Kündigung Mietvertrag wegen Ruhestörung

Die Mieter der Nachbarwohnungen haben aufgrund des Verhaltens der Beklagten ihre Miete teilweise reduziert und teilweise fristlos gekündigt.

Vorzeitiges Kündigen des Mietvertrages wegen Lärmbelastung

Lieber Frager, da Sie einen begrenzten Mietvertrag unter Ausschluß des gewöhnlichen Kündigungsrechts abgeschlossen haben, kommt - wie Sie richtig erkannt haben - nur eine außerplanmäßige Kündigung des Mietvertrags gemäß 543, 569 BGB wegen der geschilderten Lärmbelästigung in Frage. Die Ergänzung im Mietvertrag über die "Akzeptanz der Bauform" ist meiner Meinung nach eine Rauchkerze, denn 569 Abs. 1 S. 2 BGB könnte hier auf Ihrer Seite sein.

Sie haben danach ein Sonderkündigungsrecht, wenn die Mietwohnung so gestaltet ist, dass ihre Nutzung mit einer beträchtlichen Gesundheitsgefährdung einhergeht, was auch dann zutrifft, wenn Sie auf die Ihnen bei Vertragsabschluss aufgrund dieser Bedingung zustehenden Rechte verzichten. Dieses Problem bezieht sich nicht auf das Mietrecht, sondern auf öffentlich-rechtliche Fragen, die keinen Mangel an Miete oder dergleichen ausmachen.

Wenigstens können Sie daraus keine Forderungen bei Ihrem Hauswirt ableiten, zumal Sie keine nennenswerten Wertminderungen beschreiben. Kommt der Hausbesitzer dem nicht nach, können Sie in der Regel von Ihrem Hausbesitzer die Entfernung dieser Wertminderung einfordern. Weil zwischen Ihnen und dem störenden Hausbesitzer kein vertragliches Verhältnis existiert, Ihr Hausbesitzer aber nach dem WEG daran gebunden ist, kann Ihr Hausbesitzer den einstweiligen Rechtsschutzanspruch nach § 1004 Abs. 1 BGB gegen den störenden Hausbesitzer geltend machen.

Sofern die von Ihnen beschriebene Lärmbelästigung ausschliesslich die Benutzbarkeit des Balkon beeinträchtigt, erachte ich eine ausserordentliche Kündigung als schwierig durchzusetzen und eine angemessene Mietzinssenkung als berechtigt. Ein Mietminderungsanspruch besteht bereits bei Mängeln, so dass Sie gemäß 812 Abs. 1 S. 1 BGB auch zu viel bezahlte Mietzinsen zurückverlangen können.

Danach ist es ratsam, einen Lärmbericht zu erstellen und den Hauswirt zu bitten, die Beeinträchtigung innerhalb eines angemessenen Zeitraums zu beheben. Falls der Krach immer noch "unerträglich" ist, raten wir Ihnen, vor einer Kündigung einen lokalen Anwalt zu befragen, dem Sie das Kündigungsprotokoll übergeben und mit ihm die Bedeutung der Beeinträchtigung ausführlich besprechen, da dies auf dieser Bühne in der geforderten Weise bedauerlicherweise nicht garantiert werden kann.

Unter bestimmten Bedingungen sind Ihnen die anfallenden Gerichtskosten auch durch den Wirt erstattet. Vielleicht wenden Sie sich mit meinen Bemerkungen hier an Ihren Hausherrn und suchen eine gütliche Einigung mit ihm, um einen oft langwierigen und nervigen Rechtsstreit zu vermeiden, z.B. in Gestalt eines Aufhebungsvertrags oder der Position eines Folgemieters usw. Ich kann Ihnen helfen, eine Lösung zu finden.

lch schließe mich lhrer Anweisung an, einen Ersatzmieter zu stellen. Stimmt es, dass der Hausherr im Zweifelsfall bis zu zwei neue Bewohner abweisen kann, aber den dritten nicht mitnimmt? Der weit verbreitet vertretene Standpunkt, dass der Eigentümer immer dann zum Abschluß eines Kündigungsvertrages gezwungen ist, wenn der Nutzer drei weitere Nutzer zur Verfügung gestellt hat, ist im Prinzip ein Mißverständnis.

Allerdings erfolgt eine Ausnahmeregelung nach dem in 242 BGB festgeschriebenen Treu und Glauben, welche im Grunde zwei Grundvoraussetzungen hat: zum einen ein legitimes und vorherrschendes Eigeninteresse des Vermieters an der Kündigung des Mietvertrages und zum anderen die Angemessenheit des jeweilig vorgesehenen Folgemieters für den Mieter. Ich kann nicht vollständig einschätzen, ob Sie ein begründetes Recht auf Kündigung des Mietvertrages allein aufgrund der hier gegebenen Informationen haben, aber ich nehme an, dass dies zu bestätigen ist.

Es ist jedoch immer eine Einzelfallfrage, ob Ihr eigenes Rücktrittsinteresse dasjenige Ihres Eigentümers ist. Im Hinblick auf die Angemessenheit eines Folgemieters für den Mieter ist zunächst festzustellen, dass es sich um ein Missverständnis handelt, da man drei potenzielle Folgemieter vorzuschlagen hat.

Ausschlaggebend ist eher, dass der neue Mieter exakt den gleichen Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen abschließt. Auch dürfen keine Sachverhalte, wie z.B. Insolvenz, in der Hand des Mieters sein. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, betrachte ich eine Ablösung durch einen korrespondierenden Folgemieter als unbedenklich.