Gründe Fristlose Kündigung Wohnung

Begründung und Kündigungsmöglichkeiten

Mit dem Mietvertragsabschluss gehen sowohl Eigentümer als auch Eigentümer Rechte und Verpflichtungen ein. Oft sind es die Bewohner, die einen Pachtvertrag frühzeitig aufkündigen. Unter gewissen Voraussetzungen kann der Eigentümer jedoch auch den Pachtvertrag aufheben. Inwiefern dies in Österreich möglich ist, richtet sich danach, nach welchem Mietrecht der Vertrag geschlossen wurde oder in welchen Bereichen das Mietrecht (MRG) gilt.

Die Anwendbarkeit des MRG auf einen Vertrag hängt von den Regelungen des § 1 MRG ab. Das gesamte Einsatzgebiet umfasst Apartments in Mehrfamilienhäusern (mehr als zwei Wohneinheiten), die vor dem Zweiten Weltkrieg erbaut wurden. Appartements, für die der Pachtvertrag nach dem Stichtag des Vertragsabschlusses am Ende des Jahres 2001 geschlossen wurde und/oder die sich in einem Haus mit höchstens zwei selbständigen Einheiten aufhalten, sind von der MRG oft gänzlich ausgeschlossen.

Prinzipiell kann festgestellt werden, dass die in den Anwendungsbereich der MRG fallenden Verträge dem Nutzer die größten Vorzüge und Sicherheit bringen. In dem gesamten Anwendungsbereich gibt es Kündigungs- und Preisabwehr. Dagegen sind die Bewohner im Bereich der Teilanmietung nicht vor Mietsteigerungen geschützt, geniessen aber dennoch Entlassungsschutz. Prinzipiell besteht weder ein Rechtsanspruch auf gesetzliche Preisgarantie noch auf Entlassungsschutz, es sei denn, dies wurde im Vertrag festgelegt.

Schlussfolgerung: Soll die Wohnung frühzeitig beendet werden, wird zunächst ein Einblick in den Vertrag genommen. Im Falle von Mietverhältnissen, die vollumfänglich dem MRG unterstellt sind, ist es für beide Seiten schwerer, die Wohnung vor dem Ende der Frist zu beenden. Allerdings hat der Pächter auch bei voller Anwendung die Option, seinen Pachtvertrag unter gewissen Bedingungen zu beenden.

Bei zeitlich begrenzten und unbeschränkten Mietverhältnissen hat der/die MieterIn die Wahl, die Wohnung vor Ende der im Mietverhältnis festgelegten Frist oder der gesetzlich festgelegten Frist zu beenden. Dafür müssen jedoch ausreichende Gründe bestehen, in der Regel ist eine frühzeitige Kündigung nur möglich, wenn dem Nutzer die weitere Inanspruchnahme der Wohnung nicht zuzumuten ist, z.B. weil der/die VermieterIn seinen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist.

Häufigster klarer Kündigungsgrund ist, wenn die Wohnung nicht mehr wohnlich ist oder die gesundheitliche Situation des Vermieters bedroht ist (z.B. bei Schimmelpilzbefall). Ist die Wohnung nachweisbar in einem unbenutzbaren Zustand, so kann der Bewohner die Wohnung unverzüglich auflösen.

Eine vorzeitige Kündigung ist nur möglich, wenn der Bewohner den mangelhaften Erhaltungszustand der Wohnung nicht zu vertreten hat. Der Leasingnehmer hat dem Leasinggeber vor der Kündigung eine ausreichende Zeit zur Behebung der Störung zu gewähren. Neben den rechtlichen Regelungen können sich natürlich auch Bewohner und Eigentümer auf einen frühzeitigen Umzug einlassen.

Dies ist in der Regel der Fall, weil z.B. der Bewohner aufgrund einer geänderten Berufssituation kurzfristig umzieht oder eine neue Wohnung vorfindet. Zum Ausgleich des wirtschaftlichen Schadens des Eigentümers hat es sich als erfolgreich erwiesen, dem Eigentümer einen zahlungsfähigen Folgemieter zur Verfügung zu stellen oder eine Ausgleichszahlung zu erbringen. Diese Maßnahmen sollten in beiden Faellen fristgerecht mit dem Hauswirt abgestimmt werden.

Im Falle von Mietverhältnissen, die nicht dem MRG unterstehen, ist der Mieter nicht verpflichtet, die gesetzlich vorgeschriebenen Ankündigungsfristen bei Kündigung der Wohnung einzuhalten, sondern die im Vertrag festgelegten Zeiträume. Die Vermieterin kann den Vertrag jedoch unter gewissen Voraussetzungen auch fristlos auflösen. Dafür muss es jedoch gute Gründe geben, und es müssen auch gewisse Termine einhalten werden.

Lehnt der Pächter jedoch den Umzug ab, hat der Pächter nur die Chance, den frühzeitigen Umzug gerichtlich zu erzwingen. Es ist daher in der Realität nicht so einfach möglich, einen Bewohner zu über Nacht zum Ausziehen zu bewegen. Das betrifft vor allem die unter teilweiser oder vollständiger Anwendung des MRG abgeschlossenen Mietkaufverträge.

Die Kündigung durch den Vermieter ist zulässig, wenn die Nutzung der gemieteten Wohnung durch den Vermieter nachgewiesenermaßen wesentlich abträglich ist. Das wäre zum Beispiel der Fall, wenn die Wohnung vom Vermieter entstellt oder zerstört würde. Wenn der Mietzins acht Tage nach der Erinnerung immer noch nicht bezahlt ist, gibt es auch einen vorzeitigen Abbruch. Dieser vorzeitigen Kündigung kann der Pächter jedoch widersprechen, sofern er den Zahlungsverzug nicht zu vertreten hat.

Darüber hinaus hat der Hausherr die Möglichkeit, einen Pächter aus dem Mietverhältnis zu befreien. Aus den unten angeführten Gründen muss jedoch die gesetzlich vorgeschriebene Kündigungsfrist beachtet werden; eine fristlose Kündigung ist daher nicht möglich. Die Kündigung des Mietvertrages durch den Eigentümer ist unter gewissen Voraussetzungen möglich, da er seinen eigenen Bedarf meldet. Diese Kündigungsgründe werden jedoch immer gerichtlich überprüft; sie sind nur erlaubt, wenn die Belange des Eigentümers im Vordergrund stehen, weil für den Eigentümer oder seine Angehörigen eine Notfallsituation oder eine wesentliche Gefährdung entstehen würde, wenn die Wohnung nicht vom Eigentümer selbst benutzt werden kann.

Eine einfache Forderung des Eigentümers genügt daher nicht als Auflösungsgrund. Bei einem Totalabriss des Hauses kann der Eigentümer den Pachtvertrag auflösen. Darüber hinaus ist der/die VermieterIn dazu angehalten, dem/der MieterIn eine geeignete Ersatz-Wohnung zur Verfügung zu stellen.