Mieter Kündigen Ruhestörung

Stufe 1: Reklamationen ernst genommen werden

In der Mietpraxis nimmt die Zahl der Klagen über störenden Schall zu. Die Belästigung kann für den Mieter auch zu Schlaf- und Gesundheitsproblemen führen. 2. Mietzinssenkungen, Kündigung, Zwietracht. Deshalb ist es für Sie besonders wichtig, bei der Lärmbelastung von vornherein alles richtig zu machen. Wenn Ihr Mieter sich über den Krach aus der benachbarten Wohnung beklagt, sollten Sie dies in Ihrem eigenen Sinne ernsthaft tun.

Wird der Mieter durch die Lärmbelästigung seines Nachbars wirklich beunruhigt, kann er, wenn er z.B. nicht mehr bei Raumlautstärke fernsieht oder in der Nacht schläft, seine Mietpreise einschließlich der Nebenkosten reduzieren. Selbst wenn Sie kein Verschulden haben, kann der Mieter die Mietsumme reduzieren. Der Mieter hat das Recht auf Mietzinsreduktion, egal ob Sie für den Schall aufkommen.

Wenn Sie trotz berechtigten Beanstandungen Ihres Mietinteressenten nicht aktiv sind, kann er Sie auch verklagt werden, um gegen den störenden Mieter vorzugehen. Eine solche Entscheidung würde Sie dann zwingen, eine Verwarnung an den verstörenden Mieter zu senden und - falls dies ebenfalls nicht sinnvoll ist - den Vertrag ohne Vorankündigung zu kündigen. Bitte beachte: Als Mieter sind Sie dazu angehalten, für eine reibungslose Unterkunft zu sorgen. Bitte achten Sie darauf, dass die Unterbringung Ihres Vermieters reibungslos verläuft.

Ihr Mieter kann daher kündigen und unangekündigt umziehen, wenn Sie trotz seiner Warnung bei erheblicher Lärmbelästigung inaktiv sind. Störungen müssen von objektiver Bedeutung sein. Aber auch hier gilt: Der Schall und die damit verbundenen Beeinträchtigungen müssen sachlich beträchtlich sein; wenn ein Mieter besonders lärmsensibel oder arbeitsbedingt besonders auf Erholung bedacht ist, ist dies sein Anliegen.

Die unsägliche Unzufriedenheit Ihres Pächters ("Es ist in der letzten Zeit immer so laut.") reicht nicht aus, um gegen den Unruhestifter vorzugehen. Um Ihre Warnung und Beendigung ohne Vorankündigung in Kraft treten zu lassen, müssen Sie Typ, Ausmaß, Zeitpunkt und Laufzeit der individuellen Lärmbelästigung vorgeben. Beispielsweise haben die Richter festgestellt, dass eine Verwarnung oder eine unangekündigte Beendigung "wegen des ständigen störenden Lärms" genauso wirkungslos ist, wie wenn man nur sagt, der Krach sei "extrem laut" und "dauert von früh bis spät".

Allerdings kann Ihnen nur Ihr Mieter die nötigen Angaben zur Lärmbelastung machen, da er in der Regel nahe an der Störungsquelle ist. Verdeutlichen Sie ihm, dass Sie deshalb auf seine Hilfe angewiesen sind, und fordern Sie ihn auf, ein Geräuschprotokoll zu erstellen, in dem alle einschlägigen Störungen detailliert aufgeführt sind.

Dies ist die Basis für Ihre Warnung und ggf. Ihre außerordentliche Aufhebung. Wenn der laute Mieter eine Meldung gemacht hat, können Sie nun eine Warnung an den Autor senden. Sie müssen es auch, denn eine unangekündigte Beendigung wegen Lärmbelastung geht immer davon aus, dass der verstörende Mieter vorher mißlungen wurde. Bei einer Verwarnung gibt es keine gesetzlichen Fristen, die Sie einhalten müssen.

Dabei sollten Sie sowohl mit der Warnung als auch - wenn die Lärmbelastung anhält - mit der unangekündigten Beendigung nicht zu lange warten: Je mehr Zeit zwischen der Lärmbelastung und Ihrer Antwort vergeht, umso weniger ernst nehmen die Richter die Belästigung wahr. Getreu dem Motto: Wenn man sich so viel Zeit für die Warnung nimmt, wird es nicht so schlecht gewesen sein.

Wichtiger Hinweis: Für die Begründung Ihrer Verwarnung oder fristloser Beendigung ist es unerheblich, ob der Mieter den Krach selbst auslöst. Der Mieter kann sich nicht ausreden, dass nicht er, sondern sein Bekannter, Untervermieter, Gast, Lebensgefährte oder Kunsthandwerker etc. dafür ist. Ob eine Verwarnung zur sofortigen Beendigung bei weiteren Störungen des Friedens notwendig ist, ist unter den Gerichtshöfen zweifelhaft.

Damit nicht die Effektivität einer eventuellen Nachkündigung gefährdet wird, empfiehlt es sich, zu jeder Warnung zu ergänzen, dass der Mieter bei weiteren Verstößen gegen den Frieden auf eine fristlose Beendigung vorbereitet sein muss. Dies erhöht auch den Mieterdruck und verhindert weitere Lärmbelästigung. Nur so können sich die Mieter der Auswirkungen ihres Verhaltens bewußt werden.

Sollte Ihr Mieter trotz Ihrer Warnung weitere Lärmbelästigung erleiden, muss er jetzt kündigen. Sie möchten dies sicherlich lieber verhindern, aber denken Sie daran: Wenn Sie nicht reagieren, laufen Sie Gefahr, dass der verstörte Mieter die Mietzinsen reduziert, Sie verklagen, wenn Sie den lästigen Mieter kündigen oder sogar den Mietvertrag selbst kündigen.