Kündigung Mieter bei Mietrückstand

1 ) monatliche Miete, wenn die Verspätung 1 monatlich ist - BGH entschied zugunsten der Grundbesitzer' Bayh & Fingerle Rechtanwälte

Die Sache: Jeder Mieter und jeder Mieter weiss, dass eine Kündigung des Mietvertrages ohne Kündigung möglich ist, wenn entweder ein Mietrückstand von 2 Vollmonatsmieten vorhanden ist, oder wenn für 2 aufeinanderfolgende Kalendermonate ein Mietrückstand von 1 Vollmonatsmiete und ein Centbetrag angefallen ist. Inwiefern die Lage mit einer ordnungsgemäßen Kündigung ist, wenn nur 1 Monat Mietrückstand vorhanden ist, wurde bisher noch nicht vom Obersten Gericht abgeklärt.

An diesem Tag hat der BGH beschlossen (AZ: VIII ZR 107/12), dass der Mieter bereits mit 1 Monatsrückstand die ordnungsgemäße Kündigung - unter Beachtung der rechtlichen Frist - ohne vorhergehende Mahnung ausgesprochen werden kann, wenn der Mieter mit der Mietzahlung bereits mind. 1 Monats in der Verspätung ist. Einer der Gründe für die Kündigung durch den Mieter ist bekanntermaßen eine "nicht unerhebliche" Vertragsverletzung durch den Mieter.

Dieser unbestimmte Rechtsgedanke hat der BGH nun mit Leib und Seele in Bezug auf den Mietrückstand gefüllt: Bei einer fristlosen Kündigung ist davon auszugehen, dass der Leasinggeber unter Berücksichtigung aller Gegebenheiten des Einzelfalles den Mietvertrag bis zum Fristablauf nicht fortsetzen kann. Andererseits ist die reguläre Kündigung mit einer nicht unerheblichen Verletzung des Vertrages durch den Leasingnehmer verbunden, die es dem Leasinggeber nur unter Einhaltung der gesetzlichen oder vereinbarten Fristen ermöglicht, den Mietvertrag aufzulösen.

Aufgrund dieser verschiedenen Voraussetzungen für eine Kündigung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist und für eine ordnungsgemäße Kündigung gab es keinen Anlass, die gesetzlich vorgesehenen Kündigungsfristen für eine nicht fristgerechte Kündigung auf die ordnungsgemäße Kündigung zu verlagern. Die Wesentlichkeitsgrenze ist nach Ansicht des Senats nicht unterschritten, wenn der Mietrückstand einen Monatsbeitrag nicht überschreitet und die Verzugsfrist weniger als einen Monat ist.

"Schlussfolgerung und Tipp: Wenn man dann auch bedenkt, dass der BGH die "Rettungsleine" zur fristlosen Kündigung, d. h. die Einmaligkeit der Zahlung des ganzen Mietrückstandes an den Vermieter innerhalb der im Recht vorgesehenen Fristen zu einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nicht überlässt, ist zu berücksichtigen, dass die Zuständigkeit bei nicht zahlender Mieterin nicht viel Fedlesens macht.

Es ist auch zu berücksichtigen, dass es nicht notwendig ist, vor einer fristgerechten Kündigung wegen Zahlungsverzugs eine Verwarnung auszusprechen. Gerade bei einer Mietreduzierung muss die Zweckmäßigkeit der Mietreduzierung sorgfältig überprüft werden, da ein Mietausfall von einem Monat rasch erzielt wird. Hierbei ist es sowohl für den Mieter als auch für den Eigentümer lohnend, sich möglichst rasch rechtlich beraten zu lassen.