ 562 BGB").

Es handelt sich vor allem um Mobiliar - Objekte, die der Mieter im täglichen Leben benötigt, sind davon ausgeschlossen, zum Beispiel Kinderwägen, Kühlschränke oder TV. Der Leasinggeber darf die Pfändungsgegenstände jedoch nicht nur veräußern, sondern muss sie in einer öffentlich zugänglichen Auktion versteigern, in der das Höchstgebot abgegeben wird (§1235 BGB).

Doch: "In der Realität hat der Hausherr oft nichts von diesem Recht, weil die meisten Mieter nur das Schlimmste zurücklassen", sagt Grimm. Wieviel eine Räumungsklage kosten wird, richtet sich nach dem Verfahren. Dazu kommen noch die Evakuierungs- und Verlegungskosten - je nach Evakuierung. Die Vermieterin muss in diesem Falle einen Vorschuss von 666 EUR (KV GKG) vorlegen.

Eine Gerichtsverhandlung ist für den Eigentümer immer mit zusätzlichen Kosten verbunden. De Stefan Markel: "Normalerweise wird während des gerichtlichen Verfahrens keine Miete bezahlt, so dass der Monatsmietausfall für den Mieter aufkommt. Der Mieter kann, sobald das Gerichtsurteil rechtskräftig ist, als letzte Möglichkeit den Zwangsvollstreckungsschutz beim jeweils dafür vorgesehenen Richter einfordern.

Der Mieter muss den Mietvertrag mindestens 14 Tage vor dem Tag der Zwangsräumung beim Bezirksgericht einreichen. Die Mieter können sich auch von einem spezialisierten Anwalt oder ihrem lokalen Mieterverband beraten lassen. 2. Darüber hinaus unterrichtet das Landgericht immer die verantwortliche Gemeinde über die bevorstehende Ausweisung. Im Regelfall wenden sie sich dann an den Mieter und helfen ihm bei der Unterbringung.

Auch die Räumungsklage ist oft eine schwere wirtschaftliche Bürde für den Vermieter: Zuerst zahlt er die Gerichts- und Ausweisungskosten. Ist der Mieter jedoch zahlungsunfähig, besteht die Möglichkeit, dass er die anfallenden Gebühren trägt. Damit dies nicht passiert, sollte er zunächst die anfallenden Gebühren aussergerichtlich geltend machen und dem Mieter eine Frist zur Zahlung einräumen.

Wenn er nicht zahlt, kann der Hauswirt ihn auf Bezahlung klagen. Bei Erfolg erhalten sie dann einen Zahlungsbeleg mit einer Gültigkeit von 30 Jahren. Wenn der Mieter später wieder zu einem Betrag kommt, kann der Hauswirt seine Forderungen trotzdem noch durchsetzen. Die Räumungsaktion kann sich lange hinauszögern, aufwendig werden.

Wie ein Hauswirt mit starkem Beweis der Verletzung des Vertrages oder des gerechtfertigten Eigeninteresses des Pächters - als ein Pächter mit triftigen Gründen für Einwand oder Härte. "Können wir das in einem Räumungsanzug sagen?" Mietrechts-Experte Markel: "Im Prinzip ist das immer möglich, aber nicht realistisch, auch wenn bereits eine Räumungsklage eingereicht wurde.

Erst wenn verdrängte Gefühle der Anstoß für den Räumungsbefehl sind, kann die Vermittlung unter bestimmten Voraussetzungen auslösen. Markel zufolge ist dies eine gütliche Lösung für ein Problem zwischen Mieter und Mieter, das speziell von einem Berater begleitet wird. "Anstatt auf ein Gericht abwarten zu müssen, bekommt der Hausherr in der Regel das Versprechen einer Mietschuldübernahme oder einer vollstreckbaren notariellen Beurkundung, mit der er seine Forderungen sofort begleichen kann.