Miete Fristlose Kündigung Zahlungsverzug

den Mietpreis

Beim Mieten von Appartements oder Geschäftsräumen kommt es oft vor, dass der Pächter die vereinbarten Mieten nicht ausbezahlt. In der Regel hat der Hauswirt die Miete fixiert. Es stellt sich die Fragen, was der Hausherr tun kann, wenn der Pächter nicht zahlen muss und wie er sich dagegen wehren kann. Der Mietzins ist die Vergütung des Vermieters für die vorübergehende Übergabe der gemieteten Räume durch den Eigentümer.

Der Mietpreis besteht in der Regel aus der Grundmiete und den Anschaffungsnebenkosten. Ist eine Anzahlung vereinbart, hat der Mieter am Ende des Rechnungsjahres eine Nebenkostenrechnung zu erstatten. In der Regel ist die Miete jeden Monat am dritten Arbeitstag eines Kalendermonates zu zahlen. Das Recht des Leasingnehmers auf Minderung des Mietzinses kann bei Sach- oder Rechtsmängeln des Mietobjektes entstehen.

Wird das Mietobjekt nach Ablauf des Mietvertrages nicht zurückgegeben, kann der Eigentümer für die Zeit der Einbehaltung eine Vergütung in Form der vertraglich festgelegten oder örtlichen Miete, die sogenannte Nutzungsvergütung, einfordern. Kommt der Leasingnehmer mit der Zahlung des Mietzinses in Rückstand, so kann der Leasinggeber seine Forderungen zunächst gerichtlich, aber auch durch ein richterliches Mahnwesen oder durch eine gerichtliche Auseinandersetzung bzw. Beauftragung eines Rechtsanwaltes durchsetzen.

Die Verjährungsfrist für den Mietzinsanspruch des Mieters beträgt drei Jahre nach Ablauf eines Kalenderjahrs, wenn die Verjährungsfrist nicht zuvor durch gerichtliche Mahnverfahren oder gerichtliche Schritte erloschen ist. Die Vermieterin kann den Mietvertrag ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist von mehr als zwei Monaten auflösen.

Verzugszinsen mit Mehrkosten werden nicht berücksichtigt. In der Regel wird dem Pächter eine so genannte Ziehungsfrist gewährt, die in der Regel eine Frist von einer Woche mit fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges einräumt. Im Falle des Verzuges mit einem kleineren Teil des Mietzinses kann eine ordnungsgemäße, rechtzeitige Kündigung in Erwägung gezogen werden, wenn der Mietverzug nicht weniger als eine Monatsgebühr und nicht weniger als einen Monatsbeitrag und der Zahlungsverzug durch das Versäumnis des Mietvertragspartners hervorgerufen wird.

Ein ordentliches Ausscheiden ist nur bei unbefristet laufenden Mietverträgen möglich. Eine Stornierung muss in schriftlicher Form unter Darlegung der Begründung vorgenommen werden. In der Regel muss der Hauswirt vor einer Kündigung wegen Zahlungsverzuges keine Mahnung aussprechen. Eine Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist bei vorheriger Zahlung durch den Leasingnehmer nicht möglich. Die Kündigung wird in der Folge ungültig, wenn der Leasingnehmer sich durch Verrechnung, z.B. mit einem Schadensersatzanspruch gegen den Leasinggeber, von seiner Forderung lösen konnte und die Verrechnung unmittelbar nach der Kündigung ausspricht.

Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges ist auch dann hinfällig, wenn der/die VermieterIn innerhalb von zwei Wochen nach Übergabe einer Klage auf Räumung des Mieters hinsichtlich der Gesamtmiete und einer allfälligen Nutzungsvergütung für die Zeit nach der Kündigung des Mietvertrages zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Einrichtung, z.B. das Arbeitsamt, zur Zufriedenheit des/der MieterIn verpflicht.

Ausgenommen sind Kündigungen wegen Zahlungsverzuges, die bereits bis zu zwei Jahre früher erfolgt sind und nach der genannten Bestimmung erloschen sind. Ein ordentlicher Rücktritt wegen Zahlungsverzuges wird auch dann nicht hinfällig, wenn der Leasingnehmer die Miete und Benutzungsentschädigung innerhalb von zwei Monate nach Ablieferung der Klage auf Räumung zahlt oder wenn sich eine Behörde zur Bezahlung bereit erklärt.

Die Nachzahlung des Mietzinses innerhalb der angegebenen Zeiträume kann jedoch nach Treu und Glauben zur Ungültigkeit der ordentliche Kündigung des Mietvertrages beitragen. Bei ordentlicher Kündigung wegen Zahlungsverzuges hat der Pächter das Recht, der Kündigung gemäß 574 BGB zu widersprechen und die Fortführung des Pachtverhältnisses zu fordern, wenn die Kündigung für den Pächter, seine Familienangehörigen oder ein anderes Mitglied seines Haushaltes eine auch unter Berücksichtigung der legitimen Belange des Pächters/der Pächterin nicht vertretbare Hürde ist.

Diese Option gilt nicht bei fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzuges. Verlässt der Pächter nach Ablauf des Pachtverhältnisses nicht die Wohnung selbst, kann der Pächter nur vor dem Landgericht Klage auf Räumung erheben. Die Klage des Mieters auf Räumung des Hauses geht davon aus, dass das Haus gekündigt wurde. Hauptgründe für die Kündigung sind die fristlose Kündigung und die gewöhnliche Kündigung auf unbestimmte Zeit.

Ein Räumungsantrag kommt nicht in Frage, wenn der Pächter dem Pächter bereits auf freiwilliger Basis die eigentliche Kontrolle über die Miete übertragen und diese komplett aufgegeben hat, vor allem wenn er alle Mietschlüssel zurückgegeben hat. Die Vermieterin kann eine Klage auf Räumung mit der Durchsetzung weitergehender Forderungen, z.B. auf Mietzahlung oder Schadenersatz, vebinden.

Bei einer Räumungsverurteilung kann das zuständige Gericht den Mietern auf Gesuch hin oder von Amtes wegen eine den Verhältnissen entsprechende Frist zur Zwangsräumung einräumen. Der Vollstreckungsrichter kann auf Verlangen des Pächters eine Zwangsräumung ganz oder zum Teil annullieren, verbieten oder vorübergehend aussetzen, wenn die Zwangsräumung unter Berücksichtigung des Schutzbedarfs des Vermieters aufgrund ganz spezieller Gegebenheiten eine mit der Sittlichkeit unvereinbare Nöte ist.

Zur Vollstreckung der Räumung ist ein mindestens einstweiliger Räumungsbefehl erforderlich, in der Regel ein Räumungsbefehl. Dies erfolgt durch den Landvogt, der den Pächter aus dem Eigentum nimmt und den Eigentümer anweist, die Immobilie in Empfang zu nehmen. Die Gerichtsvollzieherin entfernt die Einrichtung und das sonstige Eigentum des Leasingnehmers und gibt es dem Leasingnehmer oder einem Familienangehörigen oder einem in dieser Familienangehörigen auf.

Räumungskosten gehen zu Lasten des Vermieters; der Verpächter hat auch eine entsprechende Vorauszahlung für die anfallenden Gebühren des Möbelspediteurs zu entrichten. Die Gerichtsvollzieherin stellt nur den Pächter selbst aus dem Eigentum der gemieteten Räume, instruiert den Wirt in den Eigentum und erfasst die gefundenen Objekte des Pächters.

Die gemieteten Räume werden anschließend vom Eigentümer geleert. Damit erspart sich der Hauswirt den Aufwand für die Umzugs- und Einlagerungskosten.