Kündigung Wohnung Form

Schriftliche Form für Mietverträge und Kündigung - Rechtsanwaltskanzlei Hennings

Der überwiegende Teil der Aufträge kann auch verbal abgeschlossen werden. Bei bestimmten Verträgen, Rechtsgeschäften oder Deklarationen fordert der Gesetzgeber allerdings höhere formale Anforderungen: entweder in schriftlicher oder sogar notarieller Form. Zum einen hat die schriftliche Form eine beweiskräftige Funktion - was Sie in Schwarzweiß haben, können Sie leicht nachweisen -, zum anderen hat sie aber auch eine Vorwarnfunktion. Die Kündigung eines Wohnungsmietvertrages ist nur wirksam, wenn sie in Textform gemäß 564 a) Abs. 1 S. 1 BGB erfolgen kann (siehe Hinweis).

Dem Kündiger sollte bewusst sein, dass er mit dieser Kündigung seine Wohnung verlieren wird, im schlimmsten Fall könnte er heimatlos werden. In Zeiten der modernen Übertragungstechnik wird diese Schreibweise jedoch nicht durch den Versand eines Faxes beibehalten. Der Faxbrief, den der Adressat erhält, ist und bleibt eine Abschrift, d.h. es reicht nicht aus, ihn schriftlich zu versenden. Nichtsdestotrotz lässt die Rechtssprechung einen nur verbal abgeschlossenen Mietvertrag zu.

Bei der Rechtsform gilt: Das Dokument ist handschriftlich zu unterzeichnen. Wenn die Vertragsparteien jedoch mehrere identische Kopien des Vertrages angefertigt haben (z.B. eine Kopie für den Leasinggeber und eine für den Leasingnehmer im Falle des Mietvertrages), reicht es aus, wenn jede der Vertragsparteien eine von der anderen Partei des Vertrages unterzeichnete Kopie hat. Bei Mietverträgen über Grundstücke, d.h. auch über Wohnräume, deren Dauer (oder auch Sperrfrist) von vornherein mehr als ein Jahr beträgt, bedarf der Gesetzgeber der ( "gesetzlichen") Form (vgl. § 566 S. 1 BGB).

Im Übrigen (vgl. 125 BGB) ist vorgesehen, dass nicht der Rechtsform entsprechende Geschäfte gegenstandslos sind. Stattdessen gelten formwidrige Mietverhältnisse als auf unbegrenzte Zeit abgeschlossen. Die Kündigung ist mit der gesetzlich vorgeschriebenen Kündigungsfrist möglich, jedoch nicht vor Ablauf des ersten Jahrs.

Dieser vorzeitige Ausstieg aus einem längerfristigen und lästigen Mietverhältnis aufgrund mangelnder Form hat viele Menschen betroffen gemacht. Damit verbunden sind nun die sehr hohen formalen Anforderungen der Rechtsform. Die Mietverträge müssen als zusammenhängendes Dokument verwaltet werden. Insbesondere die Loseblattsammlung birgt die Gefahren einer Verletzung der Schriftlichkeit.

Ausreichend ist, dass sich die Uniformität des Dokuments zweifellos aus der fortlaufenden Nummerierung der Bogen oder auch aus der Nummerierung der Einzelbestimmungen oder aus der einheitlichen grafischen Darstellung oder dem Kontext des Texts oder vergleichbarer Merkmale ergeben. Wenn die Abtretung aus irgendeinem Grund nicht möglich ist, wird die schriftliche Form mit den oben genannten Konsequenzen durchbrochen.

Gleiches ist der Fall, wenn neben dem schriftlich geschlossenen Mietvertrag ein wesentlicher Punkt (Wesentlichkeit) zwischen den Vertragsparteien schriftlich vereinbart ist; auch dann besteht ein Verstoss gegen die schriftliche Form, der die Kündigungsmöglichkeit mit einer gesetzlichen Kündigungsfrist einräumt. Beim Abschluss von Flächenmietverträgen besteht kein Sozialschutz gegen Kündigung, so dass dem Mieter diesbezüglich das Recht zur Verfügung steht.