Mahnung bei nicht Gezahlter Miete

Mahnspesen - Eine maximale Pauschale von 2,50 EUR ist berechtigt| Rechtsanwaltskanzlei Pr.

Eine Mieterin war mit der Februar-Miete im Rückstand. Die Vermieterin hat die Bezahlung am 14. Januar 2008 in schriftlicher Form angemahnt, später wieder mangels Bezahlung mit Termin 22. Januar 2009. Aufgrund der Verzögerung war der Leasingnehmer gemäß 280 Abs. 2 BGB zum Ersatz des Verzugsschadens verpflichtet. 2. Eine Mahnung wäre tatsächlich nicht notwendig gewesen, denn nach 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB ist eine Mahnung für den Eingang der Verzögerung dann nicht notwendig, wenn für die Ausführung eine Zeit nach dem Termin feststeht " und dies bei der Miete durch die gesetzlich oder auch vertragsgemäß festgelegte Fristregel.

Nichtsdestotrotz kann der Mieter die entstandenen Mahn- und Inkassokosten als Verzugsschäden einfordern. Nun stellte sich die Fragestellung, inwieweit die beiden Mahnschreiben kostenmässig zu beurteilen sind. Wenn der Zahlungsempfänger die Mahn- und Inkassokosten in konkreter und nachvollziehbarer Weise darstellen kann, kann er die diesbezüglich in Rechnung zu stellenden Aufwendungen fordern, wenn er seine Verpflichtung zur Schadensminderung (in diesem Fall: Verzugsschaden) nicht verletzt.

Der vertragliche Mahnkostenanteil betrug in diesem Falle EUR 15,00, das entspricht dem Sechsfachen des erlaubten Betrages. Sie gilt, wenn sie die Kosten deckt und der Vermieter nicht vom Beweis eines niedrigeren Schadenersatzes ausgeschlossen ist. Wird der Mietzins per Lastschrift oder Lastschrift rückbelastet, ist spezielle Sorgfalt und Schnelligkeit erforderlich, denn je größer der Rückstand, desto schwerer ist es, den Mietzins einzuziehen.

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Kaution nicht gezahlt - besteht Kündigungsgefahr?

Wir erfahren in der Realität immer wieder - sowohl zum "Vergnügen" der Hausherren als auch zum "bitteren Wissen" der Bewohner -, dass selbst bei Nichtzahlung der Kaution ein Kündigungsrisiko besteht. Gerade in urbanen Gebieten, in denen Wohnen Mangelware und Kosten ist, nutzen viele Hausbesitzer dieses bewährte Mittel, um langfristig vermietete Wohnungen zu noch niedrigeren Mietpreisen auf die Strasse zu bringen.

Sind diese Kündigungen gültig? Es ist bekannt, dass bei einem entsprechenden Zahlungsverzug der zu zahlenden Mietzinsen das Mietverhältnis prinzipiell fristlos gekündigt werden kann. Was aber, wenn der Pächter die Anzahlung trotz Mietvertrag nicht leistet oder noch nicht geleistet hat? Mit Inkrafttreten des Mietgesetzes 2013 kann auch bei "Nichtzahlung" der Mietsicherheitsleistung oder der Mietleistung eine außerordentliche oder fristgerechte Beendigung aus wichtigen Gründen gemäß 569 Abs. 2 a BGB erklärt werden.

Nahezu jeder Vertrag enthält eine Bestimmung, die die Mietsicherheiten oder die Kaution vorgibt. Hier ist es Usus, dass die 3-fache Grundmiete als Sicherheit oder Kaution an den Mieter zu zahlen ist, um Ansprüche aus dem Mieter zu sichern. Seit 2013 ist die Beendigung aufgrund von Einlagenrückständen gar rechtlich vorgeschrieben.

Dementsprechend kann der Leasinggeber den Leasingvertrag beenden, wenn der Leasingnehmer mit der Bestellung von Sicherheiten gemäß 551 BGB in Rückstand ist. In § 569 Abs. 2 a BGB steht wörtlich: "Ein wesentlicher Grunde im Sinn von 543 Abs. 1 besteht auch dann, wenn der Pächter mit einer Kaution gemäß 551 in einer Summe in doppelter Höhe der monatlichen Miete im Rückstand ist.

Der pauschal oder als Anzahlung ausgewiesene Betriebsaufwand ist bei der Ermittlung der monatlichen Miete nach Maßgabe von S. 1 nicht zu beachten. Eine Nachfrist oder Verwarnung nach 543 Abs. 3 S. 1 ist nicht erforderlich. Abs. 3 Nr. 2 S. 1 und § 543 Abs. 2 S. 2 gelten entsprechend".

Im Klartext heißt das: Kommt der Pächter mit der Mietsicherheitsleistung oder Kaution, die sich aus einem Mindestbetrag von zwei Netto-Mieten zusammensetzt, in Verzug, ist dies in der Regel ein wichtiger Kündigungsgrund gemäß §§ 543, 569 Abs. 2 a BGB. Diesbezüglich ist daher auf der Seite der Nutzer sehr umsichtig.

Weil dieser Vertrag im Laufe des Mietvertrages oft in die Bedeutungslosigkeit abfällt. Das vor dem Hintergund, dass die Miete oft automatisiert per Lastschrift oder Lastschrifteinzug erhoben wird, aber bei der Investition in die neue Wohnküche, das Mobiliar etc. gleich zu Beginn des Mietvertrages einfach übersehen wird. Wenn der Vermieter nicht entsprechend mahnt, wird darüber nicht mehr nachgedacht.

Zur fristlosen Abmahnung muss der Mieter jedoch nicht einmal diesen Sachverhalt, d.h. den Pfandrückstand, mahnen. Diesbezüglich haben wir in unserer eigenen Kanzlei bereits erfahren, dass die Entlassung "aus dem Nichts " geschieht, ohne dagegen etwas unternehmen zu können. Ausgenommen hiervon ist lediglich die Heilungsmöglichkeit nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 S. 1 BGB.

Weil der Pächter, ähnlich wie bei der Beendigung wegen Mietrückständen, die Chance hat, die Beendigung durch eine angemessene Bezahlung zu "heilen". Der § 569 Abs. 3 Nr. 2 Satz 1 BGB besagt daher wörtlich: ".... die Beendigung wird (auch) ungültig, wenn der Eigentümer hinsichtlich der geschuldeten Miete und der nach 546a Abs. 1 geschuldeten Vergütung innerhalb von höchstens zwei Wochen nach Erlöschen des Räumungsrechts zufrieden ist oder wenn sich eine öffentlich-rechtliche Körperschaft zur Erfüllung verpflichtet".

Das heißt, der Pächter kann die Beendigung des Mietverhältnisses dadurch wirkungslos machen, dass er den ganzen Rückstand entsprechend bezahlt. Schlussfolgerung: Es muss daher nochmals explizit darauf hingewiesen werden, dass die im Vertrag vereinbarte Kaution bzw. Sicherheit sehr sorgfältig behandelt werden muss. Weil die Kaution ebenso eine vertragliche Verpflichtung ist wie die monatliche Mietzahlung.

Vor allem als Pächter sind Sie daher gut daran getan, die Kaution gleich zu Beginn der Mietzeit zu zahlen und nicht zu erwarten, dass der Pächter Sie im Zweifelsfalle erneut zur Zahlung auffordern wird. Andernfalls besteht immer die Gefahr einer Auflösung aufgrund von Rückständen bei den Einlagen.